王涌彬：城镇化重点应放在人居环境上

  政府不能让开发商牵着鼻子走，房地产企业要深入研究城市生活方式的变化。中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任委员王涌彬就新型城镇化等相关热点问题接受《城乡建设》杂志记者专访。

  新型城镇化要解决人居问题，关键在于城市政府的执政理念

  【记 者】：新型城镇化的核心是人的城镇化，对此您如何理解？

  【王涌彬】：能够把城市转型发展引向以人居环境建设和改善为核心的发展模式，这是我所理解的人的城镇化，也是我们人居委正在做的事情。

  【记 者】：人居环境问题确实是新型城镇化过程中需解决的重要问题，您认为人居环境建设的困难在哪里？对于如何更好地建设人居环境，您有何建议？

  【王涌彬】：困难在于执政理念的转变。如果城市一把手的执政理念是正确的，把人居环境的建设当作重要的事情来抓，那么这个问题就很容易解决，但如果只是盯着房地产开发，那就不太容易解决了。人居环境建设不会马上带来大规模的经济效益，却能给老百姓留下好口碑。长久看，这件事情很重要，所以它是“一把手工 程”。

  至于如何更好地建设人居环境，这个要具体城市具体分析。但有一条原则是通用的，那就是把人居环境问题研究透彻，每个城市都有自己的环境要点，不能再像以前 一样，以做政绩和单纯搞房地产开发为主，不能只想两三年以后可以发展到什么程度，要更长远地考虑，要沉下心来研究一些基本问题。把这些基本的问题解决了， 城市未来的发展才会没有问题，否则迟早会出问题。在这方面，欧美国家做得比较好，因为它们已经发展得比较成熟。但日本也比我们做得好，日本虽然“失去了二 十年”，但它很多城市还是充满活力的，并不是很萧条。在这二十年里，日本在没有发展房地产的情况下都做了什么？这个问题很值得我们好好去思考和研究。

  新型城镇化离不开房地产，但又不能过度依赖房地产

  【记 者】：现在的房地产业界对新型城镇化的理解存在误区，一种观点认为房地产是城镇化的主要办法，只有它能解决；另一种观点认为城镇化过程中要排斥房地产。您如何看待？

  【王涌彬】：我觉得这两个观点都有些偏极端。城镇化的发展确实离不开房地产开发，这是城镇化很重要的一种形式，但是城镇化也不能只有房地产开发。比如，我 们有很多资源型城市，拥有煤炭、石油、天然气、铁矿等自然资源，这些城市在发展过程中，最突出的表现是在资源开采的时代城市发展快速，像大庆，原来就是一 个村子，现在一下子变成了一个大城市。它的资源开采的过程就是城市发展的过程，但是自然资源总会枯竭，如果城市没有转型，还是靠石油开采，那么城市很快就 会衰落。房地产业也是一样，如果只靠房地产业，只讲盖房子不干别的事儿也不行。房地产业也是一个产业，发展这个产业是可以的，但如果只发展这个产业，而不 在适当的时机转型，那这个城市一定会出现问题。

  房地产业终究是服务性行业，如果只是房子很多，却留不住人才，那么这个城市就没有真正的竞争力，也没有形象。所以说，有是必须要有，但是只有这个却不行。

  【记 者】：关于您刚才提到的一个城市的发展不能只依赖房地产业，那您赞成“去房地产化”这个观点吗？

  【王涌彬】：不赞成。虽然前面我提到不能全部依赖房地产业，但是离开房地产业也不行，它是很重要的。目前房地产业还是我们国民经济的支柱产业，这点来说还 没有发生任何变化。我个人的观点是，这种支柱产业从全国来说是这样，但是对很多城市来说不应该再把它当作支柱产业，比如说那些已经开发过度的城市。其实这 也是新型城镇化的重要内容，每个城市要具体分析自己的城镇化达到什么阶段，是不是还应该把房地产业作为一个城市的支柱产业？

  政府不能让开发商牵着鼻子走，房地产企业要深入研究城市生活方式的变化

  【记 者】：房地产业在今后发展中的角色定位是怎样的？

  【王涌彬】：这种定位要分政府视角、百姓视角和房地产企业视角。作为政府，首先要分析自己这个城市的供需关系的大概趋势，这是必须要分析的，这个分析透彻 了，房地产业的定位也就清晰了，相对来说也比较科学了，也就能判断出适合不适合把房地产作为支柱产业来发展了，这个很关键。政府不能让开发商牵着鼻子走， 开发商是企业，企业都有自己的利益追求，不能否定它，但是也不能让它引领一个城市的社会发展。作为老百姓，是有基本的需求的，我们前面也说了人的城镇化， 人必须要有房子住，无论是商品房还是保障房，总得有一个解决的方法。

  现在的房地产业发展要和人的城镇化对上路数，这也是要说给开发企业听的。人的城镇化不只是说说，还要思考提供什么样的房子来适合这种变化，所以房地产企业 一定要认真地研究人的需求变化。现在是信息时代、网络时代了，跟原来的生活方式有很大的不同。现在我们几乎人手一部手机，人们聚会的时候，也可能不是面对 面聊，而是用手机交流。技术的进步已经大大改变了人们的社交生活方式。诸如此类的很多变化是不可逆的，它将给城市发展带来革命性的影响。我们必须深入研究 这些社会的变化、生活方式的变化，以及它们对城市的影响，对房地产业的影响，才能在未来的发展中把握好方向和保持竞争力。

  房地产转型的核心是建设绿色社区，低碳居住需要全社会形成共识

  【记 者】：您认为房地产业在发展方式上应如何转变？

  【王涌彬】：我个人觉得在这些年的发展中，我们一直被房价和一些表面的文章引向比较极端的方向，似乎一谈房地产就只有房价。其实除了房价，能谈的还很多， 比如绿色住区、低碳发展等等。目前，我们既有的建筑绝大多数都不是绿色的，在我国城市快速发展的十几年里，我们为什么不能把这些问题同步解决掉？调控调的 都只是价格，目标只是让价格降下来，让增速缓下来，但却并没有增加建筑的科技含量，我认为这是房地产需要转型的核心。我们现在所建的房子大都不是绿色的， 而且很多还是毛坯房，三十年以后可能又要对现在所建的这些房子进行改造，这是对资源的巨大浪费。这也是为什么我们中国的房子只有三十年、四十年的寿命，而 外国的房子却七十年甚至更长寿命的原因。

  房地产业只是提供其它产业发展的基础，它本身能带动其它相关行业的发展，但是却不能解决所有的问题，这是本质性的问题，需要认清。所以，我们不能把全部希望寄托在房地产发展上，必须在发展的同时把低碳发展、绿色发展的机制和模式同时建立起来。

  【记 者】：政府在这方面能做些什么？

  【王涌彬】：如果单靠住建部一个部门去抓这项工作，又不管地，又不管税，能做的工作还是很有限的。这件事应该是全社会形成共识才行。举个别的产业的例子， 比如说空调、冰箱，很少人会关心它是否采用了变频等新技术，但人人都会关心它是否能省电。可是房子没有人这样看，没人关心房子买完后采暖能节省多少钱。所 以，无论是媒体，还是业内的专家，都应该强调这么一点，房子买的时候是一个成本，用的时候又是一个成本，这点往往会被忽略，而开发商也只是打价格战，不会 强调房子的品质和内涵。资源是有限的，低碳绿色发展对整个社会都有好处，所以媒体和行业专家，尤其是政府，要把这件事情朝着正确的方向上引导。

  适老社区建设和改造很有必要，这比讲养老地产实在多了

  【记 者】：随着我国社会逐渐步入老龄化，养老地产也成为时下的热门话题，您怎么看待这个问题？

  【王涌彬】：中国的老龄化非常快，所以养老产业也是非常重要的一个产业，也到了认真发展、积极推进的时候了，但是我不认为地产和养老有什么直接的关系，也 不认为养老问题是地产问题，养老地产在我个人来看是个“伪命题”。中国的老年人很少会为了养老而去买房，事实上我们传统的居家养老很正常，也很合适。有些 度假性的房产，比如说三亚的房子，那不是养老性的，是度假性的。当然，养老会带来一些新的发展，比如会发展出一些适合老年人的社区，这种社区会提供多种基 本服务，这是正常的，但并不表示这个项目就叫养老地产。但是，适老社区和适老改造却是很有必要，比如说室内的装修、无障碍设施的建设、社区的服务等等，这 些问题需要下一步进行解决，这些问题比讲养老地产实在多了。(文/中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任委员王涌彬)