“最高奖励5万元，重金征名”！

  今年7月，深圳市金光华集团对外发布了一则征集广告。据推文信息，是为“金光华黎光旧改项目”征集案名，此消息一经发布便引发市场关注，原因是该旧改项目曾一度陷入停滞。

  当时，一份由深圳升鹏房地产有限公司发出的《黎光项目部暂停办公的通知》在业内流传。通知宣称，旧改谈判持续两年，投入资金超过20亿元，受未签约业主房屋未拆除影响，项目开发建设遥遥无期，“我司已仁至义尽，现背负了沉重的资金压力，面临巨大的财务风险。”

  天眼查平台显示，深圳升鹏房地产有限公司为深圳市金光华实业（集团）有限公司控股子公司，成立于2016年3月2日。

  作为深圳民营房企涉足城市更新领域的一员，深圳市金光华实业（集团）有限公司（以下简称“金光华集团”）旗下多个楼盘项目均由旧改转换而来，受到近几年行业调整、市场下行、签约受阻等多因素影响，过去“跑马圈旧改”的后遗症同样开始在金光华集团身上显现。

  同时，摆在金光华集团面前的难点还有项目的去化困局。今年以来，金光华集团旗下共有“凤凰九里慧苑”“溪山禾玺御府”两个项目取证入市，但截至9月15日，凤凰九里开盘加推半年仅销售17套房源，去化率仅为8%；溪山禾玺开盘至今4个月去化率仅在15%，与开盘宣传的“劲销291套”相去甚远。

  面对滞销困境，金光华集团旗下项目以“低首付”作为营销策略刺激市场，甚至在凤凰九里的营销直播间，更直接打出了“低首付”“首FU 12W起”等疑似低首付操作的宣传术语。

  多盘陷去化困境

  金光华集团网站信息显示，其旗下深圳在售项目共有4个，分别是位于龙岗区的凤凰九里、龙华区的溪山禾玺，以及龙岸君粼、溪山君樾2个现房尾盘。

  当前，金光华集团主力推售的项目为金光华凤凰九里，位于深圳市龙岗区平湖片区，原为平湖工业园旧改项目，整体体量约70万平方米，涵盖商品房、安居房、回迁房、写字楼、商业多种业态，一期于2023年11月取证开盘，2025年3月再次加推。

  金光华凤凰九里项目销售人员表示，项目一期已是准现房在售，二期预计明年入市。中房君通过深圳市房地产信息平台查询到，凤凰九里2023年11月取证，共430套房源，但入市至今将近两年，去化率仅约60%；同时，有87套房源为“在建抵押”状态。

  今年3月，凤凰九里再次取证加推，共推出210套房源，但半年过去仅销售了17套房源，截至9月15日，去化率仅8%。

  我们通过深圳市房地产信息平台梳理发现，深圳市龙岗区今年以来获批预售的10个住宅项目中，凤凰九里项目去化率垫底。

  位于龙华区观澜的“溪山禾玺”是金光华集团另一个主力在售项目，原为大布巷片区城市更新单元，2023年动工，2024年首推一期“溪山禾玺首府”，共454套房源，截至9月15日，项目去化率78%，同时有13套房源为“在建抵押”。

  今年5月，该项目二期“溪山禾玺御府”取证开盘，共推出708套房源；开盘当天，开发商即发出热销海报，显示当日共卖出291套房源。

  溪山禾玺御府销售人员表示，这个项目是观澜片区首个新规户型产品，75平方米可打造出三房两厅户型，对比片区竞品具有优势。但也有看房者表示，实地感受75平方米三房后发现，其中两个次卧的空间偏小。

  与此同时，截至9月15日，深圳市房地产信息平台显示，溪山禾玺御府实际去化率仅约15%，开盘至今4个月备案仅111套，仍有将近600套房源为“期房待售”，与开盘宣传的数据相去甚远。

  首付返大额购物卡

  去化乏力，金光华集团旗下项目屡屡祭出“低首付”操作。

  去年8月，已有购房者投诉“凤凰九里项目首付返现违规售房”，称在认购的过程中发现开发商存在较多违规问题，不仅存在返现操作，且返现的前提是购房者需配合签署开发商所提供的一份28万元首付贷协议。该操作涉嫌违反《深圳市住房和建设局关于规范商品房销售行为的通知》中“禁止首付分期、首付贷”的规定。

  接到投诉后，深圳市龙岗区住房和建设局回应：关于开发商涉嫌违规提供首付贷的问题，该问题我局高度重视，立即开展相关调查工作，我局已收到信访人提供相关证据材料，一经核实，我局将依法依规处理。

  今年3月，龙岸君粼项目同样有购房者爆料，称落入了开发商的“首付贷陷阱”，在购房者表示首付款有压力时，项目销售引导其进行贷款来交定金与首付款。

  有深圳市龙岗区房地产中介人员表示，凤凰九里的所谓“可申请低首付”，实际操作为购房者先交足1.5成首付，待银行贷款获批后，开发商便会以“成功购房送礼送购物卡”的形式，返给购房者大额购物卡。

  “打个比方，一套房子总价300万元，购房者首付1.5成后共计45万元，之后开发商再返回价值30万元购物卡，相当于购房者首付只出了15万元。”有房地产中介人员表示，据其了解，购房者也可以选择返现金的形式，但返现金金额会打个折。

  不仅是凤凰九里，有房地产中介机构人员表示，5月开盘的溪山禾玺御府项目，同样可以进行低首付方案操作，“首付仅需23万元起”。

  对此，康德智库专家、上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东认为，2017年11月，住建部、人民银行、原银保监会联合印发了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资，商品房销售严禁使用返券、返卡、返现金等手段进行过度营销。因此，即使是“购房返购物卡”的方式，也显然违法违规。

  上海市光明律师事务所律师付永生也提醒，“低首付”的促销方式对购房者而言潜藏多重风险，需要高度警惕，银行基于购房者交了足额首付的前提审批贷款，若银行事后得知首付款实际已被开发商返还，涉嫌骗取银行贷款，银行有权宣布贷款提前到期，要求立即偿还全部贷款，甚至可能追究购房者的法律责任。