[中房研协]对于房地产市场形势的判断和看法

对于房地产市场形势的判断和看法

——海南三亚“十八大后房地产市场分析会”观点荟萃

  一、当前市场的判断

  1、周忻：房地产业迎来新一轮发展周期，春天的脚步临近

  职务：易居(中国)控股有限公司董事局主席

  房地产的春天来了么？春天到没到，市场说了算。十八大发出非常重的信号，收入翻番，短期内房地产利好就来自于老百姓的积极预期，全国各地售楼处转旺。中期开发商在土地市场上开始拿地，一、二线城市的土地市场活跃。长期利好在于城镇化，城镇化是中国经济下一轮发展的重要动力。

  十八大后房地产宏观调控，基本仍保持“坚持房地产调控政策不放松”的状态。限购、限贷、限价都不会再带来新的大冲击，而房产税的渐渐推出会造成重大的影响，它会改变老百姓的居住观念。

  我国房地产经历了粗放型发展、规模化发展时期，十八大后将进入混合发展时期。这个时期内，无论各种业态、形态的开发公司都将迎来一种百花齐放的格局，在各自领域内精耕细作，会有很多的企业脱颖而出。经过此十年发展后我国房地产业将跟上发达国家的步调进入成熟期。所以十八大后的房地产市场，是每个企业都会面临机遇的市场。房地产业迎来了新一轮发展周期，春天的脚步临近。

  2、顾云昌：房地产业“市情、行情、企情”都发生了变化

  职务：中国房地产研究会副会长

  市情：房地产正在软着陆。软着陆体现在房地产销售面积指标，逐月好转；房价环比指标止跌回升。但房地产市场是否转向乐观还需进一步观察，房屋市场已经回暖，土地市场暂时却没有回暖，但是可以肯定的是明年房地产市场形式会比今年好。稳增长与控房价的矛盾统一，从前的提法，“稳增长和降房价”是矛盾的，现在“稳增长和调房价”是统一的。市场主体(买房、卖方，政府)不断理性，政策调控以单一房价为目标变为以社会(住有所居)、经济(房地产市场稳定发展，与经济协调发展)、环境(生态绿色低碳)三重为目标。

  行情，房车时代的历史使命。小康成不成，主要看住行。生活水平的提高主要是体现在住房和出行水平上面。房车时代又提出了城镇化。硬件问题就是住房问题，软件问题就是社会保障等问题，房地产是城镇化的施工队。房地产是产业最大的载体，娱乐、休闲，需求转向精神、文化需求，商业地产、旅游地产，消费升级转型出现，转型升级的推动者。生态文明，建造低碳，绿色，生态。美丽中国的建设者。

  企情，吻别黄金时代，牵手白银时代。白银时代的特点“三势”：竞争加剧，洗牌加快，利润摊薄。开发企业的应对措施：“三选”，选好城市(回归一二线城市)，选准业态(回归刚性市场，由于过去十年住宅套数小于户数增加速度以及城镇化、旧城改造等导致刚性需求进一步增加)，选对地块；企业需要更加关注：“四力”，决策力，执行力，资本力，产品力。

  3、陈晟：不同区域或层次楼市的发展趋势分化

  职务：中国房地产数据研究院执行院长复旦大学房地产研究中心企研所所长

  我国目前特大城市、省会城市、地级城市、农村人口比例大约为2:2:1:5，随着城镇化的发展，这一比例将变为2:4:2:2。这对房地产市场来说，一线城市房地产业发展将保持基本稳定的状态；二线城市将存在一定的供需压力，房地产市场存在一定的发展机遇；由于目前部分三四线城市超过了城市化的发展速度，城市土地供应存在缺陷，房地产市场存在供应泡沫，部分三四线城市未来房地产市场的发展不太乐观。

  高端商品房的比例仍将维持在10%左右，发展规模和速度将会基本保持稳定；中端商品房的发展将会保持与当地城市化进程相一致的发展水平；低端商品房，尤其是商品住宅的发展，将会面临较大压力。大规模的保障房建设将会使它们受到巨大的冲击。

  未来，一线城市房地产市场发展机会主要在商业地产和豪宅开发；住宅市场发展机会主要在二三线城市中城市化最快的区域(三线城市指的是一线城市远郊区，二线城市近郊区，三线城市城区)。对于开发商而言需要避免的教训是，把握好区域开发的节奏，三线城市的远郊区、四线城市的近郊区甚至是五线城镇的住宅开发，会导致企业量增压力大以及销售额增长压力。

  4、林中：2013年市场较2012年要好一些

  职务：旭辉集团董事长

  2013年的市场，预期是比2012年会更加好些。中央经济工作会议中提到“适度扩大社会总融资额”，由于房地产与货币政策关系很大，这对房地产业是利好消息。明年整个市场发展形势是比较清晰的，一二线市场、刚需产品表现会比较好，三四线城市还是会面临特别的大的困难，需求不足及加上存量比较大，三四线城市即使降房价也不会带来很大的销售额上升。对企业来说，就要保持策略和战略的灵活性，才能应对这种政策和市场不断变化的政策和客户的需求变化。

  房地产市场是个产品差异化最大的产业，企业一定要根据自身的所具备的资源和能力做一些取舍，寻找一条最适合的道路。未来房地产市场产品的细分会更明显，房地产产业在土地市场上的竞争和产品开发市场上的竞争力度是不一样的，未来大企业在大城市的集中度会更加高，三四线城市是小企业获得成长的空间。

  二、当前关于房地产问题的各种观点

  1、丁祖昱：房地产业的集中度加大

  职务：易居(中国)控股有限公司执行总裁，上海易居房地产研究院副院长

  2012年，在调控常态化的背景下，房地产企业抓紧利用政策“窗口期”去库存，许多大型企业销售金额保持同比增长，千亿俱乐部有望达到4-5家。同时，房地产业的集中度更加明显，强者恒强局面凸显，由于资金、品牌等各方面的差距，小型企业发展步伐减缓，行业占有率逐渐降低，未来强者恒强局面仍将延续。

  2、姚景源：实在的城镇化将为房地产业带来重大发展机遇

  职务：国务院参事室、特约研究员、国家统计局原总经济师。

  关于房地产投资，从对经济增长的贡献度上来说，房地产业支柱产业的定位是无可厚非的。十八大报告提出要全面建设小康社会，实现住房小康是其中最重要的方面之一，所以未来房地产发展还有很大空间。

  中央经济工作会议中与房地产密切相关的是“积极稳妥推进城镇化”。目前我国公布的城镇化率是51%，这个统计数据是依据常住人口测算的，包括2亿多农民工，但他们并未真正融入城市中。城镇化的本质应该是生产方式、生活方式的转变，所以把这部分农民工除去，我国的城镇化率只有30%左右。未来如果保持实实在在的1-1.5%的城镇化增长率，将意味着每年会有近千万的农民变为市民真正的融入到城市，为城市发展、经济发展做出伟大的贡献，也将为房地产业的发展带来重大发展契机。

  3、任志强：未来20年楼市将变为长期稳定缓慢地发展

  职务：华远地产董事长、中国房地产研究会副会长、全联房地产商会执行会长

  从世界各国来看，人口都处于增长阶段，人口的增加导致的住宅产业的直接影响就是住宅价格上涨。人口结构变动，特别是人口老龄化来对一个国家经济而言也许不是好事，但是对房地产业来说可能是好事儿。

  我国第五次人口普查时，一代人住一套房的占总家庭户数27%，第六次人口普查时为38%，十年当中一代人住一套房的比例增加11%，年均增加1.1%。比 “十二五”期间预设的城镇化率还高。可见，因为老龄化、人口结构变动导致的家庭户数增加产生的住房需求远远超过了城镇化率新增人口的住房需求，并且这部分需求很多是有效需求。这充分说明了人口老龄化和家庭分裂所带来的住房需求是极大的。

  “五普”时，我国户均住房套数为0.78，“六普”时为0.9(推算)。决定城镇住房需求增长的因素包括居住条件改善，城市人口自然增加，城镇化以及折旧。目前，我国的住房供给是不能满足住房需求的。去年新增家庭户数约1000万户，新建住房包括保障住房总共不到1000万套，现在商品住房每年建设700万套左右，非商品住房100万套左右每年，近几年经过调整，两者比例发生变化，但是总量基本不变。从历史来看，我们的建设量不能满足住房需求。

  未来住房水平要达到人均一套房的目标，从竣工量来看，则2030年要求年竣工量达到16亿平方米，现在每年竣工量约为8亿平方米，按现有增长率，再加上调控政策每两三年一个波动，规划期内的住房小康可能无法实现。目标预期2020年城镇化率达到65%以上，理论上房地产发展进入下行通道。但是现状来看，未来的发展可能变为长期稳定缓慢地发展，增长时间会超过20年，住房实现小康，远远不是十八大能解决的问题。

  4、朱中一：城镇化的推进需要中央政府的顶层设计

  职务：中国房地产业协会副会长

  城镇化推进，旧城改造，城市更新，住房刚性需求等因素决定了“十二五”期间仍是房地产重要发展机遇期。城镇化是“十二五”时期乃至2020年经济增长的一个重要抓手。但是推进城镇化是一个系统、复杂的工程，实现是不容易的。城镇化的推进需要中央政府的顶层设计，需要众多部门的配合，需要中央和地方政府形成共识。

  前一阶段我国城镇化的发展有两个问题，第一个问题是土地城镇化和人口的城镇化不协调，大量人口未实现城镇化。第二个问题是城镇化过程中没有很好的产业支撑。在房地产业中则表现为，房地产业没有与国民经济发展相适应，与相关产业发展相协调。国家这几年对房地产业的定位一直放在改善和保障民生中，所以未来房地产的发展一定要强调协调发展。超前，会造成资源能源浪费；滞后，会引起相关产业的健康发展。新时期要求房地产业重新定位，即要保证和国民经济发展相适应，也要保证和相关产业发展相协调。

  5、涂力磊：房地产业将迎来白银十年

  职务：海通证券研究所房地产行业高级分析师

  过去的十年是房地产发展的黄金十年，住房货币化改革、人口红利、GDP高速增长和宽松的货币政策共同铸造中国房地产近十年辉煌。全国房地产开发投资从1998年3579亿元，增长至2011年的6.17万亿元，13年间共增长16倍。

  伴随行业黄金十年的高速发展，行业内部诞生大批王者企业。这些企业的盈利模式主要有土地溢价盈利、高金融杠杆盈利，逆周期操作盈利。但是随着人口红利衰退、国内经济增长减速、货币政策不再宽松和地产调控逐渐深入，近些年房价、地价涨幅均出现明显放缓。如果继续采用旧的盈利模式，旧君主们很难在获得较高利润。

  中小城市城镇化带来的新机遇，未来房地产业将开启白银时代。伴随未来城镇化战略的逐步落实，中小城镇将成为新的增长极。城镇化过程对于提高房地产投资、增加居民潜在住房需求起到了积极促进作用。初步测算2012-2021年，城镇化进程将给房地产业每年带来约5.92亿平米的巨大增量，相当于2011年商品住宅销售量的61%。

  白银十年房地产企业的盈利模式应做适当调整。在产品线结构方面更加注重产品的空间布局和产品类型布局。大城市区域内追求利润化，中小城市追求规模化，从而保证企业的盈利能力和市场影响力都不会下滑。

  6、陈啸天：在“金融脱媒”的大趋势下，企业融资的工作重心必须要转。

  职务：中国房地产业协会市场委员会副秘书长中国房产信息集团研究中心总经理

  所谓“金融脱媒”是指在金融管制的情况下，资金的供给绕开商业银行这个媒介体系，直接输送到需求方和融资者手里，形成资金的体外循环。从2010年开始，国内资本市场就基本关闭了房地产企业融资的通道，包括股权和债权，从资本市场获得支持的可能性微乎其微。到2011年调控收紧，银行瞬间收紧信贷，导致房企迅速进入到资金链极度紧张阶段，然后用尽各种办法去找资金，彼时动辄听到的都是20%的成本，但是今年以来随着企业经营环境的转好，信托的融资成本一路下滑，只要信托的利率下降到一定程度相信所有企业都希望尽量降低对银行的依赖程度；而另一方面，由于投资渠道狭窄、降息和境外热线等等各方面因素，社会上的资金积累非常多，这部分资金也需要寻找投资途径。

  房地产作为最重要的资产形式，直接投资房产却受到限购限制，因此可以考虑直接投资于房地产项目，这也造成了“金融脱媒”的大趋势。资金不通过银行，直接在项目和资本之间实现对接，构成了一个庞大的市场。不得不指出，项目代建、地产基金、信托通道等都是支持房地产进行“金融脱媒”的重要组成部分。房地产行业的专业化分工的趋势也越来越明确。因为只有专业化才能提升效率，只有提升效率才能对抗调控下的行业利润率的萎缩。相信品牌企业有能力来利用“金融脱媒”来进行表外融资，放大公司的财务杠杆。从公开的途径看到，品牌企业由于风险低，融资利率已经大幅度下降。同时，对中小房企而言也是个较好的机会，因为资金的嫌贫爱富不仅仅是指企业，也是指项目，即使企业的规模和品牌不大，只要项目质地优良，资金就更为关注。

  7、居燕苏：商业地产开启下一个黄金十年

  职务：Jefferies Hong Kong Ltd。

  过去一线城市成交价格和调控政策出台时间非常一致，房价一上升，政策就出台。所以未来房价上涨会不会有新的政策出来，还比较难判断，但是调控政策常态化是无疑的。住宅类似打猎，商业地产类似果园。是选择稳定低收入的果园，还是选择高收益高风险的猎人。企业应根据现金流、财务承压能力以及风险偏好等因素来选择发展的业态。

  8、陈晟：未来五年经济及房地产相关判断

  职务：中国房地产数据研究院执行院长复旦大学房地产研究中心企研所所长

  2013年及今后5年中国经济趋势研判

  未来中国经济至少保持8%的增长速度，我国目前的是一种混乱而有序的状态。混乱是指中国有与发达国家类似的东部发达地区，也存在中西部较为落后的发展区域；有序是指我国的经济发展沿着东部发达地区向中西部地区阶梯发展。这种类似于“势能”的内生力量，在“十二五”期间会伴随着城镇化为我国经济带来巨大的动能。

  2013年及今后5年全国商品房成交走势分析

  从供应角度测算，根据全国土地利用规划、每年可供开发土地面积、住宅用地占比等数据，每年住宅开发面积约维持在8亿平方米左右；从需求角度测算，根据城镇化率、住房改善性需求、拆迁面积等数据，每年住房需求面积约在9亿平方米左右。房价基本会和GDP保持同样的增速，2013年全国商品房市场总体走势与2012年相差不大。未来5年开发商仍具有较大市场空间。

  2013年及今后5年国内房地产政策研判

  今后很长一段时期内，中国房地产政策还将延续目前的主要政策思路和框架。抑制投资、投机性需求将是较为长期的政策导向，保民生、促发展、强功能将是今后国内房地产政策的基本落脚点。此外，房地产税的征收将是大势所趋，只是需要解决一些制度和决心方面的问题。

  稳定楼市的政策建议

  调控政策在保障基本需求的前提下，通过供给来解决现有矛盾，加大商品房建设用土地供应，加大对矿区塌陷地、废弃旧园区、农村闲置地、滩涂荒地等开发，提高土地供给能力。

  土地出让金方面存在较大的政策操作空间，探索将土地出让金改为逐年收取制度，降低商品房的开发成本，减少地方政府对土地财政的依赖，促进各地发展方式的转变。

  未来5年商品房需求来源

  未来5年商品房需求来源主要有：方兴未艾的城市化进程将会带来大量的商品房需求；城市居民不断上升的改善性住房需求；城市发展过程中旧城拆迁导致的住房需求；新型服务业带来的如文化地产、养老地产、旅游地产、园区地产等需求。

  开发企业的发展模式和转型需求

  迄今为止，房地产开发企业的发展模式基本上是采取的高杠杆、拿地的高速发展模式。这种模式在今后的发展历程中将会遭受挑战，面临难以持续的问题。今后开发企业的发展趋势是行业平均利润率下降，高杠杆会转向中等水平，快速扩张拿地存在瓶颈；今后开发企业的发展方向应从中心城区向复合地产方面拓展，远郊区将迎来产业地产发展的机遇，形成“产城融合”的新局面。

  中国房地产市场风险

  目前中国房地产市场经过多年的发展已经取得相当的成就，但是它面临风险也不可小觑。风险主要体现在部分城市的商业用房开发过度；部分城市与当地的有效需求相脱节，三四线城市普遍供大于求；部分地产项目概念包装严重，华而不实，一些新型地产项目概念炒作成分过多。

  三、关于房地产企业现实状况

  1、蔡穗声：房企的转型升级迫在眉睫

  职务：广东省房地产行业协会会长

  转型主要通过产品的平民化和多元化。未来住宅产品的主流市场是平民化的首次置业，城镇化过程中将有大量市民化的农民工，中小户型，普通住宅需求量大；新兴住房市场要求住宅产品多元化，主要体现在老年住宅、旅游住宅、休闲度假住宅等。为实现转型，房地产业就要实现包容性增长，实现新型发展路径。

  升级主要表现在经营模式的升级。以往我国房地产的经营模式是先建造房子再销售，今后的经营模式应转变为打造产业，走可持续经营道路，实现从香港模式向美国模式过渡 。房地产销售型企业转向销售租赁型企业，把房地产开发投资拆分为房地产投资业与房地产租赁业，把产品的投资属性与消费属性拆分，更好地满足普通百姓的居住需求，实现包容性增长。

  未来中国房地产业将探索摆脱“类制造业”特性，完成向“服务型”产业过渡的道路；探索中国房地产企业从“开发—销售”型企业转变为“经营—服务”型企业的道路，实现华丽转身，从低级阶段、幼稚时期走向高级阶段、成熟时期。

  2、丁祖昱：企业运行效率提升，行业利润水平逐渐回归

  职务：易居(中国)控股有限公司执行总裁，上海易居房地产研究院副院长

  2012年企业拿地总体谨慎，运营效率普遍提升，但行业利润水平逐渐回归，去利润化已成为行业的主基调。随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行业的利润水平逐渐回落，未来继续回调的趋势已经确立。行业三费成本持续上升，典型企业控制能力较强。房地产企业净负债率普遍下降，负债结构趋于合理，企业负债结构逐渐优化，短期偿债压力下降。房企战略布局重回一二线城市。由于三四线城市有效需求的不足，企业对于一二线城市的资源价值有了重新认识，因此各大企业都加强了一二线城市的投资力度。

  3、丁祖昱：房企战略布局重回一二线城市。

  由于三四线城市有效需求的不足，企业对于一二线城市的资源价值有了重新认识，因此各大企业都加强了一二线城市的投资力度。

  企业积极打造海外融资平台。今年企业的融资策略也悄然改变，从追求“融得到资”转变成“以低成本融资”，由“为生存融资”转变为“为发展融资”。

  多元化发展战略规避风险。从地域多元化来看，不少全国性房企已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。从业务多元化来看，为规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产等，尤其是旅游地产成为热点。

  合作开发降低风险，抱团取暖备受青睐。合作方式拿地方式获得项目的情况增多，合作方式开发既缓解了企业负债所带来的高压，同时减少了融资成本，降低企业风险。合作拿地、合作开发使企业间优势互补、增强开发能力。

  企业纷纷转向高周转策略，追求规模快速扩张。企业努力缩短开发建设周期，合理设置产品结构，项目积极降价，有效地强化了企业的营销能力，从而加快周转速度。

  4、陈啸天：企业的城市深耕模式非常必要

  职务：中国房地产业协会市场委员会副秘书长中国房产信息集团研究中心总经理

  通过长期观察得出的一个基本的规律，即当某家企业扩张到7、8个城市或者是进一步到了13、14个城市的时候，企业的内部管控和资源协调方面往往会遇到一个瓶颈，迈过去则进入一个新天地，迈不过则正应了某个行业同仁所谓的“年年难过年年过”。

  房企城市布局过于广泛并非好事，尤其是多事之秋，除了周转能力之外，提高单城市产能是不二选项。它能解决三个问题：其一，解决品牌落地问题，与其十几个城市每个城市一个项目，不如聚焦几个城市每个城市项目超过三个以上，有效推动品牌落地；其二，解决成本过高问题，这个很容易理解，而聚焦的话，项目班子不需那么多管理成本下降，营销成本可以通过项目联动有效降低；其三，解决本地资源问题，唯有深耕才能有效实现政府、银行、供应商各方关系良性循环，才可在市场风险较高的时候得到各方资源的倾斜性支持提高抗风险能力，如果你就一个项目鬼都不搭理你。

  几个企业的数据：2011年，融创中国5个城市销售193亿，单城市近40亿产能；龙湖13个城市383亿，单城市近30亿产能；万科54个城市1215亿，保利39个城市销售732亿，中海34个城市实现723亿，基本上单城市都是20亿左右产能。根据经验而言，一个企业在单城市的平均产能需要达到至少15亿以上，当然布局阶段例外。

  (注：本文主要摘录中国房地产研究、中国房地产业协会12月16日在海南三亚举行的“十八大后房地产市场分析会”上专家们的相关观点。)