[今日评论]TOP50系列之四：城市集中度格局转变

  TOP50系列之四：城市集中度格局转变，西南、华东区域贡献度大增

  (评论员/TOP50 课题组)2012年房企集中度进一步提升， TOP20企业销售金额集中度与去年同期相比增长显著。而从企业销售面积、金额的城市及区域分布来看，一二线城市的优越性再度显现，今年下半年以来房企已经开始加大对这类城市的投入，同时，企业在华东、西南区域的业绩贡献度大幅提升。

  城市：三四线占比增速放缓，一二线城市价值显现

  2012年，企业逐步收缩了向三四线城市进军的步伐，将发展重心再次转移向一二线城市。由于在调控初期过于高估了三四线城市的发展潜力，企业纷纷转战三四线市场，意图避开调控高压区。但从今年的销售情况表现来看，三四线城市的拿地成本固然低廉，由于这些城市的经济发展水平普遍较低，居民购买力较弱，导致项目定价空间受到较大限制，逆势下，一二线城市的价值反而突显出来。从企业销售额城市分布来看，一线城市的贡献度较去年有所提升，尤其是其中的北京、广州等城市销售额普遍较高，热销项目涌现，如北京西山壹号院、金茂府、广州的保利琵琶湾等等，单项目全年销售额均在40亿以上。而三四线城市的热销项目主要集中在旅游资源类城市，如雅居乐清水湾、世茂御龙湾等等。

  分析2012年全年销售金额TOP30企业的城市分布集中度可以发现，企业在一线城市的销售金额占比由去年同期的27%上升至28.4%，同比增加了1.4个百分点；二线城市的销售贡献率小幅下滑，减少1.8个百分点，下滑幅度较今年三季度收窄；三、四线城市得益于灵活的价格策略销售情况尚可，销售占比与去年同期基本持平，但从增速来看，今年三四线城市占比增长幅度已经明显放缓，从去年增长4个百分点降至今年的0.4个百分点。在数据对比中可以看到，一二线城市的影响力正逐步回归，未来企业应该会加大对这些城市的投入。

  从2012年全年销售面积TOP30企业的城市分布集中度可以发现，三、四线城市的销售面积占比增长较显著，增长幅度为4个百分点，成交量主要来自于资源型城市的大盘；同时，一线城市在销售面积略有下滑，其面积贡献率由去年的17%回落至13%，尽管如此，对比销售金额贡献占比变动来看，一线城市具有更强的爆发力，项目定价空间更大；而二线城市的贡献率与去年基本持平，占比达六成，仍然是企业业绩的贡献主力。

  区域：华东区域优势显著，西南区域崭露头角

  今年以来，企业销售状况经历了先抑后扬的起伏，销售业绩的区域分布情况较去年同期也发生转变，今年华东区域及西南区域表现更为突出。逆势下，华东、西南两个区域的市场复苏态势较其他区域更快，企业因而加大了在这些区域的项目推案，改进营销手段、调整产品结构积极入市。其中，华东区域的上海、杭州、苏州等城市成交规模较高，而西南区域的成都、重庆则是区域内的成交热点城市。

  对比TOP30企业销售金额区域分布图表可以看出：相比于去年同期，2012年，华东区域销售金额占比由30%上升至34%，成为贡献率增长最快的区域；其次是西南区域与华北区域，贡献率较2011年全年分别增长2%和1%；其他区域表现不甚理想，东北区域和西北区域的贡献率与去年持平，而中南区域占比则显著下滑，由2011年的30%下降至23%。

  对比TOP30企业销售面积区域分布图，华东及西南区域都显露出较强的业绩增长力，增加幅度均为5个百分点。此外，西北区域销售面积占比与去年相比亦有3个百分点的上升幅度。在面积占比下滑的区域中，中南区域的下降力度最大，由2011年的30%下滑至如今的21%，降幅高达9个百分点。不过，中南区域的占比虽然降幅显著，但其占比仍然仅次于华东区域，同时，值得关注的是，企业销售面积分布逐步呈现均衡分布，华东、西南、中南成为三个主要支柱。