[世联地产]2012年房地产市场回顾与2013年展望

心有猛虎，细嗅蔷薇

——2012年中国房地产市场回顾与2013年展望

2013-01-16

  2012年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。此外，我们观察到，房地产从业人员最为关心的莫过于中央提出的“新型城镇化”和“收入倍增计划”。

  展望2013年，当我们都看好核心城市主流产品持续热销时，也请不要忘了三四线城市需求疲软库存高企；当我们纷纷庆祝逆势佳绩时，也请不要忘了政策达摩克利斯之剑高悬；当我们向新的一年大步流星地努力奔跑时，也请不要忘记让理性克制贪婪。是以，心有猛虎，细嗅蔷薇。

  2012年房地产市场回顾

  2012年的房地产市场可以用“向死而生”四个字来概括，同时市场呈现出四个明显的特征。

  特征1：市场反转，持续回升

  全国来看，在经历了2011年10月份至2012年2月份的断崖式下跌后，成交量从3月开始恢复，其后持续上扬，市场整体上呈现价稳量升的态势。从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢全国，三四线城市表现疲软。2012年1-11月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长32.5%，二线城市同比增长28.9%，均远远高于全国水平；但是，前两年市场增长较快的三四线城市，却同比下跌4.3%。从土地市场来看，全年整体表现冷清，但下半年主流开发商开始补库存，土地成交溢价率也在下半年逐步上升。

  特征2：刚需主导，投资受抑

  2012年，各地方政府由于财政紧张导致政策的预调微调来刺激楼市，叠加央行年内先后两次下调存款准备金率和两次降息，开发商去库存降价促销等因素，促使购房者的心理预期转变，需求大量释放，各地楼盘上门量开始增长，成交上扬。世联成交客户结构数据显示，2012年投资客占比基本在14%左右波动，说明当下的成交主要以刚性需求为主，受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。

  特征3：城市分化，结构失衡

  1)从库存来看，无论一二线还是三四线城市，均处于高位。但一线城市的市场表现优于三四线城市。从人口和经济发展潜力来看，一二线城市的需求仍将保持强劲，因此一二线城市的库存不是问题，但是部分三四线城市存在供应过剩需求相对不足的情况，未来一段时间销售压力较大。

  2)由于限购政策持续，各地政策微调支持首置首改的置业者，主流刚需和改善型产品备受青睐，其销售占比持续提升，但是大户型产品，特别是伪豪宅走量困难，部分城市该类产品积压严重。

  特征4：向死而生，业绩靓丽

  从2011年下半年开始，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力和存货减值等威胁，被迫加快去库存。在这样的压力之下，开发商积极调整销售策略，叠加各地方政府政策微调，以及货币政策放松，市场迅速回暖。销量的回升为房企带来靓丽的业绩，大部分开发商超额完成全年目标。

  2013年房地产市场展望

  审视经济转型、新型城镇化进程、“收入倍增”计划，加上中央经济工作会议内容等，基本上可以判断2013年整体的环境偏暖。在趋势中看趋势，未到趋势转折时，因此我们更倾向于当市场忠实的观察者而不是预言家，即便我们在2011年的年报《岁暮天寒，渴望春天》里预判到了2012年的拐点。在目前的趋势里，与其预测2013年市场量价、新开工面积、房地产投资涨幅之类的内容，我们更愿意在政策偏暖和行业趋势延续的背景下专注于一些对行业更有意义的因素：城镇化新进程、市场的供需、集中度提升、利率市场化和购房者信心等。

  一、中央政策中性偏松，“妥善推进城镇化”成亮点

  通过对中央经济工作会议的解读，我们认为其定调偏中性。主要任务中“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”成为此次会议的亮点，这为我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结：近年来我国城镇化力度很大，但大量圈地，导致城镇化质量偏低，粗放式的城镇化模式已难以为继。

  我们认为新型城市化对房地产市场形成利好。其一，新型城镇化将为农村剩余劳动力在教育、医疗、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民的顾虑，这释放的将是农民在城市的购房需求；其二，城镇化保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升农民的购房能力。未来这部分农村剩余劳动力释放的购房需求将成为我国住房市场的重要力量。其三、新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展，解决过去城镇化与工业化发展脱节的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，从而实现房地产泡沫的软着陆。

  二、需求无忧，核心城市主流产品价格上涨压力大

  需求方面，从经济和人口的角度来看，环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和经济发展潜力都是非常突出的，这些地方的房地产需求仍然较大。在新型城镇化的推进下，我国经济从单核心逐步走向多核心，武汉、重庆、成都、长沙等城市形成的城市群引领中西部崛起，将继续吸引全行业目光。另外一方面，与美国、英国以及其他国家家庭部门需去杠杆截然不同的是，目前我国普通家庭资产负债表比较健康，加杠杆空间较大。加上十八大期间中央政府首次提出收入倍增计划，我们认为收入倍增是未来十年房地产市场需求的一大动力。 “收入倍增”计划将令家庭部门现金流可持续增长，提高居民的购买力，因此刚需、改善性需求会逐渐释放。

  供应方面，定义滞后1.5年的新开工面积为潜在供应量，数据显示，2013年的潜在供应量虽然有所回落，但仍处于绝对高位，因此房企仍需快速跑量。另外一方面，世联监测的17个城市的数据显示，面积大于144平米的产品占比为34%，比面积小于90平米的产品高出8个百分点。四个一线城市中，面积小于90平米的产品销售占比比面积大于144平米的产品占比高出18个百分点。世联代理项目成交的套数结构显示，面积小于90平米的产品占比高达45.8%，而面积大于140平米以上的产品占比仅为13.6%，这说明在刚需和改善产品持续热销的情况下，部分城市的大户型产品积压严重。

  综上，我们认为：2013年，核心城市主流产品价格上涨压力较大。

  三、房地产市场的短周期波动，流动性的影响更大

  过往我们判断市场时，通常会用M1来判断拐点，而M2大约等于商品房的总量。最近这两年，随着金融改革的加速，利率市场化下的金融脱媒化趋势明显，直接融资的总量逐步增加，以往过度依靠银行信贷驱动经济增长的方式正在发生改变。因此未来判断中国的经济的指标更应该看全社会融资总额，因为政府和企业发债融资的方式正在兴起，房地产市场看信贷投放情况。或者说，跟踪M1、M2的数据，对市场的指导意义开始下滑。2013年，中央经济工作会议关于货币政策的表述里面有“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”这一句，这说明2013年央行依然会紧紧围绕着这一句来执行相关政策，整句的表述整体中性偏松。2013年，我们认为在整体通胀低位、就业压力凸显的背景下，央行将入场购汇满足当前高涨的结汇情绪，新增外汇占款数据回升从而带来流动性改善，同时，视经济的表现，降准降息也成为了可选项。因此2013年的流动性基本将保持中性偏松，对房地产市场成交量形成有力支撑。

  四、开发商集中度继续提升，利率市场化成驱动力

  我国房地产已经进入集中度提升的时代。2009年以来，中国房地产企业主流开发商市场占有率稳步上升，2012年前三个季度，前20名市场份额已经接近20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调控的常态化，未来市场集中度将会加速提升，而利率市场化已经成为房企集中度提升的重要驱动力。

  从中国80年代的“物价闯关”可以发现，其时形成中国特色的“双轨制”，在“并轨”的过程中出现了市场轨拉动计划轨逐步靠拢，抬升计划轨中枢的现象。对比过去的价格改革，再观察最近两年来的利率市场化的进程，可以发现利率也正在逐步形成双轨制，更加市场化的民间信贷利率正在拉动银行存贷款利率曲线向其靠拢，因此，这个“并轨”的过程导致了中国最近两年来利率偏高的环境。同时，中间地带的信托和银行理财的规模日益扩张。综上，内部收益率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异，从而推动市场的大洗牌，促使房企的集中度正在显著提升。

  五、世联购房者信心指数持续攀升，增速放缓明显

  2012年四季度世联购房者信心指数为57.0，较上季度提升0.4，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续改善。四季度，由于央行频频通过逆回购释放资金以及财政存款的集中投放，流动性并没有恶化，房地产市场成交量始终维持在高位，促使购房者信心持续改善。尽管购房者信心已经连续四个季度提升，并再次创2011年以来的最高水平，但房价的上涨已经引起了购房者的不满，进而导致购房信心增速持续放缓。十八大以后，大多数购房者认为调控政策将维持现状或继续从严，且认为调控政策更多的是将依据房价或者经济形势的走势做出调整，可见，中央政府不会坐视房价不管，更不会让“史上最强”的房地产调控再次功亏一篑。如果房价进一步上涨，将会产生两方面的后果，一会引发购房者的不满情绪，打击购房信心，另一方面，政府也会出台更严厉调控政策来防止房价快速反弹。

【撰写 世联地产市场研究部】