[国泰君安]2012年的商品房销售同比增长10%

  中国统计局公布了全国房地产2012年的发展和销售数据如下：

  2012年，商品房累计销售面积为111,304万平方米，同比上升1.8%。比2012年一至十一月的同比增长低0.6个百分点。商品房累计销售金额为64,456亿元，同比上升10%，比一至十一月份同比增长低0.9百分点，比2011年全年增长低1.1百分点。2012年的均价上涨，但2012年交易面积的增幅正在减慢。

  从国内贷款的投资资金来源为14,778亿元，同比上升13.2%，比一至十一月份低2.9个百分点。从定金和预收款而来的投资资金来源为26,558亿元，同比上升18.2%，比一至十一月份低2个百分点。相对宽松的贷款控制应该是对房地产行业有正面的作用。我们相信这样的情况会在2013年持续。

  累计新开工面积为17,733亿平方米。同比下降7.3%，比一至十一月份低0.1个百分点。我们相信部分二线城市和三线城市的高库存会影响2013年新开工面积。我们预计2013年新开工面积也会录得单位数的同比下跌。

  我们相信房地产行业估值上行空间不大。维持房地产行业“中性”评级。由于：1)我们覆盖的所有公司都已经到达了近两年的估值高点。2)正面因素已经反映在现时的股价。3)一线城市的紧张供求关系有可能导致更进一步的房地产调控。三线城市的过度供应可能导致均价在短期下滑。4)我们认为房地产行业不再是2013年中国经济的主要增长动力。市场领先者如华润置地(01109HK)和中海外发展(00688HK)，将会受益于房地产市场整合并是我们2013年的首选。