[申银万国]淡季来临导致销售下降 土地成交溢价率持续上扬

  行业周数据回顾：上周成交环比下降16.1%，总体去化周期较上周略有上升，土地成交溢价率幅度较上周有所上升。

  申万跟踪45大城市一手房成交套数合计环比下降16.1%，主要因淡季来临推盘较少。本周申万跟踪45大城市一手房合计成交56909套，环比下降16.1%，同比上升124.3%，年初至今累计同比增长107.3%。

  一线、二线、三线城市分别合计成交10090套、32944套，13875套，环比分别下降19.5%、11.9%、22.5%；

  申万跟踪12大城市住宅可售套数合计环比下降1.1%，去化周期下降0.4周。本周申万跟踪12大城市住宅可售套数合计575428套，环比下降0.7%，去化周期30.3周，较上周下降0.2周。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为241097套、251715套，82616套，去化周期分别为26.8周、37.7周、25.7周，较上周分别下降0.7周、上升0.2周、上升0.2周；

  申万跟踪15大城市二手房成交套数合计环比下降15.7%。本周申万跟踪15大城市二手房合计成交16106套，环比下降15.7%，同比上升295.9%，年初至今累计同比增长244.8%。一线、二线、三线城市分别合计成交6639套、7974套，1495套，环比分别下降12.3%、18.2%、16.1%；

  土地成交同比上升，溢价率持续上升。全国土地成交545亿元，累计同比上升1%，其中住宅市场为377亿元，累计同比上升25%；溢价率从8.7%上升至11.4%。主要因一线土地市场火爆，带动楼面价格、溢价率持续上扬。

  草根调研信息：部分二三线城市库存快速下降，上半年存在涨价压力。

  贵阳：12年住宅销售量700多万方，住宅存量500万方，月均消化65万方，去化月数在8个月。均价在2011年在5100元，2012年在4500-4600元，价格略有下降，表明政策调控使得价格趋于稳定。预计13年价格会维持在4500-5000,刚需和改善性需求将支撑成交量将持续上升。

  武汉：12月价格出现翘尾，1-11月均价6350元，12月均价6440元。2011年底武汉市场存量15.5万套，2、3、4三个季度消化了1万套，库存下降。2013年武汉成交量会保持适度增长，幅度在3-5%。

  12年4季度改善型的提升很明显。13年上半年房价将呈上涨态势，但10月后供应密集，将制约价格上行速度。

  重庆：2012年主城成交量为23.71万套，总面积2238万平米，比2011增长了53.92%。是历史上年成交量第二高的年份，仅低于2007年。12年均价比11年微涨0.04%。预计13年成交量会稳定在每年2000-2100万方的水平，价格会稳步上涨。

  成都：2012年成都市场总成交量2400万方，均价8500,总成交额在2000亿左右，市场重心逐渐向二圈层转移。库存从2012年中的21个月的水平下降到年底12个月的水平，低于历史均值。由于预售条件低、供应弹性大，预计13成都房价不会大幅上涨。

  行业投资建议：我们认为后续基本面和政策面出现大幅度变化的概率不大，意味基本面仍将推动行情持续。我们推荐万科A、保利、招地、南国、荣盛、华夏幸福、金科等估值较合理、业绩相对确定、销售高增长的公司。未来需要警惕的风险主要是全国范围的价格上涨、中央政策基调的转换以及大盘大幅下行带来的交易性风险。