[今日评论]一季度企业项目集中度维持高位 刚需房得到市场呵护

  根据CRIC研究中心发布的2013年第一季度房地产企业TOP50榜单看，项目集中度继续维持高位。从项目档次看，中档及中低档产品的成交占比提升明显，相对其它档次产品，中低档及中档产品由于紧贴刚性需求，所受冲击较小。从项目销售策略看，随着市场的持续回暖，各档次段的产品价格优惠都有所减弱，房企降价意愿不强。

  项目集中度维持高位，中档及中档产品明显提升

  观察今年的项目榜单，我们发现企业的项目集中度依然维持高位，成交前10%项目和前10-30%的项目集中度只有略微变化，前10%项目的销售金额集中度上升1个百分点，达44%，10%-30%项目集中度也仅较去年同期下降一个百分点，为33%。从销售面积分布上看，前10%项目的集中度由去年同期的44%，下降至今年一季度的42%，下降幅度达2%，这与今年没有超级大盘的集中推案有关。

  从项目档次分析，中档及中低档产品表现抢眼，成为市场的一大亮点。与去年一季度相比，其成交金额市场占有率分别由29%、21%，上提升至36%和25%，成交面积市场占有率则从去年同期的35%、28%，上升至43%及34%。我们认为，中低端项目的占比上升，除了高端及中高端产品的客户被限购外，更多的是源自企业的转型，从政策调控收紧伊始起，越来越多的房企开始调整公司的策略以应对外部环境的变化，其中定位刚需，推出中小户型就是不少房企的选择。其中尤以世茂地产的转变最为明显，从专注于高端产品的房企，通过产品设计的变动，向市场推出更多小面积户型，从而完成转型，并在业绩上取得了靓丽的成绩。

  市场回暖，项目降价乏力

  随着市场的不断转暖，企业的降价热情已大幅消退，我们选取榜单销售面积前五位的项目，只有合肥的北城世纪城项目在近期有优惠活动，项目在售二期瑞徽苑1、5、10、13和15号楼，其主力户型79-93平米，均价4400-4600元/平米。除此之外，项目一期部分顶层房源，面积95-140㎡，均价4300元/平米。优惠为按揭付款99折，分期付款98折，一次性付款97折。

  除此之外，面积销售前五名的项目都没有价格优惠。由此可以看出，随着市场的不断回暖，及新国五条对二手市场产生的挤压，房企在近期没有降价的动力。