3月70个大中城市住宅销售情况点评：房价继续上行 一线城市领涨

  投资要点：

  事件：统计局发布3 月70 个大中城市住宅销售价格变动情况。环比看，3 月价格上涨/持平/下降的城市分别为68 个/1个/1 个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.2%。

  同比看，价格上涨/持平/下跌的城市数分别为67 个/1 个/2 个。同比价格上涨的城市中，最高涨幅为11.2%。

  二手房住宅价格方面，环比看，价格上涨/持平/下跌的城市数分别为66 个/1 个/3 个。

  环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%。同比看，价格上涨/持平/下降的城市数分别为59 个/2 个/9 个。同比价格上涨的城市中，最高涨幅为9.1%，涨幅比2 月份回落的城市有2 个。

  点评：

  3 月住宅价格上涨城市数继续上升。3 月环比上升的城市较2 月增加2 个上升至68个，房价涨幅居前的城市分别为上海(102.7)、深圳102.7)、广州(102.5)、北京(102.1)，均为一线城市；环比下降的城市仅有温州一个(99.9)。房价环比上涨的趋势仍在延续。同比来看，本月价格上涨的城市数较2 月上升5 个至67 个，仅有宁波(96.7)、温州(90.8)两城房价同比下降；同比上升的城市中，最高涨幅城市为广州(111.1)，此外深圳(108.9)、北京(108.6)、厦门(106.5)、上海(106.4)的涨幅居前。

  政策及去年低基数，引发70 城房价同环比双升。数据显示，70 个大中城市平均价格自1 月以来已连续第三个月同、环比双升，同比平均上涨3.3%，环比平均上涨1.1%，涨幅较2 月分别扩大1.6 个百分点及0.1 个百分点。政策的不确定性促发刚需和改善型需求在3 月的快速释放，各地成交均呈现快速增长趋势；加之去年1、2 季度处于房价同环比双降的通道中，基数较低，因此本月70 城房价仍呈现双升的局面。

  供需失衡致一线城市继续领涨。从结构上看，一线城市房价同环比涨幅均显著高于其他类型城市。环比数据显示，一线城市涨幅2.8%>二线城市涨幅1.2%>三线城市涨幅0.9%。同比来看，一线涨幅9.8%>二线涨幅3.9%>三线涨幅2.4%。我们认为，一线城市供需失衡的情况较其他类型城市更为显著是其领涨的主因，此外，对一线城市调控加码的担忧也推动需求的快速释放，推动当地房价快速上行。调控压力仍较显著。

  4 月份数据展望：上涨压力依旧较大。今年70 城房价同比上涨显著，其主因是去年低基数及今年年初成交放量的叠加所致，考虑到去年2 季度仍处于同、环比双降的通道中，因此预计未来两月价格同比上涨城市数仍将维持高位运行。另一方面，随着“新国五条”地方细则出炉，前期需求快速释放的趋势将有所收敛；各地的限涨令将使政府在批准预售证上更注意“肥瘦搭配”，控制统计数据涨幅。考虑到目前重点城市的去化月数已经降至两年来的低点，我们对价格的减缓上涨依旧不乐观。

  风险提示： 房价大幅回升导致房地产调控力度超出预期。