[国泰君安]上海一手房成交量二季度将自然回落 价格总体保持稳定

  摘要：

  一手房成交量 ：尚未出现大幅下降，二季度或将自然回落。(1)1 季度延续12 年末火爆行情，部分开发商1 季度销售额已达到12 年全年的30-40%左右。(2)政策出来后，信心恢复很快，对销售影响没有想象中大，销售并未出现大幅下降。(3)我们认为由于落地的细则并未在增大限购、信贷等方面有强力表现，预判一手房销量出现大降的可能性低。但由于销量持续爆发近半年，短期存在自然回落趋势。

  一手房价格：总体保持稳定，政策调控使得部分中高端项目或受影响。某开发商表示：(1)上海没有控制开盘价格，但国五条出来后高价楼盘不让报，但地方细则出来后准备报；(2)高端盘仍受限购影响，去化不是很理想，部分开发商价格仍维持稳定。

  资金情况：资金成本下降明显，融资成本分化加大。(1)12 年下半年开始资金成本持续下降。开发商使用银行贷款、基金等方式代替高成本的信托。(2)开发商间融资成本分化加大。某开发商开发贷成本位于基准上浮20-30%之间；而另一开发商则享有下浮并免抵押、免担保的待遇，融资成本差距拉大。(3)对13 年融资通道放开可能普遍表示悲观。12 年商业地产融资通道曾经有放松的迹象，但年后就没有了，预计13 年放开还是很难的。

  开工投资：开发商均表示目前并无调整开工投资的计划。虽然调控再次出台，不确定性增加，但开发商目前并未调整开工投资计划。

  拿地：(1)开发商均表示土地市场正回归理性，中小开发商观望情绪出现，但龙头开发商表示将积极、合理拿地。(2)地域上仍以已进入区域为主，提高市场份额，提升规模经济效益。