[高力国际]2013年第一季度上海房地产市场回顾

  全球领先的房地产服务公司高力国际正式发布《2013年第一季度上海房地产市场回顾》。该回顾指出，第一季度上海写字楼物业整售买卖市场愈加活跃，一举录得四宗交易。尽管某些区域的租金增长力度在本季略显疲软，投资人仍然对市场充满信心，投资活动不断。在甲级写字楼租金方面，核心商务区和次中心商务区均呈现出浦西的平均租金下降而浦东的平均租金上涨的趋势。相比之下，零售物业的资产绩效表现相当稳定，尽管本季度的有效供应依然十分有限。许多零售商对中国，特别是上海市场抱以极大的兴趣，有意继续开拓并扩展本地市场。

  甲级写字楼

  高力国际的数据显示，2013年第一季度上海核心商务区甲级写字楼的平均租金与上季度持平，为每天每平方米8.8元。核心商务区新增供应有限，仅有一个新项目入市。在2012年被黑石基金收购的华敏帝豪大厦在今年三月投入租赁市场并更名为嘉地中心。一季度甲级写字楼租赁市场需求相比上季度有微小回升，核心商务区甲级写字楼的平均空置率从上季度的9.2%下降至9.1%，其中浦东的写字楼空置率为8.8%和上季度相比下降了1.9%，而浦西的则上升了1.4%至本季度的9.3%。根据上海统计局数据，本季内写字楼物业固定资产投资同比增长95.1%，商用物业同比增长59.7%，体现了投资者和开发商对商业地产的强劲信心。高力国际华东及西南区、物业投资服务中国区董事总经理翁琳指出， 由多宗交易为证，上海写字楼整售买卖市场变得更为活跃，核心地段的甲级写字楼因其中长期租金增长以及资本溢价的潜力而成为关注的焦点。与此同时，次中心商务区以及商务园区对海外投资者也越来越具吸引力。MGPA就在本季度斥资人民币2.64亿元收购位于嘉定区安亭的嘉亭大厦，折合单价约每平方米17,400元。交易显示在非核心区域也存在具有吸引力的投资机会。

  零售物业

  2013年一季度，无新增供应落成，市场有效供应维持相对有限，中高端购物中心首层平均租金仍稳定在每天每平方米人民币40.3元，与上季度持平，同比微涨0.95%。在中高端购物中心物业市场中，时尚品牌、餐饮、休闲娱乐及个人护理等业态对店铺面积的需求表现积极，主要来自新店租赁和新店开张活动。由于购物中心的有效供应有限，租金相对较高，仍有一部分需求从购物中心转向了街铺。截至一季度末，市场整体空置率环比下跌0.06个百分点至8.8%。核心商圈和次中心商圈的空置率都因其稳定的租赁交易分别从上季度的5.7%和7.7%下跌到本季度的5.5%和6.8%。继k11购物艺术中心和尚嘉中心于第二季度开业后，另外八个新项目也有望于今年年底入市。这十个项目将为市场带来909,612平方米的新增供应量。尽管如此，鉴于预租率和现存项目的低空置率，市场整体空置率在未来六个月内不会有太大的变化。

  工业物业

  虽然全球经济情势尚不明朗，但是上海工业物业市场在2013年第一季度表现则较为平稳。物流物业市场以及厂房物业市场的平均租金均与上季度持平，分别稳定在每天每平方米人民币1.17元和0.89元。2013年第一季度上海物流物业市场优质仓储物业首层平均租金与2012年第四季度持平，稳定在每天每平方米人民币1.17元，同比上涨6.0%。季内，上海周边城市优质仓储物业首层平均租金小幅上涨至每天每平方米人民币0.91元，环比增长1.4%。据统计，全国网络零售总额在2012年末达到人民币1.32万亿元，较2009年的人民币2,630亿元，年复合增长率达到了71.3%，得益于中国网络零售市场的快速发展，市场对物流供应商以及物流物业的需求将会持续增加。

  住宅

  三月国务院出台了史上最严厉的房地产调控政策，内容涵盖20%个人所得税、进一步上调二套房首付比例及贷款利率等内容。许多二手房买家纷纷赶在地方执行细则落地前促成交易，致使二手房成交量在短期内激增。第一季度上海新建商品住宅市场呈现出量价齐升的态势，当季上海新建商品住宅成交均价达每平方米人民币23,256元，环比上季度增长6%，成交面积约为300万平方米(25,620套)，同比增长126%，环比增长3%。于此同时，上海商品住宅用地市场交投活跃，商品住宅用地平均成交溢价率环比上升12个百分点至34%。不过随着调控政策的出台，开发商会更有选择性的拍地。展望未来，上海新建商品住宅成交量预计将保持平稳，而成交均价将由于受到中低端项目成交量上升的影响而下滑。