广证恒生咨询：重点城市成交稳定 库存微幅上升

  本周视点

  本周交易数据回顾：成交量稳定，库存微幅上升

  五月第三周，重点城市成交量较为平稳。我们监控的38个重点城市周度商品住宅成交量同比上升10.72%，环比上升0.5%，销量较为平稳。其中四个一线城市成交量同比下降2.04%，环比上升2.63%；二十个二线城市同比上升7.36%，环比上升2.28%；14个三四线城市同比上升39.07%，环比下降7.49%。

  楼市库存量本周微幅上升。我们监控的4个一线城市可售存货面积较上周上升15.72万平米，增幅0.59%；9个重点二三线城市中，存货面积较上周增长31.15万平米，增幅0.46%；前期供应不足，存货量下滑的局面已得到初步改善。

  行业动态：

  继上海、重庆试点房产税后，今年，我国房产税改革试点将“扩容”。5月24日，国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》(以下简称《通知》)，明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。我们认为房产税进一步出台是房地产市场发展至今的一种必然趋势，市场对此已早有预期。现在市场所关注的焦点在于，后续房产税的具体内容，特别是征收范围和税负力度。从目前各种情况综合来看，后续房产税的征收方式很可能以少量一二线城市试点和重庆上海的低税率模式为主，下半年即使房产税扩容，短期内对市场的冲击有限，楼市实现软着陆的概率大。

  北京楼市调控加码：自北京传出预售证需要分管副市长签字方能生效的消息后，近日又爆出因项目定价过高，北京市住建委目前已押了近40个项目的预售证，而目前，北京市住建委正正就如何调整项目价格与开发商进行协调。有消息指出，在被扣押的40个预售证中，包括万科、保利、龙湖、金融街等知名房企的项目，而在上述知名企业项目较为集中的大兴区，被卡预售证的项目就已去掉了7至8个一方面是项目入市难，另一方面是已售项目办理公积金贷款十分艰难。北京公积金贷款系统升级已超月余，至今仍未受理个人公积金贷款。与北京地区不同的是，厦门、石家庄等城市在升级完成第二天后均开始正常受理公积金贷款业务。

  地产板块市场表现：

  上周房地产板块指数上涨0.81%，跑赢沪深300指数0.61个百分点，在所有行业中排名第22位。其中，住宅开发类公司上涨0.57%，商业地产类公司上涨0.76%，园区类地产公司上涨4.3%，房地产服务类公司上涨3.7%。

  投资建议：

  上调地产板块评级至“谨慎推荐”。流动性高企和楼市新政影响的减弱，维持了楼市成交量的高位企稳。根据广证宏观团队对下半年货币政策稳中偏宽的判断，我们认为下半年房地产板块在销量向好，景气度持续高企的推动下具有估值修复行情，提升房地产板块评级至“谨慎推荐”。

  建议关注业绩确定性高且销量增长确定性强的公司，如保利地产、万科、招商等；今年来家居CBD业务快速发展的香江控股和业绩爆发力强的深长城也值得关注。

  风险提示：中央针对房地产行业出台更为严厉的调控政策。