[今日评论]淡季不淡，房地产市场迎来惊喜5月

  5月过尽6月已至，全国房地产市场热度不减，“国五条”对市场的影响基本宣告失效。市场方面，5月商品住宅成交量依然处于历史的相对高位；项目方面，涨价项目依然能够取得热销，热销项目档次呈现多元化分布；土地方面，房企拿地表现激进，地王项目层出不穷。总体来说，这是一个惊喜不断的5月。

  市场：全国商品住宅市场5月热度不减，交易量仍然处于历史高位

  数据显示，5月全国重点城市环比4月涨跌各半，CRIC监测的16个一二线城市中有7个城市环比4月出现下跌，其中石家庄和南京的跌幅最大，分别为-33%和-24%，几乎降到1月的水平；但是另一方面，相比起2012年的月均水平，重点城市当前的成交绝对值仍然保持在相对高位，16个城市中有11个城市5月的成交量要高于去年月均值，可见市场在经历了3月的赶末班车的集中爆发后，4-5月处于阶段性回落，但是从绝对量上仍然位于历史的相对高位。典型城市如上海，5月成交量达到94万方，较4月高出4万方。对于上海这样一个市场来说，最好的时期如07、09年，月均成交水平可以达到150万方；最差的时期如2011年下半年，成交量也出现过低至40-50万方的水平，可见上海当前这样一个接近100万方的成交的规模并不算低。

  分城市能级看，二线的表现要优于一线。样本数据显示，1-5月二线城市商品住宅成交增幅为75%，大大高于一线城市48%的涨幅。我们认为其中最大的原因在于，二线城市在限购执行力度上远远不如一线城市严格。限购政策得以严格执行的基础是覆盖全市范围的住房交易查询系统，二线城市的网上备案系统建设薄弱，区与区，县与市之间的联网往往处于缺失状态，无法从技术上给予限购政策足够的支撑；三四线城市则出现分化，珠三角城市群中的汕头、中山、肇庆、韶关表现优异，1-5月商品住宅销售面积同比去年出现了了60%以上的增长；但是另一方面，也有相当一部分三四线城市表现平平，更甚者如包头甚至出现了负增长。

  项目：小幅涨价依然热销，中低高端楼盘全面开花

  相比起抽象的市场数据，项目表现更能直观地反映出当前市场的热度。观察近期热销项目的表现，我们总结出当前项目表现出不同于以往的两大特点：第一，从降价才热销，转变为小幅涨价也能热销。回顾近期热销项目，2012年上半年市场上热销项目几乎是清一色的折扣刚需项目；到了三季度，不以低价取胜的平价项目也在热销榜单崭露头角；四季度以后至今，涨价楼盘陆续出现，相当一部分项目涨价后销售情况几乎没有受到任何影响；第二，从首置、改善再到投资逐级递增，转变为中、低、高端楼盘全面开花。热销项目榜单上既有如保利城市果岭这样以90平的三房为销售主力的首置楼盘，也有金地天逸这样以130平以上户型为主打的改善型项目，甚至以吸引投资或享受型客户为主的别墅类项目如碧桂园天麓山，也能取得开盘两小时两百余套房源被销售一空的成绩。

  土地：5月地市供需两旺，房企拿地激进地王涌现

  从5月土地市场来看，重点城市成交量价齐升，同环比均上涨明显，同时，各线城市间冷热不均，北京、上海、广州、杭州等城市土地市场热度较高，而三四线城市的表现并不突出。根据我们的数据，5月全国十大重点城市的土地成交总建筑面积为1624.32万平方米，同比上涨346%，，总金额为717.06亿元，同比上涨706%，其中，广州、天津、杭州等地的土地出让金同环比均出现显著提升。

  在宏观调控常态化的背景下，房企对于投资风险的注重有所提升，而一线城市作为经济中心区，其土地价值更受肯定，房企倾向在这类城市拿地。深圳当前已呈土地供不应求的状态，随着其他一线城市空间不断开发，这些城市的地块价格必将更加昂贵，其稀缺性不言而喻，本月房企在京、沪、广等地纷纷掀起拿地热潮，各城市年内地王纪录不断被刷新，高总价、高单价地块不断。以上海为例，5月初由于世博地块的集中上市，5月8日刚刚拍出单价地王，5月9日纪录便被刷新。而重庆本土房企东原地产5月10日拍得北部新城地块，成为年内总价地王，5月27日，这一总价地王纪录被恒大一举刷新。另外还有广州、北京等地，也出现了类似情况。高总价地块频频出现表明房企对于后市的预期较为乐观，尽管北京等地严格执行限价政策，但仍挡不住企业的拿地热情。