[今日评论]北京预售监管收紧 供求矛盾下或导致房价继续上涨

  近日，根据一份北京住房和城乡建设委员会下发的通知，北京商品房预售标准在原有的基础上进一步严格。通知的具体内容如下：从今年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。而根据此前的标准，仅要求预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上，但对工程进度则未做出任何要求。

  打压供应导致供求矛盾只会更加激烈

  进一步严格商品房预售标准，从本质上来说是进一步收紧了开发商的融资渠道，而从只限制建筑面积大于140平方米的住宅这一款项可以看出，政府此举意在打压高端住宅，最终目的在于完成国务院布置的房价控制目标的任务。回顾十年调控之路，无论是限贷、限购还是限价，从根本上来说都是想方设法从供求两端加以限制，这种“重堵不重疏”的调控手段从短期看，确实能快速地起到一定的效果，但是究其根本只会进一步加剧供求两方的矛盾，最终以报复性的价格上涨将此前所有的调控成果付之东流。

  北京版“国五条”严厉程度冠居全国，商品住宅供求矛盾已经相当激烈

  事实上，国五条之后，北京是全国范围内响应最积极的一个城市。北京版的新政从限购(单身非户籍人士不允许购房)，到限贷(公积金贷款收紧；商业贷款首付比例提高至7成)，再到限价(新开盘项目均价不得高于周边同质楼盘；再次推案项目均价不得高于最近一次推案均价)，甚至是二手房20%的个人所得税这样几乎无人响应的政策也照行不误，是全国唯一一个逐条按照国版部署的城市。单从预售证监管来说，从4月开始执行的限价令开始，再到上述限制工程进度，仅仅2个月内就收紧了两次，北京房地产市场的供应方正面临着前所未有的压力。

  但是另一方面，位于市场另一方的成交却依然保持在历史高位。截止到2013年3月，北京商品住宅成交面积已经连续10个月(除了春节月以外)保持在月均100万方以上的成交规模，而2011年月均平均成交量只有72万方。正是在这样的供求矛盾之下，2012年以来，北京商品住宅的市场库存规模出现快速下降，截止至2013年5月末已降至768万方，消化周期仅为6.64个月，距离6个月的警戒线几乎一步之遥。

  新政下供应短缺将雪上加霜，北京房价上涨进一步加大

  如前所述，北京在今年年初国五条以后，供不应求的矛盾已经在逐步累积乃至加剧，但是即使在这样的一个时间点，地方政府为了达成房价控制目标，仍然选择了通过收紧预售门槛进一步限制高端住宅入市，这样的做法只能使得原本已经入不敷出的供应规模愈加岌岌可危。供求风险在行政命令(限价令)的强行压制下或许能够被短期掩盖，但是权宜之计的可持续性毕竟不会持久，供求两方的矛盾最终将会以不可遏制的房价上涨结束，这或许是地方政府最不愿意看到的。