下半年调控加码可能性减小 一二线城市量稳价涨

  6月份，重点城市新申请预售证规模较前期明显减少，十大城市除北京、深圳和成都之外，其余城市本月新申请预售面积皆呈现下滑，其中杭州和广州跌幅最大，究其原因，我们认为和近期各地方政府执行严厉的限价政策、减缓中高档项目入市节奏有关。

  成交方面，十大重点城市中仅上海和武汉环比有增长，其余城市本月成交皆不如5月，客观上讲，市场在经历了4-5月份的高位盘整之后，在6月份确实是有明显回落的，在与去年月均水平的比较中也很容易看出这点，6月份有半数城市成交量低于去年月均水平，与前两个月形成鲜明对比。在我们看来，经过之前3个月购房需求的快速释放以及去年以来房价的持续回涨，6月份部分城市成交出现阶段性的回调是完全合乎情理的，并且能够基本维持在去年平均水平上下，对于市场来说也不是不能接受。

  近期，外界关于下半年房地产调控加压的担心开始越来越多地出现。

  对此，我们的观点是：下半年调控加码的可能性极小。主要原因有两点：第一，下半年宏观经济面临的不确定性增强，虽然今年一季度中国经济数据尚好，但从诸多先行指标表现来看，二季度宏观经济已经出现明显的回落征兆，而考虑到今年是新一届政府执政第一年，理论上讲经济大幅下滑是不会被允许的，因此房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二，从执政近半年的风格来看，新一届政府的执政理念似乎正发生转变，“去行政化”特征愈发明显，典型的案例是，近一个月来国内商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动性短缺的担心甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问，从此举中我们似乎能够体会到新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。

  对于一二线城市市场下半年的走势，我们认为：

  首先，成交量方面，预计将较上半年有小幅回落；原因在于三点：其一，3、4月份在国五条政策倒逼效应下大多数城市都曾出现成交畸高的现象，这一定程度上是提前透支了一部分市场需求，导致短期内部分城市市场成交会出现小幅回落；其二，严格的限价措施将打压一二线城市新增供应，尤其是中高端项目的新增供应，这将使得改善性、投资性需求释放逐渐遇到瓶颈，其三，一二线城市目前持续回涨的房价也将抑制一部分支付能力相对不足的刚需客户。

  其次，房价方面，由于受市场库存低位的影响，去年下半年的持续上涨走势将继续延续。通常情况下我们认为，一个城市库存消化周期在一年左右较为平衡，超过18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求，从十大重点城市当前的库存消化周期来看，相比去年同期同比平均跌幅超过三成，上海、武汉、成都、重庆等城市的消化周期都在10个月左右，北京、广州、深圳、南京等城市消化周期已经到达了6个月红线，可见，当前绝大部分重点城市已经显现出供不应求的局面，在此影响下，预计下半年房价上涨的趋势将很难被打破。