申银万国：房地产再融资预期升温 春来水欲暖

  近日，7月4日至7日，共有宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份和中弘股份5家公司公告重大事项停牌，铁岭新城和长春经开公告债券发行预案，市场关于房地产企业再融资放开的猜想不断升温。

  评论：

  再融资放开具有政策合理性，存在放开可能：1)目前政策改革的方向仍然是从行政化控制向市场化的管理转变，让企业公平地获得正常融资渠道，本来就是市场化改革的题中之义。2)短期看，在清理信贷空转、金融降低杠杆的同时，放开资本市场直接融资的通道，维持行业的资金稳定，防范系统性风险，符合让金融支持实体经济的导向。3)中长期看，放开房地产企业再融资，有利于企业获得更快的发展能力，从而通过增加供给，达到抑制房价过快上涨的效果。

  建议关注2类相关公司：1、若再融资无条件放开，建议关注：1)前期扩张快、负债率较高的成长型公司最为受益，如中天城投、嘉凯城、泛海、阳光城、金科、首开、中南、张江、南国置业、保利、新湖中宝、荣盛等；2)2010年以来已上报过增发/配股预案、具有再融资意愿的公司，如万方发展、世茂、泛海、新湖、迪马、滨江、嘉凯城、保利、中天城投等；3)大股东拥有丰富资源、等待注入的公司，如招商地产、中航地产、广宇发展、廊坊发展等。2、若再融资有条件放开，建议关注：1)债券融资预案已经董事会/股东大会通过、正等待审核的公司，如首开、铁岭新城、陆家嘴、世茂、云南城投、长春经开、海泰、保利等；2)涉及一级开发业务的公司，新湖中宝、中天城投、铁岭新城、华夏幸福、万方发展等；3)有保障房(旧城改造、棚户区改造等)业务的公司，首开、北京城建、福星、信达、长春经开等；4)为“解决同业竞争、做大做强上市公司本身”目的出发而重组和再融资的公司，如万方发展、宜华地产、实达集团等。

  投资建议：再融资预期或随事件催化不断加强，刺激地产股估值修复。在7、8月份销售缺乏亮点、而龙头公司估值仅有7倍左右的情况下，与再融资相关的事件性冲击可能成为地产股股价表现的主要催化剂。在此情况下，前期扩张快、负债率较高的成长型公司，及已经上报过股权/债权融资预案、股东资源丰富的公司、有保障房或一级开发业务的公司可能更早受益。综合比较，首开股份、新湖中宝、铁岭新城、长春经开、万方发展、迪马股份、泛海建设等公司可能成为较早实现再融资的公司。