申银万国：销售淡静 投资稳定

  销售增速放缓幅度符合预期，但三四线相对偏弱，下半年基数影响将更明显，全国销售面积增速将降至零增长附近。2013年6月全国商品房销售面积和金额分别为12315万方和7512亿，同比分别增长10.8%和17.7%，较5月分别回落17.5和15.7个百分点。销售面积增速基本符合我们月初预期的9%，主要原因是一二线城市销售平平，而三四线市场同比也因基数上升而显著下降。从结构来看，1)6月市场整体平淡，申万跟踪重点城市销售同比由正转负，但统计局40个城市销售面积同比增长15.3%，反而高于5月，未来预计将逐步回落。2)三四线城市6月同比从48.1%下降至8.3%，不考虑基数影响，三四线6月销售量仍然偏低，三四线销售可能也出现疲软。目前市场销售情况淡静，到访量有所下降，信贷环境中性略偏紧，预计下半年全国销售超预期难度较大，而由于基数进一步提升，销售面积同比将降至0%附近徘徊，1-4季度单季度增速分别为37%、24%、1%、3%，维持13年销售面积增速12%的预测。

  开工增速符合预期，未来仍在温和回升之中。2013年6月新开工面积2.23亿平，单月同比在5月大幅下降34.3个百分点后回落13.0个百分点至14.2%，略高于我们10%的预测。我们认为，未来新开工回升力度仍将较温和，主要因为：1)2季度销售相对疲软，下半年开发商进一步加强开工力度的动力不足；2)三四线地区库存仍然较高且去化相对缓慢，将从中长期压制开工增幅。维持13年新开工面积增速9%的预测，3、4季度的新开工单季度同比分别为13%、17%，较2季度的8.8%小幅回升。

  投资增速与上月持平，土地购置费开始回升，但由于竣工面积增长较快及基数抬升，预计未来投资增速将继续徘徊，维持13年投资增速20%的预测。2013年6月全国房地产开发投资额10030亿元，同比增长19.4%，与5月持平，符合月度数据前瞻中预测的20%。2季度投资增速为20.4%，与1季度的20.2%基本持平。预计未来投资增速将继续徘徊在20%左右，主要原因是：1)12年4季度以来土地市场回暖力度加强，近期土地购置费开始回升；2)虽然新开工及土地购置费均在回升之中，但由于今年下半年竣工面积增长较快以及基数的逐渐抬高，将对投资增速上升形成制约。维持13年投资增速20%的预测。

  维持各项预测。维持13年销售面积增速12%、新开工增速9%、投资增速20%的预测。

  维持行业观点，目前销售状况较平淡，短期再融资重启预期等事件继续催化股价反弹，中长期关注行业长期制度建设，推荐低估值的行业龙头和优质成长股。目前市场销售状况较平淡，预计7、8月销售亦缺乏亮点，政策趋严概率不大。短期股价受再融资放开预期等事件催化将有所反弹，而长期看，政策转向长期制度建设，有望在多方面为行业提供长期成长空间。目前行业龙头及优质成长公司估值仅在7倍左右，而销售增长快于行业整体、业绩确定性高，在当前市场环境下更具吸引力，建议配置保利地产、万科A、华夏幸福、南国置业等。