[第一太平戴维斯]2020年预判，年均海外房地产投资总额达500亿美金？

  过去的二十年里，中国经济与房地产市场双双实现了突飞猛长。房地产市场的增速更是高于经济增速：总投资额从1990年的253亿元人民币增长至2013年的8.6万亿元人民币(约为前者的341倍)。随着市场发展，竞争日趋激烈，后期高速增长的空间更加有限。为保持增长和活力，越来越多的公司、开发商和投资者开始将目光投向海外市场，以寻找新的发展机会。

  第一太平戴维斯今日发布《2014中国投资者海外投资大型专题报告》，详细、全面地研究中国投资者海外投资的目的地，目标投资类型，以及投资交易总额，阐述未来的境外投资趋势、挑战和机遇。

  中国公司为何走出国门？

  对规模较大的公司来说，保持多样化以分散风险尤为重要。这可以通过丰富产品线、业务类型、或在多个区域开展业务的方式实现。同时，公司也可通海外市场运营，学习其中经验方法并运用于中国市场。在这一过程中，中国企业也可以树立自己的品牌形象，以助其在国际市场融资。当前北美及欧洲房地产市场的资产重估堪称千载难逢，加之人民币持续走强，无疑为那些愿意在复苏经济体注资的中国投资者和开发商们提供了一个特别的机会。

  中国公司的优势和面临的挑战？

  此外，前往海外拓展的个人与非房地产公司逐渐增多，中国开发商与投资者凭借已有的庞大销售网络，与海外同行相比优势明显。如果海外公司能得到一家国内大型房地产公司支持，那么向中国买家或使用者推出的产品将能在中国取得更大成功。

  中国公司面临着这样一个难题：他们长期与国外市场隔绝，仅在本国的制度与关系中参与有限的国际竞争。如今他们正迈入一个全新的市场环境，这里依靠的不仅是健康有效的人际关系，法律制度与“强者生存”的理念也同样重要。适应新的监管要求、税收制度以及复杂的市场环境，即便对商业巨头来说也是一个痛苦的过程。中国企业声势浩大，日后无疑会出现可以与美国、英国、欧洲、日本或者韩国等世界级商业巨头相匹敌的公司，但这需要时间，而且不是所有的公司都能取得成功。

  哪里才是中国公司真正的目的地？

  2008年至2012年间，中国大陆境外投资规模全球第八，香港排名第五。中国大陆投资主要流入香港，如果将中国大陆与香港合并统计，那么大中华地区将会成为世界上仅次于美国的第二大境外资本来源。2012年，大中华区与美国的境外投资总额分别为1,470 亿美元与3,210亿美元。

  尽管2014年1-11月间已确认成交的投资总额仅为113亿美元，但仍有价值约20亿美元的交易尚未完成，且最后1个月中可能还会有交易出现。

  中国投资者变得越来越有胆识，他们会走向更远的国度。在2013年与2014年，投资活动显著增加，且资金主要投向美国、英国与澳大利亚等国的高收益资产。虽然亚太区在他们的海外投资策略中继续占据重要地位，但该区投资成交金额占总额的比例已从2012年的54.2%跌至2014年1-11月的21.0%。在这35个月的交易中，亚太区投资成交额占34%，欧洲与日本以31%与19%分列二、三名。其中，在英国的投资约占中国境外投资总额的26%。

  2010至2012年间，中国大陆境外直接投资主要流入香港、维尔京群岛与开曼群岛，但这三个地区只是中转站，并不是投资的最终目的地。中国大陆境外直接投资最终流向了一些传统的英语国家，如美国(72亿美元)与澳大利亚(70亿美元)，随后依次为新加坡(59亿美元)、卢森堡(56亿美元)与英国(45亿美元)。中国开发商与企业投资者的目的地选择遵循一定的模式，初次收购一般选在成熟、稳定的高端市场。2012年至2013年，中国财富外流的首要目的地为英国，项目与开发投资总值达50亿美元；其次为美国，投资总值为28亿美元。

  来源：RCA，第一太平戴维斯市场研究部

来源：RCA，第一太平戴维斯市场研究部

  谁才是海外房地产投资市场的主导？

  中国开发商仍是中国向海外投资的主力，但这部分投资与其在国内的业务规模相比，只能算是冰山一角。中国开发商的信心不断增强，海外团队与投资策略更加成熟，与国际开发商的关系也得到巩固。他们可能会将更大比重的资产投向海外市场。与此同时，随着海外投资的专业技能与经验不断向中小规模的开发商渗透，他们应该也会转向国际市场寻找机会。

  过去数月中，中国保险公司完成了数笔大宗交易，包括平安保险、中国人寿、泰康保险与安邦保险。他们不愿错过良机，同时也清楚在国际投资收益率进一步收窄前所剩时间非常有限。与国际同行相比，中国保险公司在房地产领域的投资较少。如果他们希望加大投资力度并选取稳定的高收益资产进行组合投资，他们将需要继续探索海外市场前景、发掘投资机会，并从所管理的资产中拨出更多份额。

  中国商业银行的海外分行在自用写字楼收购方面也较为活跃。除了自用收购以外，中国不少规模较大的投资银行也拥有香港投资银行的功能，不受房地产投资禁令的约束，但目前投资主要集中在中国大陆地区。

  世界五大主权财富基金中有两家在中国。主权财富基金一直活跃于房地产投资领域，在部分情况下被认为是中央政府更广泛国际投资战略的支撑。同时，主权财富基金在门户城市的成熟资产投资似有不断增加之势。大多数交易是以财团身份通过购买组合资产而实现。

  2020年预判，年均海外房地产投资总额达500亿美金？

  未来，以市场为导向的改革为国内公司带来了开发海外市场的新机遇，因此中国可能会在未来十年内掀起新的海外投资热潮。2013年中国机构的海外投资总额接近135亿美元，是2012年总额的两倍还要多。未来十年可能无法延续这样的增速，但实现年均20%的增长率可以说是不在话下。据此估算，到2020 年中国公司的年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。