今年春节返乡买房热点会在哪里

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  春节将至，售楼处是否打烊、房地产一线业务人员究竟放假还是卖房，实在不是轻易定论的问题，尤其是区域经济发展不均衡所带来的年度人口大迁徙，由其衍生的春节返乡置业潮已成气候，三四线城市大量外出务工人员回乡探亲、买房又给这些城市楼市带来了成交窗口期。

  今年会不会有回乡置业潮？实在是营销决策者难以回绝的问题。在政策面趋稳、信贷环境相对宽松、房企降价出货去库存的当下，我们认为部分二线、三、四线城市出现返乡置业潮也是意料之中，以下三个基本面较好的城市最有可能成为热点：

  一，人口输出量大。有人才有住房需求，有需求才有楼市成交。据我们测算，一般每10万返乡人口大约可以提供1万平方米的成交；

  二，房地产市场和市政建设进入稳步增长期，返乡置业者大多习惯了一、二线城市的生活，各项配套和项目自身的打造不可忽视；

  三，本市需求面不会受到过多外来的影响，最近的区域中心城市对本市人口置业影响不能太大，并且自身也不能是区域中心。

  为了进一步阐述清楚这一热点问题，我们从城市人口和房地产市场历年表现两个角度，以户籍人口减常住人口的差值衡量外出工作的人口数量(以下简称输出人口)，并联系市场成交数据，对全国286个地级市的数据进行了比对研究：

  1、城市：河南多市输出人口总量全国领先，返乡置业是成交窗口期

  在全国输出人口最多的十座城市中，河南省占据了六座，其中周口、信阳、驻马店、商丘四市输出人口总数均超过200万人，超过了国家规定的大型城 市标准。客观的说，作为一个人口过亿、但多集中在农村地区的大省，河南省自身的经济是难以满足户籍人口需求的，因此劳动力输出也就成了必须的选择，据相关统计数据，河南省合计输出人口已超过1800万人，这一数值甚至超过了南京和杭州两个省会的人口总量，如此巨量的输出人口，势必会为河南省带来大量的回乡置业需求。联系行业实际来看，每年的春节期间已成了河南楼市的重要营销窗口。不论是本地的建业、还是外来的中海、保利等行业龙头，今年也早早地瞄准了这一市场机会，众多房企自1月下旬便在河南各市加大营销力度，招揽返乡置业客群。

  2、区域：单中心省份人口流出较多，返乡置业更集中在中心城市

  从区域角度来看，在河南之外，四川、安徽、广西、湖南等省人口流出量均在500万人以上，重庆、湖北、江西也超过200万人，均是极有可能出现“回乡置业潮“的区域。这些省份大多处于中西部，且省内经济分布也是以省会为中心的单中心结构。

  但与河南省不同的是，这些省会城市人口导入能力均显著强于郑州，这些省份中三、四线城市的“返乡置业潮”，很有可能被区域中心的省会城市“截胡”。江西省春节期间的表现即是明例：2014年省会南昌春节期间成交较全年基本持平；而并称“昌九新区”的九江，春节期间成交仅为全年平均的57%；反倒是偏处西南的新余，春节期间销售表现较佳，成交量达到了年均值的1.5倍。

  3、冷门：两类人口输出城市返乡置业需求依然较弱

  为了进一步厘清返乡置业潮的出现条件，我们联系市场表现分析，发现在人口输出总量较大的城市，至少还有以下两类城市难以迎来“返乡置业”：

  第一类是经济发达、人口众多的区域核心城市，如郑州、重庆、泉州等。这些城市虽然户籍人口多于常住人口，数 据指标上存在人口外流现象，但是在区域内经济水平还是相对发达，城市配套服务支持也处于领先地位，因此从周别城市而来的导入性需求还是较为旺盛。相较之下 “返乡置业“对这些城市的影响就相对有限了，所以楼市春节期间的表现也更贴近一二线城市。CRIC统计数据显示，在2014年春节当月，郑州、重庆 、泉州等市商品住宅成交面积都不足全年均值的六成，与北京、上海、苏州等沿海城市表现一致。

  第二类是等城镇化率较低，房地产市场处于起步阶段的城市，这些城市虽然外出务工人口较多，也有一定的归乡置 业需求，但是城市化进程相对落后，目前房地产市场存在供应不足的问题，归乡置业需求难以释放；又或者是有一定量的住宅供应，但是由于城市的交通、教育、医 疗等配套发展相对缓慢，打造的项目难以满足返乡置业者的期望，诸如泸州、梧州、内江等工业城市均是如此。以泸州为例，2014年城镇化率为41%，该市医 疗、交通等配套发展相对落后，因此，即便户籍非常住人口虽然高达80万，但春节期间成交还是较为疲软，当月成交量仅为全年均值的57%。