[克而瑞]行情已变 调整上市产品结构乃当务之急

2015-04-09 10:06:12来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-04-09
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  3月31日,我们发布《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜,随后我们针对企业布局、企业业绩目标进行分析解读,本文则侧重从产品角度追踪当下市场项目成交结构变化。

 TOP50企业:中低档项目贡献率大幅提升

  与去年同期相比,TOP50企业的中低档、高档项目变化最为显著。金额层面,中低档项目占比为32%,较 2014年一季度增加11个百分点,高档项目则同比减少11个百分点,同时中档、中高档项目分别增加和减少1个百分点。面积层面,中低档项目以47%比重 遥遥领先,同比增加16个百分点,而其他各档次项目纷纷下滑,中档项目减少8个百分点,高档项目紧随其次,减少5个百分点。

  此外,TOP100房企中,前50强房企与后50强房企在项目档次方面也有明显分化,前者侧重于刚需产品,后者则在改善类项目上更占优势。

  金额方面,中档项目在前50强房企中的比重达38%,较后50强房企高出10个百分点,而在高档项目上,后50强房企则高出前50强房企6个百 分点,面积方面亦有类似表现。2015年新春期间,品牌房企掀起“返乡置业”,促进旗下刚需大盘销售,拉升前50强房企的中低档、中档项目市场份额。后 50强房企高档项目的金额贡献率达到19%,其功劳来自于以豪宅产品著称的方兴、星河湾、滨江等房企。

 产品建议:产品结构向改善性需求倾斜

  2014年,9/30新政改变首套房认定标准,刺激改善性需求释放,至年末,政策利好已在产品成交结构上出现效果。据CRIC监测数据显 示,2014年四季度,十二大城市三房、四房单位便已经出现了环比上升的现象。一线、二线城市分别来看,有同样的表现。尤其是一线城市,进入四季度,三 房、四房单位止跌回升。显然,政策扶持推动改善性客户加速入市,市场由刚性需求向改善性需求转移,面向首改、二改客户的产品更易热销。

  而从我们今年一季度TOP50企业的项目贡献率来看,中低档项目占比却同比上升,与市场需求大势并不相符。我们认为,当下市场 行情已发生变化,改善性产品是趋势,若房企在售项目档次分布表现同于TOP50企业整体情况,建议企业随行就市,调整产品结构,增加三房、四房供应,市场 在变,积极应变才是王道。此外,政策层面支持改善型需求在3/30新政中得以巩固,降低改善性客户置业门槛,相比于首置客户,银行更青睐于经济实力较强的 改善性客户,可以说,在政策层面,改善性产品也更具优势。


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