[世联行]降准助力去库存 一二线城市或供需逆转

  事件：2015年4月19日，央行发布公告称，20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。本次降准是今年继2月份之后的第二次降准。

  2008年底以来力度最大的一次降准

  回顾2008年以来的历次降准，除08年11月26日降准1个百分点以外，此次降幅最大。结合今年2月4日降准、3月1日降息来看，央行如此密集的运用货币政策工具释放流动性，反映了当前整体经济形势的严峻性。国家统计局4月15日公布的多项宏观数据，均表明经济面临下行的隐忧，同时叠加地方债务置换需要和缴纳存款保险等影响，本次降准也符合预期。按3月份人民币存款余额124.89万亿计算，下调1%的存款准备金率相当于释放1.2万亿资金，叠加定向降准部分，实际或将产生更多的流动性。

  从中长期趋势来看，支持实体经济发展、降低融资成本，货币政策仍有进一步宽松空间。根据机构预测，2015年全年基础货币缺口将达3万亿元，而今年一季度，外汇占款余额为26.82万亿元，环比减少2521亿元，同比少增1.04万亿元。在外汇占款负增长的情况下，央行的货币政策成了主要的补充工具。即使加上2月降准（约6500亿)、一季度SLF(3347亿)和MLF（3700亿)释放的流动性，仍然有至少0.3万亿基础货币缺口，约25个基点的降准空间。当前实体经济融资利率仍偏高，企业融资成本高达6.8%。降准主要针对银行间拆借利率，为有效降低企业的融资成本，未来还有进一步降息的必要。

  把握二季度购房窗口期，选对城市是关键

  金融手段是房价的晴雨表。历往的走势表明，降准之后的6个月左右，房价将止跌回升、开始上行。回顾2008年底的楼市，需求低迷，房价同比出现负增长，很多城市也迎来了库存的最高峰。2008年10月、11月和12月三次连续降准之后（降至15.5%），2009年7月，70个大中城市新建住宅价格同比涨幅为0.3%，结束下行。与此同时，全国主要一二线城市经历持续去库存，去化周期恢复至合理水平。再回顾2011年，经历当年11月底至2012年5月的3次连续降准之后（降至20%），房价于2013年1月同比转为正增长。本轮调整从2014年开始，9月份大部分城市的库存攀升至2011年以来的最高点，目前除主要的一二线城市以外，大部分三四线城市库存去化周期仍在高位；70个大中城市的新建住宅房价同比涨幅也从去年9月以来持续7个月呈现负增长。本次降准，叠加信贷、税费、利率等的宽松政策，核心是去库存，以实现稳房价。

  世联行的成交数据显示，3.30新政以来，4月份前3周的成交金额环比3月份前3周涨幅为27.5%，最新的周成交金额已接近去年12月份水平。但城市间的行情分化非常明显，北上广深领涨、涨幅远高于平均水平；二线中的佛山、东莞、惠州、合肥涨幅接近30%；天津、南昌、厦门、济南涨幅约为15%；同时，成都、长沙、中山等城市呈现负增长。

  降准之后，分化的行情仍会延续。按照2008、2011年的走势推算，今年3季度主要一二线城市的库

  存去化周期将恢复至合理水平，供求逆转后、房价将进入上行通道。对购房者而言，错过了去年最佳的四季度、今年的一季度，把握好二季度、选对城市，依然不遗憾。