[克而瑞]政策效果显现 一线城市市场尤为火热

  “3·30新政”落地后首月，在大幅降准推动下,政策效果开始显现，一线城市市场表现尤为火热。但各城市房价和土地市场仍维持显著分化格局。

  “3·30新政”的出台于各城市而言，犹如“救市稻草”，各地乘势加大放宽公积金政策的力度，短短20多天的时间内，成都、郑州等等20多个省市调整了公积金政策，包括降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度、延长还贷年龄、放宽贷款房龄限制、加大异地认贷政策力度等。而银行对政策的反应却稍显滞后，据调查仍有近七成银行尚未执行“3?30新政”，部分银行虽已落实，但属于打折执行。

  4月初项目案场的到访和来电咨询量即出现激增，但上半月多是“看客”，实际成交不多，据CRIC统计，全国60个主要城市上半月成交量环比3月下半月反而下滑11%之多。随着各地公积金政策陆续落地，实施二套首付下调的银行不断增加，市场成交快速增长。特别是一线城市，反应更为强烈，成交量同、环比均出现大幅增长。究其原因，在于一线城市房价相对较高，二套首付降低及公积金政策调整对改善型需求的刺激较大，上海、深圳等多地中高端项目热销即是证明。而房价方面，各城市出现了较为明显的分化，供求相对平衡，需求相对旺盛的深圳、上海、南京等等城市不少项目已经对价格进行了微调。而对于库存压力较大的城市，如青岛、沈阳、包括杭州等等，虽有涨价的声音，但多为虚张声势，实际上，仍以“低价”跑量为主。

  4月土地市场仍维持量跌价升格局。一方面，房地产行业进入“新常态”已成业内共识，企业拿地相较以前，明显要谨慎的多；另一方面，一季度业绩表现平平，资金不足也是企业出入土地市场的掣肘因素。因此本月土地市场整体表现较为平淡，各线城市表现还略显分化。其中二三线城市，土地市场频频遇冷，多地频繁出现流拍现象。但对于一线城市的优质地块，竞争却显得越发激烈，时有高溢价地成交。就在4月，一线城市土地市场成交量楼面价和溢价率历史记录已均被刷新。这也说明，在房地产新常态下，企业对于土地购置相对更为理性，

  随着4月下旬央行降准落地，银行资金面更为宽松，二套房首付和利率下调等政策落实的力度和面上广度有望进一步加大，改善型需求进一步加快入市指日可待。此外，公积金等政策效应在5月也将会在市场成交上有进一步的体现，预计5、6月份多数城市楼市维持供求两旺格局。但我们认为，高库存城市当下仍应以去库存为主，企业不可盲目乐观，积极营销抓住市场“窗口期”去存货仍是关键。