[克而瑞]7月供求齐降 三季度市场不容乐观

2015-08-05 11:24:49来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-08-05
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  【纵深解读】

  经济:经济增长“超预期”,稳增长还需房地产发力

  政策:楼市企稳回升,地方多样化政策落地力度减弱

  楼市:7月供求齐降,三季度市场不容乐观

  房价:一线城市领涨,住房价格指数加速上行

  土地:溢价率持续攀升,下半年土地供应或将大幅放量

  【图说楼市】

  供应:整体大幅下降,二、三线城市下降尤为明显

  成交:近7成城市环比下跌,但成交量仍处相对高位

  库存:供求比低位徘徊,部分城市存房价上涨压力

  成交结构:上海深圳中高档产品继续上升,北京中低档占比上升

 【研究视点】

 7月成交环比全线下跌,土地市场供求两旺

  7月,房地产市场的高热开始降温,一方面是前期政策效应逐步减弱,另一方面,7月开始全国普遍迎来高温天,购房者外出看房意愿减弱致成交量环比下滑。

  本月政策面相对平静,上半年经济数据超市场预期,但仍不容乐观,央行表态下半年会坚持稳健货币政策,灵活运用多种货币政策工具,保持流动性合理 适度,继续支持实体经济企稳上升。因此,下半年或仍有1-2次降准机会。地方政府继续在公积金政策上做文章,跟进前期中央政策;上海本月发布了人才新政, 定向微调了限购政策,但受惠人群仅限高端人才,对房地产市场面的影响极其有限。

  本月市场成交也开始回落。本月30个重点监测城市中,超过三分之二城市成交量环比下滑。首先,在于前期政策刺激效应逐步减弱,成交下滑在所难 免;其次,二季度提前消耗了相当一部分需求;再次,7、8月为高温天气,不论是购房者的看房意愿,还是企业的推盘意愿都不甚强烈,供求均较为疲软。另一方 面,与往期相比,7月成交量仍处相对高位,超8成城市同比涨幅超10%,部分城市更是翻番,甚至不乏城市翻好几倍,如深圳和昆明,这主要是由于7月的成交 量绝对值确实相对大而个别城市去年同期成交基数较低所致。

  虽然楼市降温,但略滞后于楼市的土地市场供求量依然保持回升态势。一方面,市场好转之后地方政府加速推地步伐,土地市场时有高总价地块出现;另 一方面,企业资金有效回笼,投资信心较高,且项目库存消耗加大,也需要适时拿地补仓。因此,本月企业拿地的积极性普遍提高,多为高溢价成交,特别是一线和 二线城市部分优质地块引发激烈争夺,如福州、合肥等地更有是地块溢价超过了110%。

  总的来看,下半年房地产行业将保持相对宽松的政策环境,但也难再有大力度的刺激性政策,依赖政策推动成交攀升的可能不大。而且在当前市场企稳上 行、库存风险逐步改善的态势下,一线城市和部分二线城市已初步显现房价上涨苗头,将会抑制部分需求的合理释放,尤其是前期成交集中放量、部分需求已提前释 放的情况下,后市需求支撑不足,预计8月房地产市场成交仍将延续小幅下行,整个三季度都不容过分乐观。

  【01 经济】

  经济增长”超预期”,稳增长还需房地产发力

  中国二季度GDP同比增长7%,这个增长数字好于预期,也让悲观的市场为之一振。但良好的表象之下问题仍然存在,经济企稳但基础仍薄弱。特别是 工业部门生产反弹,但供求矛盾进一步恶化;房地产销售回暖但投资依然堪忧;消费物价温和反弹,而工业品通缩压力不减;社会消费品零售总额大幅反弹,可持续 性存在不确定性。

 1、经济开始企稳但不稳固,房地产行业的宽松格局仍将持续

  从“三驾马车”的增长来看,6月份消费零售总额141577亿元,同比名义增长10.4%,连续两个月回升。1-6月全国固定投资237132 亿元,同比增长11.4%,主要归功于政府托底,加大基建投资,导致固定资产投资止跌,但仍为历史最低点。进出口数据不容乐观,上半年进出口总值同比下降 6.9%。而6月工业增加值同比增长6.8%,再次超预期增长,其中制造业贡献显著。上半年一系列的经济数据显示,当前中国经济已有筑底企稳的苗头,但支 撑力不足。企稳表象之下,经济下行风险犹存。

  二季度GDP同比增速艰难保持在7%,这与上半年宽松的资金面支持密切相关,一系列刺激措施帮助经济企稳,这与房地产行业销售回升和开发投资复 苏不无关系。但当前经济企稳并不稳固,下半年仍是经济增长和结构调整的关键时期,“稳增长”还要依赖宽松的政策环境,尤其是货币政策支持,房地产行业的外 部发展环境也将更为宽松。预计中央和地方还会有一些专项扶持房地产政策出台,在二套房贷款、公积金首付、减免契税方面,目前政策上仍具有一定操作空间。

 2、货币市场保持宽松,下半年仍有一到两次降息降准

  货币市场方面,6月末,广义货币(M2)余额133.34万亿元,同比增长11.8%,增速比上月末高1.0个百分点。上半年贷款余额同比增多 5371亿元,其中房地产行业多增3444亿元,占比高达64%。总的来说,在大规模刺激之下,房地产行业较去年已经明显回暖,但这种刺激难以长期存在, 下半年随着经济逐步企稳,如若深圳这样出现疯狂和极端的情况下,部分银行也会自动收紧信贷政策。

  上半年进行了三次降息,两次降准和一次定向降准,充分保障了市场资金的流动性,对降低社会融资成本也起到了一定的作用。但上半年财政政策相对乏 力,PPP项目难有实质性推动,地方政府同样面临两期万亿的债务置换的压力,结合两会的目标,财政政策难有扩张的余地。因此,下半年为了“保增长”仍需要 货币政策的继续宽松。在操作空间仍在的情况下,年内央行还可能进行一次降息,一到两次降准。对于房地产行业来说,企业压力将进一步缓解,融资成本有望进一 步降低,市场信心的恢复对于不断下滑的开发投资以及新开工来说都是正向激励。

 【02政策】

  楼市企稳回升,地方多样化政策落地力度减弱

  最近两个月,房地产市场虽稍有降温,但上行趋势已十分明朗,加之前期政策刺激力度较大,本月政策面表现相对平淡,各地方政府,不管是出台的刺激性政策城市的数量,还是政策调整力度均大不如前。

  不过,从各地政策调整方向来看,仍以以下4个方面为主:

  1) 公积金政策调整。除了成都市、长春市、宁波市鄞州区和清远市发文提高贷款额度、降低公积金首付比例、 实行异地互认和允许父母子女之间进行贷款互贷外,济南允许缴存职工利用现有公积金余额抵冲公积金贷款,解决了缴存职工提前归还住房公积金贷款需先期垫付偿 还资金的问题。调整城市数量与上个月相比几乎减半。

  2) 购房补贴。仅宁波一城发文,规定不论购置任何房产均给予50%契税的购房补贴,根据CRIC数据,宁波140平方米以下的商品住宅去化周期约11个月,而140平方米以上的去化周期高达19个月,新政将有利于大面积项目的去化。

  3) 货币化安置。仅宁波市和长沙市发文要求加大棚户区改造货币补偿力度,调整城市数量与上月相比减半。

  4) 合理供应土地,优化用地结构。内蒙古省和宁波市要求商品住宅库存量过大的地区减少甚至暂停居住用地供应,或通过调整土地用途,引导土地转型利用。

  与以往不同的是,鲜有政策调整的一线城市,本月有明显动作。先是上海发布人才新政20条,涉及定向微调住房限购政策;紧接着争论多年的北京副中心终于落地通州。

  在我们看来,北京的城市规划和上海的人才引进短期内均不会对楼市造成过多影响。其中,虽然通州将成为北京副中心,但通州的基础建设,交通规划, 生活、教育、医疗、商业等等配套设施均不完善,距离名副其实的城市副中心还有很远的路要走。上海人才引进新政要求高、受益范围窄,因此于楼市而言无关痛 痒。

  在3•30新政、连续降息降准的大力度政策刺激下,目前楼市上行的趋势已经十分明朗,一线城市及部分二线城市甚至出现较大的房价上行压力,接下 来或难再有全国层面的大力度刺激政策,未来5个月房地产行业仍将保持上半年宽松的政策环境,但不排除有局部刺激的可能。不过当前宏观经济表现依然不容乐 观,行业外部的信贷环境有进一步宽松的可能。

 【03 楼市】

  7月供求齐降,三季度市场不容乐观

  经历5、6月的供求高峰后,市场后劲稍显不足,7月重点城市商品住宅供应减多增少,整体供应量同环比都大幅下滑。其中,二、三线城市下降尤其明 显。而成交方面,情况稍好,环比虽也是跌声一片,但同比仍有较大幅度增长。供求齐降下,短期内并未影响到各城市的去库存进程,重点城市库存状况持续改善, 消化压力也继续缓解。

  1、供应:整体大幅下降,二、三线城市下降尤为明显

  6月半年度冲刺后,重点城市商品住宅供应量下降,同、环比都大幅下跌。分城市能级来看,一线城市增减参半,上海、广州继续增长,而深圳、北京经 过二季度供应高峰后,本月都大幅下降;而二、三线城市表现较差,环比大降,尤其是沈阳、长春、苏州、福州等城市,同、环比跌幅都超过30%。

  在我们看来,7月供应量下滑实属必然,主要基于以下几点:一者,7、8月为高温天气,无论是购房者看房意愿,还是企业推盘意愿,都相对较低,供 应下降也在所难免;二者,大房企在半年度业绩冲刺后,根据目标完成情况会对各项目存量和销售安排进行梳理,对下半年的营销铺排还没完全展开,因而供应节奏 放缓;三者,去年市场下行下,一些城市土地出让面积下降明显,使得今年推盘量明显跟不上节奏;四者,二季度的成交大涨,使得开发商对楼市乐观预期提升,部 分城市甚至出现捂盘现象。

  目前供应大幅下降,再加上没有更多利好政策,预计8月供应大幅反弹的可能性较小,维持相对平稳。

 2、成交: 近7成城市环比下跌,但成交量仍处相对高位

  CRIC监测的30个重点城市7月成交量环比下跌8%,整体跌幅较小,而且同比仍是大涨38%。分城市能级来看,一线城市除北京成交量继续上涨 外,其余全部下跌。其中,特别值得一提的是,深圳市场打破2月以来的持续上涨态势,本月小幅下降,但从成交量来看,仍处历史相对高位。而二、三线城市,分 化明显,南京、武汉等市场火爆城市,成交量继续增长,尤其是南京,本月成交量近120万平方米,为自2010年以来的单月最高值;而南昌、宁波、福州等城 市成交量环比都大幅下降。

  在我们看来,7月成交量的下滑主要原因是:其一,二季度的市场火爆,使得前期积压的迫切需求得到集中释放,未来需求将趋于平稳;其二,前期 330、降息等政策效力已明显减弱,而近期又无重大政策利好刺激,因而需求小幅下降也是正常;其三,股市近期快速下跌及震荡,使得购买力大为下降,尤其是 高端改善市场,影响尤甚,因而,其助推器功能丧失,反而会减少市场流动性,成为楼市进一步回升的障碍;其四,7月市场供应大幅下降,使得部分城市短期供应 跟不上节奏,造成供求错位,影响成交量上涨。

  对于8月市场成交,一方面,当前持续的高温天气会影响购房者的看房欲望;另一方面,目前的需求趋于平稳,在无有力政策推动的情况下,成交量上涨的可能性并不大。因而,我们预计8月商品住宅成交量将保持平稳。

 3、库存: 供求比低位徘徊,部分城市存房价上涨压力

  本月,28个重点城市供求比继续维持低位,尤其是深圳、贵阳、苏州等城市,供求比都不足0.6。究其原因主要还是本月供应量的大幅下滑所致。但 不可忽视的是,南昌、郑州、大连等城市供应量继续高位,供求比都在1.3以上,尤其是大连,本月供求比达1.5,应谨防进一步激化本就高企的供求矛盾。总 体来看,随着市场逐步趋稳,我们预计三季度重点城市供求比将有所回升。

  库存方面,整体继续下降,尤其是深圳、宁波、济南、昆明等城市,库存量下降明显。但也应看到,南宁、郑州等原本库存压力不大城市,今年以来市场 表现相对不尽如人意,供应维持高位,而成交不振,使得库存一路走高,本月更是同比大增,库存压力再度攀高,尤其是南宁,商品住宅库存量超过760万平方 米,为自2007年以来的最高值,市场压力不可小觑。

  消化周期来看,除合肥、南宁两城外,其余全部下跌,其中,苏州、昆明、杭州等城市,同比下降幅度都超过40%。特别值得关注的是,上海、深圳、 南京、济南等城市,消化周期已不足8个月,而且市场成交持续火爆,尤其是南京、济南,如果不有效增加供应,满足市场不断增长的需求,市场或快速转为供不应 求,房价或面临新一轮的上涨。

 4、成交结构:上海深圳中高档产品继续上升,北京中低档小户型占比上升

  连续多个月改善型需求爆发之后,本月北京市场开始向刚性需求回归,中低档产品和90平方米以下小户型产品成交占比大幅回升。而上海和深圳市场,从价格来看,仍然延续改善型需求抬头之势;从成交产品的面积段结构来看,这两个城市成交结构相比上个月变化不大。

  在从价格段成交结构来看,上海和深圳中高档产品成交占比继续上升,而北京中低档产品成交占比连续两个月下滑后,本月大幅回升。其 中,上海中档产品继上个月下滑后,本月回升4个百分点,达到22%,仅次于中低档产品成交占比;而中高档产品成交占比则继续延续上月的上升趋势,环比上调 4个百分点,这这要得益于陆家嘴锦绣里、外高桥森兰名轩、宝华园墅、闻喜亭,以及大宁金茂府等等改善型项目成交放量。而中低档和低档刚需产品成交占比则继 续维持下滑趋势,占比环比分别下调了2个百分点和4个百分点。而深圳高档产品成交占比继续大幅攀升,环比上调8个百分点,相比5月,更是其占比的两倍有 余。北京本月已刚需行项目为主,1.5万-2.5万单价的中低档产品成交占比本月大幅回升13%个百分点,而中高档和高档产品成交占比连续两个月大幅上升 后,本月均有较大幅度的下调,环比上月分别下降8个百分点和4个百分点。

  从面积段占比来看,上海和深圳继上月成交结构大幅调整后,本月表现均较为稳定,而北京小户型产品成交占比大幅上升。其 中,上海90-120平方米产品和120-144平方米面积段改善型需求较为集中的产品成交占比,本月仍有小幅上升,环比涨幅均在2个百分点左右,其他面 积段产品成交占比均有小幅下滑。而深圳仅200平凡米以上大户型产品成交占比环比上升4个百分点,其余面积段产品成交占比均小幅下滑。而北京市场表现与深 圳完全相反,其90平方米以下小户型产品成交占比连续两个月大幅下调之后,本月大幅度上升15个百分点,基本回归4月水平。

  5、本月小结:三季度楼市仍需谨慎,紧抓窗口期去库存仍主旋律

  7月随着气温的升高,房地产市场却日显“清凉”。首先,重点城市商品住宅供应量大幅下降,而成交量环比也是跌声一片,不过与往年相比,7月住宅市场成交量仍处相对高位。因而,本月各线城市库存量均大为缩减,部分高库存城市压力大为缓解。

  然而,对于8月市场或三季度楼市,我们持相对谨慎态度;一方面,330等新政已满百日,落实执行的空间已不大,前期的政策效力正在递减,而且, 根据目前宏观面来看,支持房地产的重磅政策的空间并不大,未来出台大力度刺激政策的可能极小,因而8月市场大幅反弹的可能性并不大;而另一方面,二季度的 市场火爆使得前期的迫切需求得到充分释放,后市需求将趋于稳定,再加上股市暴跌带来购买力下降、部分城市供应断层影响成交上涨,而且三季度也是楼市传统淡 季,因而市场成交不容乐观,仍需谨慎。

  而对于高库存城市而言,库存压力虽普遍缓解,但不可掉以轻心,应乘胜追击,抓紧窗口期,加大库存去化力度,逐步解决市场供求矛盾。对与供求失衡城市,应控制好供应节奏,防范房价爆发风险。

 【04 288指数】

  一线城市领涨,住房价格指数加速上行

  2015年7月,中国城市住房(一手房)价格288指数为1088.7点,再创2015年新高,指数较上月上升5.4点,环比上涨0.50%,涨幅较上月扩大0.22个百分点,同比来看仍不及去年同期,跌幅继续小幅收窄至0.65%。

  进入7月份,房地产市场“淡季不淡”。在我们看来这主要是基于三大因素,其一,价格补涨,在经过了长达一年的向下调整之后,一手房价格指数直至 今年5月份才迎来回升,因此同比增速仍然有着较大的上行空间;其二,消费者预期趋向积极,在经历了二季度的火热行情之后,消费者购房信心趋暖,再加之资本 市场的持续低迷,部分投资客户的目光重回楼市;其三,企业信心回暖,越来越多的企业库存问题得到缓解,回暖的市场让企业在定价时有了更多的空间,因此在定 价上,也更有向上溢价的底气和信心。

  分城市能级来看,一线城市环比涨幅最大,其中深圳市继续领跑,本月环比上涨高达7.84%,同比来看,京沪穗深四市也均高于去年同期。在这波市 场回暖中,一线城市房价指数之所以会表现更为抢眼,表面来看是因为企业定价上涨,对于一线城市预期的看好不但使得土地楼板价频频创新高,一手房定价也是水 涨船高,不过究其根本原因还是需求旺盛所致,庞大的外来人口为市场提供了巨量的需求基数,因此在市场向上周期中,一线城市的新增购房人群也会比二三线城市 更多,需求挤压所带来的价格上涨效应也会更加显著。

  二线城市方面,接近八成的城市房价指数环比上行,武汉、合肥等六市涨幅均超过了1%。其中武汉涨势最为显著,房价指数较上月大涨4.2%,其中 高端楼盘更是领涨全市,单价在2万元/平方米以上的豪宅均价环比上涨5%已成常态,诸如武汉中央文化区、武汉天地、东湖风景区等项目价格均现快速上涨。而 杭州、宁波等前期库存积压、房价回落调整的城市也值得关注,7月份房价“补涨”效应显著,房价指数上涨较快。

  7月,国内一手房价格指数连续第三个月环比上行,一、二线城市房价更是普遍加速上涨,并鉴于近期所见的种种积极信号,我们对于下半年房价稳中有 涨的判断也愈加肯定:其一,土地市场高热,7月份国内土地市场溢价率大幅攀升,平均溢价率较6月份飙涨了10个百分点,显示出企业信心持续高涨,其二,国 家统计局发布的半年数据显示,目前出口需求指标依旧低迷,消费需求这块也并未见到爆发式增长点,因此在“保7”目标面前,考虑到房地产是投资需求的重中之 重,我们认为楼市趋宽的政策环境在年内不会发生改变;其三,联系国土部近期关于增加土地供应的表态来看,也表明了中央对稳投资的肯定态度,其四,中高端需 求持续领跑,目前带动房价上行的主力客群仍是改善需求,这部分人群支付能力更强,也更加认可优质产品的溢价行为。

 【05土地】

  7月溢价率持续攀升,下半年土地供应或温和放量

  2015年7月,土地市场成交面积略有回落,成交金额亦现环比下挫,但溢价率指标却一路走高。一线城市方面,高溢价地块频出,北京以溢价上限成 交更是成为了常态;二线城市方面,成交总价虽现下滑,苏州、杭州等市也有多块优质宅地高溢价成交。结合一路上涨的溢价率来看,本月土地成交规模虽现收窄, 但无碍市场回暖势头越走越强。

 1、成交:出让规模稍有回落,竞价激化致溢价率持续攀升

  7月土地市场成交规模稍有回落, CRIC监测的300城经营性土地共出让297幅,较上月少成交了84幅地块,成交面积达到3190万平方米,环比回落8%,成交总价914亿元,较上月 下降32%,溢价率方面,本月土地市场平均溢价率高达27%,较上月上升了10个百分点。与上个月相比,受地方政府供地节奏影响,7月份土地市场成交量、 成交总价均现回落,但溢价率却进一步上行,在我们看来有两方面原因,一方面是供应紧缩凸显稀缺性,自国土部发布3•27“有供有限”新政以来,供大于求的 城市均有意识的放慢了土地供应节奏,并且由于目前仍能进入拍卖环节的地块大多前景较佳,因此在供应面紧缩的同时,整体供地质量又得到了提升,将优质土地的 稀缺效应进一步放大;另一方面是企业预期转暖,得益于二季度以来持续向好的成交支持,房企拿地信心和积极性大幅提振,而年内相对宽松的货币市场环境,也为 房企拿地提供了更多资金支持。

  2、分布:规模下跌无碍市场热度,各线城市平均溢价率均显著上行

  7月份,各线城市土地成交均呈环比回落态势,其中一线城市回落最为明显,成交建面环比回落26%,成交总价环比下滑超过四成,二线城市方面,成交金额较上月下降了31%;三四线城市方面,成交总价环比微升5%,不过在存量较多,供大于求的城市,地块还是多以底价成交。

  一线城市方面,本月成交建筑面积为262万平方米,环比回落26%,成交总价292亿元,环比下滑超过四成。并且由于广州、上海成交地块多处城 市外围,致平均楼板价较上月下滑22%,为11157元/平方米。不过在溢价率方面,高溢价地块占比还是在进一步上升,平均溢价率达35%,创近一年新 高。其中北京宅地溢价上限成交已成常态,备受关注的上海火车站北广场综合用地也是以50%的高溢价成交。

  二线城市方面, 7月份成交面积环比小幅回落4%,成交金额环比下降31%,成都、杭州、南京、天津等市成交总价均环比腰斩。由于出让地块多处于城市新城,平均楼板价也环 比下降了22%。不过在溢价率方面,南京、苏州等需求旺盛的城市平均溢价率仍高于30%,由此来看,对于二线城市中基建快速发展、人口吸纳能力较强的城市 新城,房企还是愿意予以更高的投资预期。

  三四线城市方面,本月成交建面环比下跌9%,成交总价环比微升5%,平均溢价率也由上月的1%大幅上升至16%。宜兴、佛山、南通、汕头等相发 达的三线城市均有高溢价地块成交,其中瑞安市一幅宅地更是拍出了62%的高溢价。不过在盐城、常州、烟台等供大于求的城市,成交地块还是多以底价成交。

  综上所述,7月份国内土地市场成交走出了罕见的“缩量高热”行情。目前企业拿地信心虽已转暖,但受国土部“有供有限”新政影响,在下半年建设用 地审批尚未通过之时,目前绝大多数地方政府对于增加土地供应还是持以相对谨慎的态度,所推地块也大多是较具发展前景的优质地块。因此在供应紧缩、需求放量 的两方面共同作用下,本月市场走出了量价齐跌、溢价飙升的罕见行情。

 3、重点地块:热点地块持续高热,北京大兴多块宅地溢价封顶成交

  本月土地市场成交规模虽现收窄,高总价宅地地块热度依然不减,诸如上海火车站北广场,合肥滨湖区BH2014-05等地块溢价率均超过50%, 北京宅地溢价率封顶更是成为了出让常态。近期商品房市场成交的暖意也传导到了土地市场,但是受327新政限制,地方政府对于出让土地仍然稍显谨慎,也使得 高总价优质宅地的稀缺性进一步凸显。

  单价TOP10方面,本月依然以一线城市为主,入榜门槛由上月的17705元/平方米小幅回落至16554元/平方米。本月榜首地块为花木一幅纯商业用地,由陆家嘴竞得,未来将建设大型综合性商业项目弥补板块配套缺口。

  7月15日,第二次入市的上海火车站北广场以北地块终于成功出让,金融街以总价88.15亿元竞得,楼板价22413元/㎡,溢价率50.12%。

  作为上海内环内难得的住宅地块,北广场倍受瞩目。与2012年无疾而终的预申请相比,此次出让住宅部分增加了1万㎡,减少了商业面积,增加了办 公面积,建筑高度提升到150米,虽然出让条件稍有放宽,但对房企的挑战仍在。第一,商办项目占比7成,且地上商办物业要求自持不低于50%,在当前上海 办公物业高空置率,供大于求的现状下,这对于开发商的资金实力和开发能力都有较高的要求。第二,虽然上海火车站北广场区域有其位置优越、交通便捷、人气旺 盛的先天性优势,十分有利于大型综合体的建设,但是火车站周边人流庞杂,环境嘈杂,给房地产项目的品质造成不利影响,不仅影响住宅项目的销售,也或制约商 办项目的租金和售价。

(2)北京:龙湖城建50%溢价竞得大兴24号宅地,限价房配建量高达8.99万㎡

  7月7日,北京大兴区8幅集中入市地块的最后一幅地块成功出让,北京城建、龙湖首开联合体、碧桂园等13家竞标主体参与竞争。最终,龙湖首开联 合体经过 32轮竞价,以总价25.95亿元并配建8.99万㎡限价商品住房的代价拿到该地块。剔除限价房面积后,剩余纯商品住房面积约为1.69万㎡,溢价率约为 50%。限价房销售限价为1.35万元/㎡。

  该地块地处五六环之间,属于大兴的偏远地区,自身价值一般,不过大兴区乃至整个北京市土地供应稀缺,再加上大兴区良好的去化前景,使得该地块受 追捧。今年以来,大兴区商品住宅成交出现梯次走高现象,整体价格也基本保持上涨势头。一方面大兴区多组团开发、多产品供给,购房客群覆盖面广;另一方面大 兴区住宅开发规划合理,供地相对分散使得每个住宅组团内在售项目并不多,人口居住密度不高,整体的居住舒适度得以保障。

 4、本月小结:供应紧缩致市场热度持续攀升,预计下半年土地供应将温和放量

  在经历了上半年末的翘尾行情之后,7月份国内土地成交持续高热,北京上海等一线城市宅地更是屡屡高溢价成交,这一方面固然是成交回暖、货币宽松 推动,另一方面也与上半年土地供应收紧不无关系,自3•27国土部颁布有供有限新政以来,各线城市土地出让规模显著收窄。据国土资源部最近披露数据,今年 上半年国有建设用地供应20.62万公顷,其中房地产用地完成供应4.70亿平方米,分别同比下降了21.4%和38.2%,均创下2011年公布数据以 来的最大跌幅。因此在需求回暖、供应紧缩的情况下,7月份土地市场的持续高热也在情理之中。

  针对当前一二线城市的土地的高热现象,我们建议企业应该保持冷静态度,如果最终成交楼板价过高,一方面抬高了自身成本,不利于后期项目去化,另 一方面也对于行业本身无益,更高的商品房房售价意味着更高的土地收储成本,既不利于道路交通等配套升级,也不利于城市更新,放慢未来新增土地供应速度。

  而对于下半年市场,在市场供求关系缓和的情况下,我们认为整体成交规模会好于上半年。事实上,近期中央部委的表态也提及了这一点,国土部在对上 半年数据解读时表示,随着上半年重大基础设施项目用地审批集中通过,将有更多城市土地市场迎来转化期,地价整体也将趋于温和上行。故此我们预计下半年土地 市场供应将温和放量,尤其是在供求平衡的一二线城市,土地市场更是有望迎来更多的投资机会。



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