[易居]住宅价格涨幅创近两年新高 投资建设企稳

  一、土地成交量跌幅小幅收窄，成交价格继续上行

  （一）全国土地购置面积跌幅基本平稳，下半年跌幅将趋于收窄

  1-7 月份，房地产开发企业土地购置面积12113 万平方米，同比下降32.0%，降幅比1-6 月份收窄1.8 个百分点；土地成交价款3593 亿元，下降25.6%，降幅收窄3.3 个百分点。

  从土地购置面积增幅走势看，前7 个月基本延续了今年以来同比下跌的走势，且基本稳定在30%左右的跌幅，整体处于较低水平。一方面是目前土地供应增长较慢，另一方面，在目前行业整体处于缓慢复苏的阶段，随着市场需求的逐步释放，房企主要还是将去库存作为重点，拿地意愿也相对谨慎。预计下半年随着土地供应的逐步回升以及楼市的进一步复苏，土地购置面积同比跌幅也将进一步收窄。

  （二）全国土地购置均价达到历史较高水平，同比增幅有所加大

  1-7 月份，全国房地产开发企业土地购置均价2966 元/平方米，同比增长9.5%，增幅比1-6 月份加大2.1 个百分点。从土地价格看，前7 个月土地价格延续了今年以上整体上行的走势，已经逼近了2014 年全年3002 元/平方米的历史最高价，今年以来的价格增幅整体也呈现震荡上行的走势。主要是近期特别是7月份优质地块相对较多，成交结构也较平稳，推动土地价格继续上行。预计下半年，随着土地市场的逐步平稳，土地价格整体仍将继续上行，但增幅趋于平稳。

  二、房地产投资增速创六年来新低，新开工面积同比跌幅有所加大

  （一）全国房地产开发投资增幅持续放缓，下半年将趋于平稳

  1-7 月份，全国房地产开发投资52562 亿元，同比增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3 个百分点。其中，住宅投资35380 亿元，增长3.0%，增速提高0.2个百分点。7 月份，全国房地产开发投资8607 亿元，同比增长2.9%。其中住宅投资5874 亿元，同比增长3.5%。

  从房地产投资额同比增幅走势看，今年前7 个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势，创造了2009 年前3 个月以来的最低值。主要是当前宏观经济受到国内外政治、经济等环境因素的影响，下行压力依旧较大，特别是产能过剩、内需不足等问题突出，使宏观经济的稳增长形势较严峻。对于房企而言，由于受到资金压力较大等因素的影响，也普遍减少了投资力度。预计下半年，随着各地楼市政策的推进和落实，市场也将进一步趋稳，房地产投资同比增幅也将逐步平稳。

  分地区看，1-7 月份，东部地区房地产开发投资30186 亿元，同比增长4.7%，增速比1-6 月份回落0.2 个百分点；中部地区投资10781 亿元，增长3.9%，增速提高0.3 个百分点；西部地区投资11596 亿元，增长3.8%，增速回落0.9 个百分点。从各地区投资增幅看，东部地区依旧处于首位，显示该区域市场相对活跃。

  （二）全国房屋新开工量同比依旧下降，未来几个月新开工跌幅将逐步收窄

  1-7 月份，房地产开发企业房屋新开工面积81731 万平方米，同比下降16.8%，降幅比1-6 月份扩大1 个百分点。其中，住宅新开工面积56684 万平方米，下降17.9%。

  从房屋新开工面积同比走势看，今年前7 个月同比仍呈现下降态势，但跌幅有所加大。主要是7 月当月房屋新开工面积明显回落，显示房企开工节奏有所放缓。从近期房地产投资增幅持续放缓的趋势看，未来房屋新开工面积的上升也会受到影响。因此，预计未来几个月，房屋新开工面积同比仍将呈现负增长态势，但随着去年同期基数的逐步回落，新开工面积同比跌幅将趋于收窄。

  三、商品房销售量同比继续上升，价格同比增幅持续加大

  （一）商品房销售面积同比增幅继续加大

  1-7 月份，商品房销售面积59914 万平方米，同比增长6.1%，增速比1-6月份提高2.2 个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%。商品房销售额41171
亿元，增长13.4%，增速提高3.4 个百分点。其中，住宅销售额增长16.8%。7月份，商品房销售面积9650 万平方米，同比增长18.9%；商品房销售额6912 亿元，同比增长33.4%。

  从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前7 个月延续了今年以来增幅整体上行的态势，也是继上半年进入正增长区间后，增幅进一步加大。二季度以来，在楼市宽松政策以及一系列降准降息等货币政策的效应刺激下，楼市需求逐步释放，近4 个月单月的市场成交同比增幅呈现逐步扩大的态势，也带动了前7 个月成交同比增幅的继续上扬。预计随着去年同期基数的逐步回落，以及地方落实中央楼市政策的逐步推进，下半年商品房同比增幅将趋于平稳。

  从各物业类型看，今年前7 个月住宅和商业营业用房销售面积同比呈上升态势，办公楼销售面积同比虽然仍下降，但降幅进一步收窄，销售面积接近去年同期水平。其中，住宅销售面积增长6.9%，销售额增长16.8%；办公楼销售面积下降0.4%，销售额增长2.1%；商业营业用房销售面积增长2.3%，销售额下降1.9%。今年前7 个月，住宅销售量同比增幅持续上升，显示近期随着楼市放松政策效应的进一步释放，市场需求明显提升。

  分地区看，1-7 月份，东中西部地区商品房销售面积同比均不同程度上升，其中东部地区增幅相对较高，达8.6%，主要是东部地区市场相对活跃，成交量上升较明显。

  （二）商品房成交均价增幅创2014 年以来新高

  1-7 月份，全国商品房成交均价同比增长6.9%，增幅较1-6 月份加大1 个百分点，继续创造2014 年以来的新高。其中住宅成交均价增长9.2%，办公楼成交均价增长2.5%，商业营业用房成交均价下降4.1%。今年前7 个月，除了商业营业用房价格同比下降外，住宅和办公楼价格增幅均处于正增长区间。而从价格增幅走势看，住宅持续上升，增幅创2013 年前8 个月以来的新高。预计下半年，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格增幅仍将继续小幅上行。

  （三）商品住宅待售面积有所增加，市场整体库存压力持续减少

  7 月末，商品房待售面积66259 万平方米，比6 月末增加521 万平方米。其中，住宅待售面积增加221 万平方米，办公楼待售面积增加98 万平方米，商业营业用房待售面积增加136 万平方米。

  7 月末，商品住宅待售面积同比增长18.1%，较6 月末增幅减少1.2 个百分点，而今年前7 个月的商品住宅销售面积同比增长6.9%，两者的差值为11.2%，较6 月末的差值继续缩小。7 月末，商品住宅待售面积较6 月末有所增加，主要是房企推盘力度有所加大，但从整体看，由于市场销售仍然保持着较好的态势，房企也积极去库存，因此市场整体供求也较为平稳。预计下半年，随着中央和地方楼市政策的继续推进和落实，市场库存压力也将进一步减小。

  四、房企到位资金同比继续正增长，销售回款成为资金主要来源

  1-7 月份，房地产开发企业到位资金69301 亿元，同比增长0.5%，增速比1-6 月份提高0.4 个百分点。其中，国内贷款12515 亿元，下降4.5%；利用外资185 亿元，下降24.5%；自筹资金27761 亿元，下降1.1%；其他资金28840 亿元，增长4.7%。在其他资金中，定金及预收款16965 亿元，增长2.4%；个人按揭贷款8608 亿元，增长12.5%。

  从月度累计情况看，今年前7 个月房地产开发企业到位资金同比增幅继前6个月回到正增长区间后，继续保持小幅正增长的态势，但整体依旧处于历史较低水平。虽然今年上半年，央行连续降息和降准，但对房企的积极作用有限，主要是商业银行普遍对开发贷较为谨慎，因此，房企整体融资环境并未明显改观，房企的社会融资成本依旧较高。预计今年下半年，随着金融政策的进一步宽松以及楼市的逐步复苏，房企资金同比增幅将平稳上行。

  从开发企业资金来源的构成分析，1-7 月份，国内贷款占18.1%；利用外资占0.3%；自筹资金占40.1%，其他资金占41.6%。

  销售回款占比明显上升。与今年前6 个月相比，前7 个月各项资金来源占比中，除了利用外资占比不变外，国内贷款和自筹资金占比均有所回落，而其他资金占比则上升明显。显示近期由于信贷等金融环境未明显改善，房企仍将销售回款作为资金的主要来源。

  五、全国楼市企稳依旧，下半年将进一步复苏

  总体而言，今年前7个月，房地产行业企稳态势依旧。从土地市场看，土地交易呈现量跌价涨的态势；从房地产投资情况看，增幅继续放缓，房屋新开工量同比跌幅小幅加大，但整体平稳；从商品房市场看，随着楼市放松政策的逐步推进和落实，市场需求得到明显提振，楼市去库存较为平稳；从房企资金情况看，同比仍然处于正增长区间，显示房企资金情况也趋于好转，但整体融资环境改善不明显。预计今年下半年，随着各地楼市放松政策的逐步推进，全国楼市仍然延续逐步复苏的势头。

  执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 朱光