[中房研协]六年后再降资本金比例,意在提高房企投资积极性

2015-09-17 08:05:23

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-09-17
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  国务院日前下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》,《通知》表示,为了进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题,国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中,房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变,其他项目由30%调整为25%。

  行业观察人士表示,保障房和普通商品住房的资本金要求未变,这和此类企业已经在享受优惠政策有关。其他项目资本金比例下调,反映了政策层面较大的呵护,能促使房企在企业和项目注册过程中享受成本节约的利好,刺激房企积极拿地,进而带动其他企业的投资信心,部分高端项目可能会面临最大的利好。

  六年后再降资本金比例

  我国从1996年开始对各种经营性投资项目,包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度,投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。2009年,国务院对固定资产投资项目资本金比例进行调整。投资项目资本金是指在投资项目总投资中,由投资者认缴的出资额。对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息。房地产开发项目实行资本金制度,并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金,可以有效防止部分企业的不规范行为,减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

  降低项目资本金比例,是应对当前房地产投资增幅快速回落的一个有效措施,有利于提高企业的投资能力,调动企业投资积极性。中国人民大学教授刘元春表示,房地产投资的下滑对于中国经济的整体拖累作用非常的明显。下半年房地产复苏的速度,左右着中国经济本轮触底反弹的时点和反弹的模式。

  然而,近期房地产方面的数据并不乐观:今年前8个月,全国房地产开发投资61063亿元,同比名义增长3.5%,增速比1至7月份回落0.8个百分点,回落幅度比1至7月份扩大0.5个百分点——这是2009年以来的最低水平。

  在宏观经济疲软的态势下,无论是固定的资产投资还是房地产投资,增速都在放缓,这引起了行业一定的焦虑。

  按照2008年3万亿元的房地产投资的数据测算,这一措施至少释放了3000亿元资金。而今年截至目前的投资额已经超过6万亿元,即使调降幅度仅为5%,对应的资金规模也不可小觑。

  对于《通知》中的“其他项目”来说,通过降低注资资本金的门槛,能够促使相关房企在企业设立和财务成本节约方面产生利好效应。

  改善型项目受政策呵护

  本次受益的“其他项目”应该包括非保障房和普通住房项目,实际上主要是中高端项目。这些项目户型一般在120平方米以上,销售均价超过城市房产均价两倍的水平,同时项目的地段优势、装修等都是非普通住房类型。此外,“其他项目”中也包括办公楼和商业营业用房等商业地产。

  本次调降资本金比例,保障房和普通住房项目不在其中,这一方面是因为此类项目之前已经有政策优惠,另一方面也是在向改善性项目释放积极信号。有研究机构表示,人口出生率的逐渐下降,预计到2020年以后,我国商品房的刚性需求将逐步降低,住宅市场将逐步向改善性需求转变,到2025年改善性需求将超过刚性需求。

  在今年的政府工作报告中,国务院总理李克强明确提出支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展——这是2009年后首次明确“支持改善性住房需求”。随后多部委联合出台的楼市新政也被认为聚焦改善性住房需求。这些政策释放后,鼓励了此类房地产企业去库存,回笼资金。调低房地产资本金的要求,某种程度上会使得房企可用资金开始增加,在一定程度上等于“解放”了房企内部的一部分资金。加上前期去库存回笼资金,本次资本金管制放松,可以鼓励这部分房地产企业积极地拿地和投资,对于房地产企业后续积极补库存、维持供求平衡等都有积极的意义。

  (本文来源:通过每日经济新闻网等整理)

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