[易居]前8月地价创历史新高 开发投资仍低迷

  一、土地成交量跌幅平稳，成交价创历史新高
  （一）全国土地购置面积跌幅基本趋稳，四季度跌幅将进一步收窄
  1-8月份，房地产开发企业土地购置面积14116万平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份扩大0.1个百分点；土地成交价款4294亿元，下降24.6%，降幅收窄1个百分点。
  从土地购置面积增幅走势看，前8个月基本延续了今年以来同比下跌的走势，且基本稳定在30%左右的跌幅，整体处于较低水平。一方面是目前土地供应增长较慢，另一方面，在目前行业整体处于缓慢复苏的阶段，随着市场需求的逐步释放，房企主要还是将去库存作为重点，拿地意愿也相对谨慎。预计四季度随着土地供应的逐步回升以及楼市的进一步复苏，土地购置面积同比跌幅也将进一步收窄。

  （二）全国土地购置均价创历史新高，同比增幅进一步扩大
  1-8月份，全国房地产开发企业土地购置均价3041元/平方米，同比增长11.1%，增幅比1-7月份加大1.6个百分点。从土地价格看，前8个月土地价格延续了今年以上整体上行的走势，已经超过了2014年全年3002元/平方米的历史最高价，创历史新高。一方面由于房企投资更加谨慎，更多投向当前房地产市场相对较好，土地价格更高的一线及二线城市，推高了土地购置均价；另一方面，迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升，导致很多城市，尤其是三、四线城市土地价格能上不能下，土地价格基本上难以下调。预计四季度，随着土地市场的逐步平稳，土地价格整体仍将继续上行，但增幅趋于平稳。

  二、房地产投资增速持续走低，新开工面积同比跌幅与前7个月持平
  （一）全国房地产开发投资增幅持续放缓，四季度将趋于平稳
  1-8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资41098亿元，增长2.3%，增速回落0.7个百分点。8月份，全国房地产开发投资8501亿元，同比下降1.1%，今年以来，同比单月首次出现下跌。其中住宅投资5718亿元，同比下降1.3%。
  从房地产投资额同比增幅走势看，今年前8个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势，创造了2009年前2个月以来的最低值。主要是当前宏观经济受到国内外政治、经济等环境因素的影响，下行压力依旧较大。对于房企而言，由于受到资金压力较大、投资决策更加谨慎等因素的影响，也普遍减少了投资力度。预计四季度，随着各地楼市政策的推进和落实，市场也将进一步趋稳，房地产投资同比增幅也将逐步平稳。

  分地区看，1-8月份，东部地区房地产开发投资34754亿元，同比增长3.7%，增速比1-7月份回落1个百分点；中部地区投资12717亿元，增长3.5%，增速回落0.4个百分点；西部地区投资13591亿元，增长3.3%，增速回落0.5个百分点。从各地区投资增幅看，东部地区依旧处于首位，显示经济发展相对成熟的区域仍是房地产企业投资布局重点区域。
  （二）全国房屋新开工量同比依旧下降，未来几个月新开工跌幅将逐步收窄
  1-8月份，房屋新开工面积95182万平方米，下降16.8%，降幅与1-7月份持平。其中，住宅新开工面积65830万平方米，下降17.9%，降幅持平。
  从房屋新开工面积同比走势看，今年前8个月同比跌幅趋稳。主要是8月当月房屋新开工面积明显增长，显示房企开工节奏有所加快。预计未来几个月，房屋新开工面积同比将呈现波动前行的态势，但随着去年同期基数的逐步回落，新开工面积同比跌幅将趋于收窄。

  三、商品房销售量及销售价均创近五年第二新高
  （一）商品房销售面积同比增幅继续加大
  1-8月份，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点。从商品房销售面积看，高于去年同期，接近2013年同期70842万平方米的历史高值，创近五年第二新高。其中，住宅销售面积增长8.0%。商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。其中，住宅销售额增长18.7%。8月份，商品房销售面积9761万平方米，同比增长14.7%；商品房销售额6912亿元，同比增长28.5%。
  从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前8个月延续了今年以来增幅整体上行的态势，也是继上半年进入正增长区间后，增幅进一步加大。二季度以来，在楼市宽松政策以及一系列降准降息等货币政策的效应刺激下，楼市需求逐步释放，近5个月单月的市场成交同比增幅呈现逐步扩大的态势，也带动了前8个月成交同比增幅的继续上扬。预计随着去年同期基数的逐步回落，以及地方落实中央楼市政策的逐步推进，四季度商品房同比增幅将趋于平稳。

  从各物业类型看，今年前8个月住宅和商业营业用房销售面积同比仍旧呈上升态势，且办公楼销售面积同比快速增长，销售面积超过去年同期，接近2013年同期水平。其中，住宅销售面积增长8%，销售额增长18.7%；办公楼销售面积增长8.5%，销售额增长12.9%；商业营业用房销售面积增长1.2%，销售额下降2.5%。今年前8个月，住宅销售量同比增幅持续上升，销售面积超过去年同期，接近2013年同期水平，显示近期随着楼市放松政策效应的进一步释放，市场需求明显提升。

  分地区看，1-8月份，东中西部地区商品房销售面积同比均不同程度上升，其中东部地区增幅相对较高，达10.1%，主要仍然是东部地区市场相对活跃，成交量上升较为明显。
  （二）商品房成交均价创近五年第二新高
  1-8月份，全国商品房成交均价6895元/平方米，同比增长7.6%，增幅较1-7月份加大0.7个百分点，创造五年以来的第二新高。其中住宅成交均价增长9.8%，办公楼成交均价增长4.1%，商业营业用房成交均价下降3.7%。今年前8个月，除了商业营业用房价格同比下降外，住宅和办公楼价格增幅均处于正增长区间。而从价格增幅走势看，住宅持续上升，增幅创2013年前8个月以来的新高。预计四季度，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格增幅仍将继续小幅上行。

  （三）住宅待售面积回归减少，市场整体库存持续减压
  8月末，商品房待售面积66324万平方米，比7月末增加65万平方米。其中，住宅待售面积减少194万平方米，扣除7月份，今年5月以来已出现三个月单月减少；办公楼待售面积减少8万平方米；商业营业用房待售面积增加157万平方米。

  8月末，商品住宅待售面积同比增长15.7%，较7月末增幅减少2.4个百分点，而今年前8个月的商品住宅销售面积同比增长8%，两者的差值为7.7%，较7月末的差值继续缩小。8月末，商业营业用房待售面积较7月末有所增加，主要是新增项目供应增加，但从整体看，由于市场销售仍然保持着较好的态势，房企也积极去库存，因此市场整体供求也较为平稳。预计四季度，随着中央和地方楼市政策的继续推进和落实，市场库存压力也将进一步减小

  四、房企到位资金同比继续正增长，但外部融资仍就较差
  1-8月份，房地产开发企业到位资金79742亿元，同比增长0.9%，增速比1-7月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款13956亿元，下降4.8%；利用外资204亿元，下降40.1%；自筹资金31797亿元，下降2.5%；其他资金33785亿元，增长7.5%。在其他资金中，定金及预收款19774亿元，增长4.6%；个人按揭贷款10118亿元，增长16.3%。

  从月度累计情况看，今年前8个月房地产开发企业到位资金同比增幅继前7个月回到正增长区间后，继续保持小幅正增长的态势，但整体依旧处于历史较低水平。今年以来的几次央行降息和降准，对房企的积极作用有限，主要是楼市在相对低迷时期，商业银行普遍对开发贷发放更为谨慎，因此，房企整体融资环境并未明显改观，房企的社会融资成本依旧较高。预计四季度，随着金融政策的进一步宽松和后续效应的释放，以及楼市的逐步复苏，房企资金情况将会有所改善。

  从开发企业资金来源的构成分析，1-8月份，国内贷款占17.5%；利用外资占0.3%；自筹资金占39.9%，其他资金占42.4%。其中销售回款占比明显上升。与今年前7个月相比，前8个月各项资金来源占比中，利用外资、国内贷款和自筹资金占比均持续回落，相反，其他资金占比则保持上升。显示近期由于信贷等金融环境未明显改善，房企仍将销售回款作为资金的主要来源。

  从企业到位资金与房地产开发投资同比情况看，1-8月份，由于开发投资同比增幅持续下滑，企业到位资金同比增幅持续上升，根据2009年和2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增幅快于开发投资增幅时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线靠拢交叉的趋势比较明显。

  五、全国楼市企稳依旧，四季度将进一步复苏
  总体而言，今年前8个月，房地产行业企稳态势依旧。从土地市场看，土地交易呈现量跌价涨的态势未变；从房地产投资情况看，增幅继续放缓，房屋新开工量累计同比与前7个月持平；从商品房市场看，随着楼市放松政策的逐步推进和落实，市场需求得到明显改善，楼市去库存较为平稳；从房企资金情况看，同比仍然处于正增长区间，显示房企资金情况也趋于好转，但整体融资环境改善不明显。预计四季度，随着各地楼市放松政策的逐步推进，全国楼市仍然延续逐步复苏的势头。
  执笔人：上海易居房地产研究院研究员谢金龙