[易居]一线城市银十温和上演

  一线城市银十温和上演，上海取代深圳房价涨势最猛
  [摘要]10月份，一线城市新建商品住宅量价齐升，新增成交面积为351万平方米，成交均价为26959元/平方米，其中上海取代深圳，房价环比涨幅最猛，达11.3%。二手房成交面积为486万平方米，除广州外，其余3个城市二手房成交量均有明显下滑，其中深圳降幅达39.6%。
  一、商品住宅
  1、新房供小于求
  2015年10月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为347万平方米，环比减少36.3%，同比增加18.4%；新增成交面积为351万平方米，环比增加2.0%，同比增加6.9%，一线城市温和上演“银十”。

  2015年10月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为80、130、87和54万平方米，环比增幅分别为-11.9%、1.6%、3.2%和31.9%，同比增幅分别为-9.4%、19.1%、1.0%和20.6%。4个城市除北京外，环比和同比均上升，其中深圳环比和同比涨幅最大。

  2、成交价格上涨
  2015年10月份，一线城市新建商品住宅成交均价为26959元/平方米，环比上涨2.3%，同比上涨20.5%，成交价格居历史第三高。

  2015年10月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为26392、33179、14080和34983元/平方米。环比增幅分别为-9.7%、11.3%、-5.0%%和-4.7%，同比增幅分别为8.7%、20.4%、-1.8%和53.3%。环比方面，上海是4个城市中唯一上涨的城市，已经取代深圳涨幅最猛；同比方面，仅广州同比小幅下降。

  3、新建商品住宅存销比与9月持平
  2015年10月份，一线城市新建商品住宅库存量为3657万平方米，环比减少0.1%，同比减少2.7%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市10月份新建商品住宅存销比为10.0个月，与9月份持平。一线城市新建商品住宅存销比已经连续10个月低于12个月，这也是近期一线城市房价持续上涨的原因所在。

  2015年10月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1072、1270、940和375万平方米。环比增幅分别为-1%、2%、-1%和0，同比增幅分别为-2%、1%、-4%和-12%。4个一线城市新建商品住宅库存量环比变化不大，深圳同比降幅较大。

  2015年10月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为11.2、10.5、10.4和6.4个月，相比9月份11.1、10.3、10.5和6.6，广州和深圳新建商品住宅存销比下降，北京和上海存销比略有上升。

  4、存量商品住宅成交量下滑
  2015年10月份,一线城市二手房成交量明显下滑，成交面积为486万平方米，环比减少17.8%，同比增加58.8%。从城市来看，除广州二手房成交量跟9月份持平外，其它3个城市二手房市场略有降温，特别是深圳环比减少39.6%。

  二、商业营业用房
  1、成交均价上升，供大于求
  2015年10月份，一线城市商业营业用房供应面积为41万平方米,环比减少21.7%,同比增加28.6%；成交面积25万平方米，环比减少30.7%,同比增加7.6%。2015年10月份，一线城市商业营业用房成交均价为24593元/平方米，环比上升4.3%，同比下跌3.2%。

  三、办公用房
  1、成交均价上涨，成交量增加
  2015年10月份，一线城市办公用房供应面积75万平方米，环比减少19.1%，同比增加84.4%；成交面积65万平方米，环比增加6.7%，同比增加65.8%。2015年10月份，一线城市办公用房成交均价为40647元/平方米，环比上涨38.3%，同比上涨57.6%。

  四、后市预判：一线楼市暖冬可期
  10月份，一线城市新建商品住宅量价齐升，新增成交面积为351万平方米，环比增加2.0%，同比增加6.9%；成交均价为26959元/平方米，环比上涨2.3%，同比上涨20.5%，其中上海取代深圳，环比涨幅最猛，达11.3%。二手房成交面积486万平方米，环比减少17.8%，除广州外，其余3个城市二手房成交量均有明显下滑，其中深圳降幅达39.6%。
  10月24日起，央行再次降息降准，分别下调了0.25个百分点和0.5个百分点，这已是自去年以来的第6次降息、降准。日前，国家主席习近平和国务院总理李克强在不同场合3次谈到了房地产，传递出“去库存”的明确信号，虽然政策方向主要针对的是楼市库存较严重的三四线城市，而非火爆的一线城市。但考虑到近期房贷利率处于历史低位、改善性需求释放等因素，未来两个月一线楼市仍将继续活跃，暖冬可期。
  执笔人：上海易居房地产研究院研究员姚腊
  数据来源：易居研究院、CRIC