[中房研协]任志强开出“去库存”药方

2015-11-25 11:23:16来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-11-25
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  11月20日,在易居沃顿课题发布会上,任志强提出解决中国房地产未来几年持续发展的重要举措:快速推进个税改革,建议将购房贷款利息作为个税抵扣项,在场的其他专家和业内人士认为该项政策可能会比总理提出的户籍制度改革对房地产市场的促进作用更大。

  任志强认为,中国房地产业目前面临去库存压力,最有效去化政策是减免税收,在政策条件允许的情况下,用住房个贷利息冲抵个人所得税。

  他表示,减免税收促进去化此前曾有过成功案例,1999年的上海(楼盘)为了消化库存宣布购房减免个人所得税,并增加了“蓝印户口”政策,上海很快扭转了库存量太大的现象。如果把当年上海市执行的这个政策用到全国,6亿多的库存很快就没有了。任志强提到,6亿多的库存只有4亿2千万左右是住房,中国一年销售住房10个亿,这个库存总量并不太大。

  此外,任志强提到发达国家也基本上都用这样的方法来鼓励消费者或者是居民自己解决住房问题。有限额地进行个人所得税的减免,把货币资产变成实物资产进行转换,这是大多数国家在研究的一个方法,如果中国用这种方法对消化库存也许会非常有效。减税问题得到解决的话,对市场将产生重大的影响。

  其实,减免税收建议也并不是任志强第一个提出的。在今年的6月份就有媒体报道,要推进个税改革,其中,完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上,适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。其中专门讲到了要适时增加住房按揭利息支出作为个税扣除项。 易居中国执行总裁丁祖昱先生也专门写过一篇文章——《个税改革≈买房退税》,对该项政策年内实施有较大的憧憬。但眼下已是11月下旬,个税改革迟迟没有动静。再看看个税相关政策动态,政策方面看看到底是怎么回事。

  个税政策市在1980年开始正式开征,起征点为800元,2005年才上调为1600元,2007年调整为2000元,目前实施的是2011年上调的3500元,基本这些年没有什么大的变化,其中关于抵扣项的修订更少。当前实施的规定已经完全不能适应经济形势的需要,而且个税改革目前为止没有实质性的进展。此前也有媒体推测房贷利息抵扣个税政策可能在2017年落地,即便2017年实施,对当前房地产而言,也是远水解不了近渴,对当前房地产市场没有任何促进作用。事实上,完全可以将此项改革提前。就个税收入而言,全国个税收入占全国税收收入的比例不过6-7%,占比不高。如果能够做些改革降一些税,对促进内需有很大的刺激作用;反过头来,增加这些抵扣项,还能减少因税负过重而导致的偷税、漏说和各种避税行为,对个税按时、按量交缴也有很好的促进作用。而且,英美等国家已实施多年,对经济的促进作用是显而易见的,对国内而言,也已形成一些好的经验可供我们借鉴。

  到底个税抵扣项,能够有多大的促进作用,我们可以做个简单的测算:假设A和B月收入分别为2万元和15万元,分别购买总价为200万和1000万的商品房住宅,首付均为3成,贷款期限20年,月供利息按照等额本息还款法利息占总还款额的比例来计算。房贷利息抵扣后,A和B分别可以减少个税支出788元和7094元,分别占利息支出的22%和40%。从这个测算中,我们可以看出,该项政策如若实施,对白领阶层的刚需型置业有一定的促进作用,但对中高收入的职业经理人阶层的改善型需求刺激作用更大,这将有效刺激中高端项目的去化。

  在当前经济发展增速压力巨大,房地产的开发投资增速同样也面临巨大的压力,要找到一些能够促进住房消费,推动房地产开发投资增长,从而拉动经济增长的有效方法至关重要,贷款利息抵扣个税就是其中一个重要的大招。

  (本为来源:丁祖昱评楼市等网络公开信息整理)

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