[易居]政策以去库存为主基调 全国楼市企稳依旧

  易居研究院发布报告显示，今年1-10月，四大行业供应指标保持低位调整；商品房销售量同比增幅小幅回落；全国房地产开发投资增幅持续放缓；全国土地购置面积持续下跌。总体而言，今年前10个月，商品房市场虽然有所回暖，但全国整体市场依然没有摆脱“高库存、区域市场分化严重”的困境，房地产行业企稳态势依旧。

  【市场供应】
  一、全国房地产开发投资增幅持续放缓，四季度内将趋于平稳
  1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。9月份，全国房地产开发投资8266亿元，同比下降2.4%，降速比1-9月份收窄0.7个百分点。其中住宅投资5645亿元，同比下降1.6%。今年以来，房地产开发投资和住宅投资单月同比已连续三个月出现下跌。

  从房地产投资额同比增幅走势看，今年前10个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势，固定资产投资受房地产投资增速下滑的拖累作用明显。主要是当前楼市复苏力度较弱，投资决策更加谨慎；此外，去库存形势仍然较为严峻，企业资金压力依旧较大，从而带来了开发投资一路走低。预计四季度，随着各地楼市政策的推进和落实，市场将进一步趋稳，房地产投资同比增幅也将趋于稳定。
  二、全国土地购置面积持续下跌，四季度内跌幅预计将收窄
  1-10月份，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。
  从土地购置面积增幅走势看，前10个月基本延续了今年以来同比下跌的走势，且基本稳定在30%左右的跌幅，整体处于较低水平。首先，不断创新高的土地价格持续考验开发商的承受能力；其次，许多房企土地储备较为充裕，出于对房地产市场中长期发展偏谨慎，拿地意愿不强烈；最后，在目前行业整体处于缓慢复苏的阶段，许多二线城市、绝大部分三四线城市仍面临较大去库存压力，开发商拿地相对偏谨慎。预计四季度随着去库存效果进一步巩固以及楼市的进一步复苏，土地购置面积同比跌幅将有所收窄。

  三、全国房屋新开工量同比跌幅振荡，未来几个月新开工同比预计波动上扬
  1-10月份，房屋新开工面积127086万平方米，下降13.9%，降幅比1-9月份扩大1.3个百分点。其中，住宅新开工面积87753万平方米，下降14.713.5%，降幅比1-9月份扩大1.2个百分点。

  从房屋新开工面积同比走势看，今年前10个月同比跌幅再次扩大。主要是金九银十两个月份商品房销售相对平淡，去库存压力依旧较大，开发商开发节奏放缓。预计未来几个月，房屋新开工面积同比将呈现波动上扬的态势，同比跌幅将趋于收窄。
  四、房企到位资金同比继续正增长，外部融资环境需进一步改善
  1-10月份，房地产开发企业到位资金101566亿元，同比增长1.3%，增速比1-9月份扩大0.4个百分点。其中，国内贷款17097亿元，下降3.6%；利用外资242亿元，下降50.6%；自筹资金40538亿元，下降4%；其他资金43690亿元，增长9.8%。在其他资金中，定金及预收款25458亿元，增长5.1%；个人按揭贷款13059亿元，增长19.9%。
  从月度累计情况看，今年前10个月房地产开发企业到位资金同比增幅继前9个月回到正增长区间后，继续保持小幅正增长的态势，但整体依旧处于历史较低水平。今年以来的几次央行降息和降准，对房企的积极作用有限，主要是楼市在相对低迷时期，商业银行普遍对开发贷发放更为谨慎，因此，房企整体融资环境并未明显改观，房企的社会融资成本依旧较高。预计四季度接下来两个月，随着金融政策的进一步宽松和后续效应的释放，房企资金情况将会稍许改善。

  从开发企业资金来源的构成分析，1-10月份，国内贷款占16.8%；利用外资占0.2%；自筹资金占39.9%，其他资金占43%。其中销售回款占比明显上升。前10个月各项资金来源占比中，利用外资和国内贷款占比均持续回落，相反，自筹资金占比轻微上升，房企金融环境有待进一步改善。

  五、三线城市库存近五年首次同比下跌，但去库存依然任重道远
  截至2015年10月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米，环比减少0.4%，同比减少2.5%。9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。而10月份市场交易相对较好，所以库存规模继续出现下行，较好地体现了去库存的思路。
  在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，8月份首次出现负增长。9-10月份延续这样一个趋势。由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前这35个大城市库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，即转向“补库存”的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。而对于其他非重点城市而言，应该在目前中央去库存的政策导向下，继续采取灵活的销售策略、落实宽松的购房政策，从而较好地实现去库存的目标。
  10月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1992万平方米，环比减少33.1%，同比增长0.5%。10月份推盘节奏相对9月份明显放缓，不过属于正常调整，主要是因为9月份的推盘量是2010年以来的月度最高值。
  10月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量（其中10月份新增成交量为2110万平方米，环比增长5.7%，同比增加11.8%）。新增供应小于新增成交，所以促使10月份的库存出现了下滑。
  10月份，35个城市新建商品住宅存销比为12.5，这也意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比9月份12.8个月收窄了0.3个月的水平。目前存销比为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。后续几个月该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。
  从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为31个月。另外，类似茂名、烟台的存销比也比较高。相比而言，合肥、苏州、南京、深圳和南昌的存销比较小。此类城市近期房价上涨总体比较明显。从购房者的角度看，应该有积极入市的主动意识。而从地方政府的角度看，则应该在土地市场上加大供应力度。
  近期35城去库存周期总体处于低位水平，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。
  11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。这反映了在去库存方面依然任重道远。一方面，对于此类重点35个城市而言，在去库存方面已经有了较好的表现，说明2014年6月份住建部提出“千方百计去库存”的政策目标得到较好的实现。另一方面，对于其他一些未纳入统计样本的三四线城市，依然有较大的去库存压力。后续需要通过落实宽松信贷政策和户籍政策等来积极去库存。当然，从中国楼市长效发展机制看，则应该落实“供给侧结构性改革”的思路，在库存结构的改善等方面有新动作。
  我们选取的35个城市为：北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁、淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

  【市场需求】
  一、高基期值致商品房销售面积同比小幅回落
  1-10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份收窄0.3个百分点。其中，住宅销售面积83713万平方米，同比增长7.9%。10月份，商品房销售面积11990万平方米，同比增长5.5%。商品房销售额64790亿元，增长14.9%，增速比1-9月份收窄0.4个百分点。其中，住宅销售额增长18%。

  从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前10个月一改前9个月整体上行态势，出现小幅回落，未来走向有待进一步观察。去年9月30日房贷新政以来，宽松的房地产、金融等政策延续，使得楼市需求逐步释放，近6个月单月的市场成交同比增幅呈现逐步扩大的态势，也带动了前9个月成交同比增幅的继续上扬。前10个月同比增幅的小幅回落主要与去年同期基期值较高有关，去年10月份成交量反弹幅度较大，从而抬高了基期值，排除此因素，前10个月同比增长趋势仍然未变。

  从各物业类型看，今年前10个月，办公销售面积同比呈上升态势，得益于“大众创业，万众创新”带来的创业热潮，办公销售近几个月持续向好，住宅和商业营业用房销售面积同比小幅回落。具体来看，住宅销售面积增长7.9%，销售额增长18%；办公楼销售面积增长13.4%，销售额增长19.2%；商业营业用房销售面积增长1.5%，销售额下降2.2%。
  二、10月成交创今年月度新高，四季度市场交易预计乐观
  2015年10月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2078万平方米，环比增长9.0%，同比增长13.1%。在连续2个月出现环比下跌的态势下，9、10月份成交量继续攀升。目前维持高位运行态势，说明在“金九”行情低调现身的情况下，“银十”行情已出现。同时目前10月成交已创今年前10个月的新高。
  10月份，30个城市中，有21个城市的成交量出现了环比增长态势，其他9个城市则有所下滑。7成城市成交量出现增长，进而使得30个城市成交量出现上升。整体上看，今年“金九银十”的态势较为明显。
  10月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为351万平方米，环比增长2.0%，同比增长6.9%。15个二线城市新建商品住宅成交面积为1391万平方米，环比增长8.5%，同比增长19.0%。11个三线城市新建商品住宅成交面积为336万平方米，环比增长20.2%，同比减少1.1%。
  10月份市场成交量创今年前10月的新高，说明购房情绪依然高涨。尤其是10月份各大城市的新盘供应规模较大，这使得购房的可选择面在扩大，进而带动了市场交易的活跃。
  未来两个月，房企从追赶年度销售业绩的角度出发，依然会加快推盘节奏。这是市场交易继续活跃的一个支撑点。同时考虑到近期包括房贷利率处于历史低位、房价上涨态势明显等因素，未来两个月市场交易基本上会继续活跃，进而使得四季度的市场成交依然可观。我们选取的30个城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、青岛、南京、苏州、杭州、福州、长春、武汉、长沙、南昌、成都、兰州、贵阳、南宁、唐山、淮安、扬州、常州、莆田、泉州、惠州、东莞、茂名、九江、北海。

  【市场价格】
  一、商品房成交均价增幅处于盘整期
  1-10月份，全国商品房成交均价6827元/平方米，相比上月小幅回落，同比增长7.1%，增幅较1-9月份减小0.1个百分点，成交均价增幅处于盘整期。其中住宅成交均价增长9.3%，办公楼成交均价增长5.1%，商业营业用房成交均价下降3.6%。今年前10个月，除了商业营业用房价格同比下降外，住宅和办公楼价格增幅均处于正增长区间。

  二、房价同比跌幅加速收窄，年内有望实现正增长
  易居研究院根据国家统计局11月18日公布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.1%，相比9月份0.2%的增幅略有收窄（具体来看，9月份为0.21%，10月份为0.07%）。70城房价在5月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前12个月环比下跌的态势。6月份增幅扩大，7-9月份总体上维持持平态势。10月份增幅略有收窄。一方面，10月份部分城市依然采取以价换量、积极去库存的策略，进而抑制了房价的过快上涨。另一方面，此前部分房价上涨过快的城市，目前涨幅也开始收窄，这会带动70个城市涨幅的收窄。
  同时，同比跌幅1.2%，目前已出现连续14个月同比下跌的现象，但跌幅在加快收窄，相比9月份2.1%的跌幅水平收窄了0.9个百分点。预计年前随着房价环比的继续增长，同比跌幅收窄的速度将继续加快，并出现止跌的现象。

  根据国家统计局的数据，与2015年9月相比，10月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，持平的城市有10个。房价上涨的城市数量在减少，但这是一个短暂现象。预计未来两个月将会有更多城市加入涨价的大军中。环比价格变动中，最高增幅为2.1%，最大跌幅为1.0%。而在9月份，最高增幅为4.0%，最大跌幅为0.7%。这反映了10月份房价最高增幅在收窄，最大跌幅在扩大。

  国家统计局数据显示，2015年10月份，70个城市中，有37个城市房价止跌或上涨。其中上海、南京、厦门和深圳四个城市的房价环比增幅最大。当然，类似北京、广州、杭州、郑州、南宁、合肥等城市的增幅也比较大，位列前10位。
  深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市。2015年1-9月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。当然，和预期一样，我们认为深圳房价有虚高的特征，10月份增幅收窄就是一个最好的佐证。10月份深圳房价增幅排名第四，而上海取代了深圳，成为房价上涨幅度最大的城市。
  下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

  三、城市分类中，三类城市增幅均有收窄
  根据国家统计局11月18日公布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年10月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为1.2%、0.1%和-0.1%，而9月份分别为2.1%、0.2%和0.0%。三类城市的房价增幅都略有收窄。
  根据易居研究院的库存报告，一线城市已经连续10个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。当然，目前增幅有所收窄，和此前5、6月份房价增幅偏大的态势有关，属于正常的调整。二线城市连续五个月出现房价上涨的态势，目前增幅略微收窄。而三线城市基本处于不涨不跌的区间中。

  四、47城二手房价格止跌或上涨
  根据国家统计局11月18日公布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年10月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.1%，在此前11个月连跌后，目前已经出现连续七个月的上涨。当然，10月份增幅略有收窄。同时，和一手房进行对比，2014年11月份以来，二手房复苏态势明显超过一手房。而今年9月份改变了这样的格局，一手房价格增幅首次超过二手房。10月份二手房增幅略微大于一手房。
  与9月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有38个，持平的城市有9个。房价下降的城市数量略有增加，上涨和持平的城市数量略有减少。统计显示，有47个城市房价处于止跌或上涨态势。环比价格变动中，最高增幅为1.1%，最大跌幅为0.9%。相比9月份最高增幅3.3%，最大跌幅0.6%的数值，可以看出最高增幅在收窄，而最大跌幅在扩大。

  【趋势研判】
  一、全国楼市企稳依旧，未来趋势有待进一步观察
  总体而言，今年前10个月，房地产行业企稳态势依旧。从土地市场看，土地交易呈现量跌价涨的态势未变；从房地产投资情况看，增幅继续放缓，房屋新开工量累计同比降幅再次扩大；从商品房市场看，可能是统计方面对之前月份数据做了矫正修改，库存量增长明显，未来去库存压力依旧较大；从房企资金情况看，同比仍然处于正增长区间，显示房企资金情况趋于好转。一些指标未能延续1-9月态势，后续情况有待四季度接下来两个月数据的进一步观察，预计近期还将保持企稳态势。
  二、预计1-11月供应指标仍处于较低水平
  从四大行业供应指标看，房地产投资增幅继续放缓，房屋新开工面积同比跌幅再次扩大，土地购置面积同比跌幅与1-10月份持平，开发企业到位资金同比继续正增长。整体看，今年前10个月供应端几个指标仍旧处于较低水平，房地产行业仍处于底部调整态势，仅房企到位资金都有所好转。四大行业供应指标未来走向，有待接下来几个月数据的进一步跟踪分析。
  三、预计1-11月商品房成交量保持正增长
  从成交量看，今年前10个月商品房销售量同比增幅稍稍收窄，主要原因与上年同期基期值较高有关，而是否与前期政策刺激边际效应递减，以及需求内在动力不足有待进一步观察。预计前11个月销售量同比正增长的趋势不会改变。
  四、预计年内房价同比增幅有望首次翻红
  全国70城房价指数在连跌12个月后，于今年5月份首次翻红。而在6-9月份继续延续上涨态势。当然近几个月房价增幅并没有明显扩大，基本上呈现月度持平或小幅波动的态势。10月份略有收窄，也是对此前相对过快上涨态势的一个自我调整。当然，随着越来越多城市加入涨价大军，预计后续房价增幅仍有扩大的可能。随着环比增幅累计效应的增加，同比增幅有望在年前首次翻红，即止跌反弹。