[易居]政策以去库存为主基调 全国楼市企稳依旧

2015-11-26 15:36:44来源:易居研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-11-26
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

  易居研究院发布报告显示,今年1-10月,四大行业供应指标保持低位调整;商品房销售量同比增幅小幅回落;全国房地产开发投资增幅持续放缓;全国土地购置面积持续下跌。总体而言,今年前10个月,商品房市场虽然有所回暖,但全国整体市场依然没有摆脱“高库存、区域市场分化严重”的困境,房地产行业企稳态势依旧。

  【市场供应】
  一、全国房地产开发投资增幅持续放缓,四季度内将趋于平稳

  1-10月份,全国房地产开发投资78801亿元,同比增长2%,增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,住宅投资53150亿元,增长1.3%,增速回落0.4个百分点。9月份,全国房地产开发投资8266亿元,同比下降2.4%,降速比1-9月份收窄0.7个百分点。其中住宅投资5645亿元,同比下降1.6%。今年以来,房地产开发投资和住宅投资单月同比已连续三个月出现下跌。

  从房地产投资额同比增幅走势看,今年前10个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势,固定资产投资受房地产投资增速下滑的拖累作用明显。主要是当前楼市复苏力度较弱,投资决策更加谨慎;此外,去库存形势仍然较为严峻,企业资金压力依旧较大,从而带来了开发投资一路走低。预计四季度,随着各地楼市政策的推进和落实,市场将进一步趋稳,房地产投资同比增幅也将趋于稳定。
 二、全国土地购置面积持续下跌,四季度内跌幅预计将收窄
  1-10月份,房地产开发企业土地购置面积17847万平方米,同比下降33.8%,降幅与1-9月份持平;土地成交价款5794亿元,下降25.2%,降幅收窄2.3个百分点。
  从土地购置面积增幅走势看,前10个月基本延续了今年以来同比下跌的走势,且基本稳定在30%左右的跌幅,整体处于较低水平。首先,不断创新高的土地价格持续考验开发商的承受能力;其次,许多房企土地储备较为充裕,出于对房地产市场中长期发展偏谨慎,拿地意愿不强烈;最后,在目前行业整体处于缓慢复苏的阶段,许多二线城市、绝大部分三四线城市仍面临较大去库存压力,开发商拿地相对偏谨慎。预计四季度随着去库存效果进一步巩固以及楼市的进一步复苏,土地购置面积同比跌幅将有所收窄。

 三、全国房屋新开工量同比跌幅振荡,未来几个月新开工同比预计波动上扬
  1-10月份,房屋新开工面积127086万平方米,下降13.9%,降幅比1-9月份扩大1.3个百分点。其中,住宅新开工面积87753万平方米,下降14.713.5%,降幅比1-9月份扩大1.2个百分点。

  从房屋新开工面积同比走势看,今年前10个月同比跌幅再次扩大。主要是金九银十两个月份商品房销售相对平淡,去库存压力依旧较大,开发商开发节奏放缓。预计未来几个月,房屋新开工面积同比将呈现波动上扬的态势,同比跌幅将趋于收窄。
  四、房企到位资金同比继续正增长,外部融资环境需进一步改善
  1-10月份,房地产开发企业到位资金101566亿元,同比增长1.3%,增速比1-9月份扩大0.4个百分点。其中,国内贷款17097亿元,下降3.6%;利用外资242亿元,下降50.6%;自筹资金40538亿元,下降4%;其他资金43690亿元,增长9.8%。在其他资金中,定金及预收款25458亿元,增长5.1%;个人按揭贷款13059亿元,增长19.9%。
  从月度累计情况看,今年前10个月房地产开发企业到位资金同比增幅继前9个月回到正增长区间后,继续保持小幅正增长的态势,但整体依旧处于历史较低水平。今年以来的几次央行降息和降准,对房企的积极作用有限,主要是楼市在相对低迷时期,商业银行普遍对开发贷发放更为谨慎,因此,房企整体融资环境并未明显改观,房企的社会融资成本依旧较高。预计四季度接下来两个月,随着金融政策的进一步宽松和后续效应的释放,房企资金情况将会稍许改善。

  从开发企业资金来源的构成分析,1-10月份,国内贷款占16.8%;利用外资占0.2%;自筹资金占39.9%,其他资金占43%。其中销售回款占比明显上升。前10个月各项资金来源占比中,利用外资和国内贷款占比均持续回落,相反,自筹资金占比轻微上升,房企金融环境有待进一步改善。

 五、三线城市库存近五年首次同比下跌,但去库存依然任重道远
  截至2015年10月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米,环比减少0.4%,同比减少2.5%。9月份,库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上,首次出现上升。而10月份市场交易相对较好,所以库存规模继续出现下行,较好地体现了去库存的思路。
  在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下,8月份首次出现负增长。9-10月份延续这样一个趋势。由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的,所以目前这35个大城市库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说,过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整,即转向“补库存”的战略上来,否则库存不足的风险会继续加大。而对于其他非重点城市而言,应该在目前中央去库存的政策导向下,继续采取灵活的销售策略、落实宽松的购房政策,从而较好地实现去库存的目标。
  10月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1992万平方米,环比减少33.1%,同比增长0.5%。10月份推盘节奏相对9月份明显放缓,不过属于正常调整,主要是因为9月份的推盘量是2010年以来的月度最高值。
  10月份,35个城市月度新增供应量小于新增成交量(其中10月份新增成交量为2110万平方米,环比增长5.7%,同比增加11.8%)。新增供应小于新增成交,所以促使10月份的库存出现了下滑。
  10月份,35个城市新建商品住宅存销比为12.5,这也意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存,该数值相比9月份12.8个月收窄了0.3个月的水平。目前存销比为近22个月新低,大体相当于2013年12月份的水平。存销比处于历史低位,这是近期房价持续上涨的市场逻辑。后续几个月该指标总体上会在低位徘徊,也意味着后续房价将继续上涨。
  从35个城市的具体数值看,北海的存销比数值最高,为31个月。另外,类似茂名、烟台的存销比也比较高。相比而言,合肥、苏州、南京、深圳和南昌的存销比较小。此类城市近期房价上涨总体比较明显。从购房者的角度看,应该有积极入市的主动意识。而从地方政府的角度看,则应该在土地市场上加大供应力度。
  近期35城去库存周期总体处于低位水平,会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言,去库存周期远远低于12个月的水平,后续房价看涨预期会继续强化。
  11月10日,中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。这反映了在去库存方面依然任重道远。一方面,对于此类重点35个城市而言,在去库存方面已经有了较好的表现,说明2014年6月份住建部提出“千方百计去库存”的政策目标得到较好的实现。另一方面,对于其他一些未纳入统计样本的三四线城市,依然有较大的去库存压力。后续需要通过落实宽松信贷政策和户籍政策等来积极去库存。当然,从中国楼市长效发展机制看,则应该落实“供给侧结构性改革”的思路,在库存结构的改善等方面有新动作。
  我们选取的35个城市为:北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁、淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

 【市场需求】
  一、高基期值致商品房销售面积同比小幅回落

  1-10月份,商品房销售面积94898万平方米,同比增长7.2%,增速比1-9月份收窄0.3个百分点。其中,住宅销售面积83713万平方米,同比增长7.9%。10月份,商品房销售面积11990万平方米,同比增长5.5%。商品房销售额64790亿元,增长14.9%,增速比1-9月份收窄0.4个百分点。其中,住宅销售额增长18%。

  从商品房销售面积同比增幅走势看,今年前10个月一改前9个月整体上行态势,出现小幅回落,未来走向有待进一步观察。去年9月30日房贷新政以来,宽松的房地产、金融等政策延续,使得楼市需求逐步释放,近6个月单月的市场成交同比增幅呈现逐步扩大的态势,也带动了前9个月成交同比增幅的继续上扬。前10个月同比增幅的小幅回落主要与去年同期基期值较高有关,去年10月份成交量反弹幅度较大,从而抬高了基期值,排除此因素,前10个月同比增长趋势仍然未变。

  从各物业类型看,今年前10个月,办公销售面积同比呈上升态势,得益于“大众创业,万众创新”带来的创业热潮,办公销售近几个月持续向好,住宅和商业营业用房销售面积同比小幅回落。具体来看,住宅销售面积增长7.9%,销售额增长18%;办公楼销售面积增长13.4%,销售额增长19.2%;商业营业用房销售面积增长1.5%,销售额下降2.2%。
 二、10月成交创今年月度新高,四季度市场交易预计乐观
  2015年10月份,易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2078万平方米,环比增长9.0%,同比增长13.1%。在连续2个月出现环比下跌的态势下,9、10月份成交量继续攀升。目前维持高位运行态势,说明在“金九”行情低调现身的情况下,“银十”行情已出现。同时目前10月成交已创今年前10个月的新高。
  10月份,30个城市中,有21个城市的成交量出现了环比增长态势,其他9个城市则有所下滑。7成城市成交量出现增长,进而使得30个城市成交量出现上升。整体上看,今年“金九银十”的态势较为明显。
  10月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为351万平方米,环比增长2.0%,同比增长6.9%。15个二线城市新建商品住宅成交面积为1391万平方米,环比增长8.5%,同比增长19.0%。11个三线城市新建商品住宅成交面积为336万平方米,环比增长20.2%,同比减少1.1%。
  10月份市场成交量创今年前10月的新高,说明购房情绪依然高涨。尤其是10月份各大城市的新盘供应规模较大,这使得购房的可选择面在扩大,进而带动了市场交易的活跃。
  未来两个月,房企从追赶年度销售业绩的角度出发,依然会加快推盘节奏。这是市场交易继续活跃的一个支撑点。同时考虑到近期包括房贷利率处于历史低位、房价上涨态势明显等因素,未来两个月市场交易基本上会继续活跃,进而使得四季度的市场成交依然可观。我们选取的30个城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、青岛、南京、苏州、杭州、福州、长春、武汉、长沙、南昌、成都、兰州、贵阳、南宁、唐山、淮安、扬州、常州、莆田、泉州、惠州、东莞、茂名、九江、北海。

 【市场价格】
  一、商品房成交均价增幅处于盘整期

  1-10月份,全国商品房成交均价6827元/平方米,相比上月小幅回落,同比增长7.1%,增幅较1-9月份减小0.1个百分点,成交均价增幅处于盘整期。其中住宅成交均价增长9.3%,办公楼成交均价增长5.1%,商业营业用房成交均价下降3.6%。今年前10个月,除了商业营业用房价格同比下降外,住宅和办公楼价格增幅均处于正增长区间。

 二、房价同比跌幅加速收窄,年内有望实现正增长
  易居研究院根据国家统计局11月18日公布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,2015年10月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.1%,相比9月份0.2%的增幅略有收窄(具体来看,9月份为0.21%,10月份为0.07%)。70城房价在5月份顺利完成止跌反弹的过程,终结了此前12个月环比下跌的态势。6月份增幅扩大,7-9月份总体上维持持平态势。10月份增幅略有收窄。一方面,10月份部分城市依然采取以价换量、积极去库存的策略,进而抑制了房价的过快上涨。另一方面,此前部分房价上涨过快的城市,目前涨幅也开始收窄,这会带动70个城市涨幅的收窄。
  同时,同比跌幅1.2%,目前已出现连续14个月同比下跌的现象,但跌幅在加快收窄,相比9月份2.1%的跌幅水平收窄了0.9个百分点。预计年前随着房价环比的继续增长,同比跌幅收窄的速度将继续加快,并出现止跌的现象。

  根据国家统计局的数据,与2015年9月相比,10月70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有33个,上涨的城市有27个,持平的城市有10个。房价上涨的城市数量在减少,但这是一个短暂现象。预计未来两个月将会有更多城市加入涨价的大军中。环比价格变动中,最高增幅为2.1%,最大跌幅为1.0%。而在9月份,最高增幅为4.0%,最大跌幅为0.7%。这反映了10月份房价最高增幅在收窄,最大跌幅在扩大。

  国家统计局数据显示,2015年10月份,70个城市中,有37个城市房价止跌或上涨。其中上海、南京、厦门和深圳四个城市的房价环比增幅最大。当然,类似北京、广州、杭州、郑州、南宁、合肥等城市的增幅也比较大,位列前10位。
  深圳房价在2014年11月开始止跌,在12月份成为全国首个房价上涨的城市。2015年1-9月份继续上涨,扮演房价上涨的“领头羊”角色。当然,和预期一样,我们认为深圳房价有虚高的特征,10月份增幅收窄就是一个最好的佐证。10月份深圳房价增幅排名第四,而上海取代了深圳,成为房价上涨幅度最大的城市。
  下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

  三、城市分类中,三类城市增幅均有收窄
  根据国家统计局11月18日公布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,2015年10月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为1.2%、0.1%和-0.1%,而9月份分别为2.1%、0.2%和0.0%。三类城市的房价增幅都略有收窄。
  根据易居研究院的库存报告,一线城市已经连续10个月出现去库存周期低于12个月水平的现象,反映了一线城市去库存压力得到有效释放,进而房价增幅会比较明显。当然,目前增幅有所收窄,和此前5、6月份房价增幅偏大的态势有关,属于正常的调整。二线城市连续五个月出现房价上涨的态势,目前增幅略微收窄。而三线城市基本处于不涨不跌的区间中。

 四、47城二手房价格止跌或上涨
  根据国家统计局11月18日公布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,2015年10月份,70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.1%,在此前11个月连跌后,目前已经出现连续七个月的上涨。当然,10月份增幅略有收窄。同时,和一手房进行对比,2014年11月份以来,二手房复苏态势明显超过一手房。而今年9月份改变了这样的格局,一手房价格增幅首次超过二手房。10月份二手房增幅略微大于一手房。
  与9月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有23个,上涨的城市有38个,持平的城市有9个。房价下降的城市数量略有增加,上涨和持平的城市数量略有减少。统计显示,有47个城市房价处于止跌或上涨态势。环比价格变动中,最高增幅为1.1%,最大跌幅为0.9%。相比9月份最高增幅3.3%,最大跌幅0.6%的数值,可以看出最高增幅在收窄,而最大跌幅在扩大。

  【趋势研判】
  一、全国楼市企稳依旧,未来趋势有待进一步观察

  总体而言,今年前10个月,房地产行业企稳态势依旧。从土地市场看,土地交易呈现量跌价涨的态势未变;从房地产投资情况看,增幅继续放缓,房屋新开工量累计同比降幅再次扩大;从商品房市场看,可能是统计方面对之前月份数据做了矫正修改,库存量增长明显,未来去库存压力依旧较大;从房企资金情况看,同比仍然处于正增长区间,显示房企资金情况趋于好转。一些指标未能延续1-9月态势,后续情况有待四季度接下来两个月数据的进一步观察,预计近期还将保持企稳态势。
 二、预计1-11月供应指标仍处于较低水平
  从四大行业供应指标看,房地产投资增幅继续放缓,房屋新开工面积同比跌幅再次扩大,土地购置面积同比跌幅与1-10月份持平,开发企业到位资金同比继续正增长。整体看,今年前10个月供应端几个指标仍旧处于较低水平,房地产行业仍处于底部调整态势,仅房企到位资金都有所好转。四大行业供应指标未来走向,有待接下来几个月数据的进一步跟踪分析。
 三、预计1-11月商品房成交量保持正增长
  从成交量看,今年前10个月商品房销售量同比增幅稍稍收窄,主要原因与上年同期基期值较高有关,而是否与前期政策刺激边际效应递减,以及需求内在动力不足有待进一步观察。预计前11个月销售量同比正增长的趋势不会改变。
 四、预计年内房价同比增幅有望首次翻红
  全国70城房价指数在连跌12个月后,于今年5月份首次翻红。而在6-9月份继续延续上涨态势。当然近几个月房价增幅并没有明显扩大,基本上呈现月度持平或小幅波动的态势。10月份略有收窄,也是对此前相对过快上涨态势的一个自我调整。当然,随着越来越多城市加入涨价大军,预计后续房价增幅仍有扩大的可能。随着环比增幅累计效应的增加,同比增幅有望在年前首次翻红,即止跌反弹。

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