[中房研协]11月房地产市场“地冷房热” 去库存政策谨防“用力过猛”

  2015年1-11月房地产行业数据点评

  12月12日，国家统计局公布了2015年1-11月的房地产数据。房地产开发投资增速继续回落，商品房销售增速平稳。

  一、房地产开发投资增速回落走势未改

  2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资59069亿元，增长0.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。

  点评：整体来看，开发投资（月度累计）同比增幅回落的趋势未改。单月来看，11月开发投资总额高于10月，但较去年同期下降了5.1%，同比降幅比前几月明显扩大。目前商品房库存积压较大，政策导向为去库存，而非扩大再生产，因此开发企业投资量的回落也属正常。供需相对平衡的一线及少数重点城市，开发企业拿地积极、投资热情不减，但这些城市投资增长并不能拉动全国整体上涨。

  二、新开工降幅继续扩大

  1-11月份，房屋新开工面积140569万平方米，下降14.7%。其中，住宅新开工面积97077万平方米，下降15.3%。

  点评： 1-11月商品房新开工及商品住宅新开工面积同比降幅较1-10月分别扩大0.6和0.8个百分点。虽然商品房销售市场回暖，但是临近年末，开发企业的重点主要放在冲刺全年业绩上，新开工积极性不高；对于库存压力较大的地区，加快去化仍然是的主要任务，开发积极性还没完全恢复。

  三、房地产销售高位增长

  1-11月份，商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长7.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长2.7%。商品房销售额74522亿元，增长15.6%，增速提高0.7个百分点。其中，住宅销售额增长18.0%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额增长0.3%。

  点评：整体来看，房地产销售面积与销售金额继续保持与房地产投资和新开工截然相反的运行态势，高位继续增长且同比增幅高位平稳。11月商品房销售面积14355万平方米，高于今年6月的最高14268万平方米，创今年单月新高，如果12月销售面积达到21298亿平方米，全年销量则有望到达2013年销售纪录，根据往年的数据规律，这一推测很可能变为现实。房地产市场出现“投资冷、销售热”的局面，与经济前景不明、宽松货币政策、改善需求不断透支密切相关。但可以肯定的是，这种市场的异常现象不会长久持续。

  四、住宅待售面积持续增加

  11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加90万平方米，商业营业用房待售面积增加318万平方米。

  点评: 11月末商品房待售面积持续增加，从数据结构来看出，增加的部分以住宅和商业营业用房为主。11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上明确提出“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，化解库存已经提到最高经济决策层面。在库存去化上，要根据不同城市、不同地区、不同房屋类型的问题去解决。去库存应防止政策“用力过猛”，导致市场出现后遗症。

  五、土地购置面积持续负增长

  1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19894万平方米，同比下降33.1%；土地成交价款6409亿元，同比下降26.0%。

  点评：今年以来持续低迷的土地市场依然没有起色，开发企业土地购置面积负增长幅度始终保持在30%上下。但与此同时，一线及少数重点城市城市土地市场却呈现出“地王”、高价、高溢价地块频现的场面。

  据统计，一线城市11月单月成交65宗地块,土地出让金高达1061.83亿, 单月成交额破千亿元，再创历史纪录；成交楼面价也创了年内新高,达到了12715元,环比上涨23.7%。重点城市“面粉贵过面包”，三四线城市土地无人问津，严重分化是今年土地市场的主要特征。

  六、到位资金同比增速回升

  1-11月份，房地产开发企业到位资金112563亿元，同比增长2.2%。

  其中，国内贷款18628亿元，下降3.2%；利用外资258亿元，下降51.4%；自筹资金44648亿元，下降3.4%；其他资金49029亿元，增长11.2%。在其他资金中，定金及预收款28538亿元，增长6.4%；个人按揭贷款14714亿元，增长21.3%。

  点评：整体拉看，今年房地产开发企业到位资金总体呈逐月向好态势。从资金结构来看，在宽松的信贷政策下，国内贷款降幅有所收窄；在商品房销售回暖支撑下，定金及预收款、个人按揭贷款增幅继续扩大。

  （本文来源：中房研协 测评研究中心）