[克而瑞]新年开局市场成交缩量，楼市、地市分化加剧

  相比2015年下半年的成交火热，2016年开年楼市成交略显冷淡，1月份重点城市成交总量环比下跌超过三成，但若与去年同期相比，各能级城市成交仍处于同比上升的位臵。以此来看，2015年的楼市余温仍在，1月份的市场成交表现尚属正常范围之内。

  政策方面，本月“促需求”新政持续推进，如中央层面首次发布了新型城镇化指导政策，意图借助户籍制度改革和农村土地制度改革来推动农民工进城买房。地方层面也是纷纷跟进，江西、山东、福建等地相继出台“政策补贴农民进城买房”、“购租并举”、“政府购买存量房转租”等政策促进需求释放。但“控供应”方针仍未放松，在1月7日召开的全国国土资源工作会议上，国土部再一次强调要去库存，不仅对土地招拍挂市场要继续有保有压，更要通过多样化供地来去库存，一方面要盘活闲臵存量土地，做活做大土地流转市场，另一方面则要创新企业用地模式，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等方式出让土地，避免地价过高带来的不良影响。

  受政策面影响，1月楼市和土地市场走势出现了分化迹象。楼市方面，2016年开局虽略显冷淡，但多数城市成交量仍好于2015年同期。具体来看，1月份一线城市商品房住宅成交量同比上涨6%，二三线城市更是同比上涨12%，其中宁波、苏州、常州、大连等市成交量同比增幅均超过100%。二三线城市之所以在1月成交表现更佳，我们认为一方面是经历了2015年下半年的成交快速放量，一线城市需求稍显疲态；另一方面也与一线城市近年地价飞涨，开发商为保障利润空间放慢开发节奏有关。

  土地市场方面，1月份各线城市均现大幅降温，一改2015年岁末的火热表现。并且不仅是强调“控供应”的三四线城市土地出让量同环比大幅下跌，就连一二线城市土地成交规模也出现了大幅滑坡，如北京、上海、广州、天津等市1月份土地出让面积均不及去年同期的7成。但值得注意的是，在杭州、上海等重点城市的热点区域，仍然屡有宅地拍出超100%高溢价率。对于需求旺盛、房价高企的一二线城市，房企还是持以积极的投资态度。

　　从全国宏观层面来看，“稳增长”仍是目前经济发展的第一要务，明令“有供有限”的国土部也在本月强调，压供应也要控风险，对土地出让收入减少和违规土地抵押处臵可能诱发政府债务和金融风险,必须加强风险源研判,提高监测预警能力,守住不发生区域性、系统性风险底线。因此我们认为，得益于去库存政策的持续，2016年国内楼市成交仍将保持高位运行；土地市场成交方面将持续缩量，但为了“稳增长”和控制财政风险，也不会一跌到底。简而言之，楼市热、地市凉将成为2016年房地产行业走势的主旋律。