[易居]一线城市:3月上演“疯狂”成交 上海住宅不够卖半年

2016-04-25 11:38:14来源:易居研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-04-25
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院
 一、商品住宅

  1、新房供小于求

  2016年3月份,一线城市新建商品住宅新增供应面积为258万平方米,环比增加234.9%,同比增加65.0%;新增成交面积为434万平方米,环比增加96.1%,同比增加73.5%。春节过后,一线城市新房市场成交异常火爆。

  2016年3月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为73、201、113和46万平方米,环比增幅分别为46.8%、171.6%、171.4%和-16.6%,同比增幅分别为20.7%、157.7%、74.8%和-0.3%,环比和同比方面,上海增幅均最大。从成交面积看,只有上海创近几年月度新高,市场表现强势,而深圳明显处于降温状态。

 2、成交价格下滑

  2016年3月份,一线城市新建商品住宅成交均价为30058元/平方米,环比下滑12.5%,同比上涨27.3%。一线城市新房成交价格的下滑主要有两方面原因:一是由于3月份集中供应的多为刚需型产品,成交结构致价格下滑;二是由于上海等城市控制高档项目的预售许可证。

  2016年3月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为31318、33213、15763和50984元/平方米。环比增幅分别为-1.3%、-8.7%、-3.6%和3.9%,同比增幅分别为18.9%、18.9%、7.8%和85.5%,环比和同比方面,深圳涨幅均最大。

  3、存销比继续走低

  2016年3月份,一线城市新建商品住宅库存量为2943万平方米,环比减少5.6%,同比减少18.7%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算,一线城市3月份新建商品住宅存销比为7.8个月,呈持续走低态势。

  2016年3月份,北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为873、850、847和373万平方米。环比增幅分别为-4%、-9%、-4%和-5%,同比增幅分别为-16%、-31%、-12%和-1%,4个城市新建商品住宅库存量环比和同比均出现下滑。上海表现最突出,新房库存量已经连续5个月下滑,低于2013年楼市繁荣期水平。

  2016年3月份,北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.2、5.9、 9.6和6.5个月,相比2016年2月份10.2、7.1、10.6和7.0个月,北京新建商品住宅存销比维持不变,上海、广州和深圳3个城市存销比都有下降,其中上海存销比已经降为5.9个月,低于楼市最火爆的2013年,这也是春节后上海房价疯涨的重要原因。

  4、存量商品住宅成交量创历史次新高

  2016年3月份,一线城市二手房成交持续火爆,成交面积为1030万平方米,环比增加125.9%,同比增加230.9%,是当月新房成交的2.37倍,创历史第二高点。从历史成交来看,一线楼市在2012年3月份开始回暖,经过约1年的时间,二手房成交量在2013年3月份达到高峰,“国五条”出台后,二手房市场出现明显的降温。与上轮楼市调整类似,2014年4月份一线城市率先在全国复苏,之后二手房成交量一直居于高位,直至3月25日上海、深圳调控政策的出台,致使当月二手房成交量达到历史第二高点。据此判断,3月份的成交量很可能成为此轮二手房的最高成交量。

  二、商业营业用房

  1、成交均价上升,供小于求

  2016年3月份,一线城市商业营业用房供应面积为24万平方米,环比增加20.2%,同比减少10.4%;成交面积31万平方米,环比增加205.1%,同比增加63.8%。

  2016年3月份,一线城市商业营业用房成交均价为28320元/平方米,环比增加18.2%,同比增加13.9%。

  三、办公用房

  1、成交均价上升,供远小于求

  2016年3月份,一线城市办公用房供应面积14万平方米,环比减少11.7%,同比减少82.3%;成交面积77万平方米,环比增加368.5%,同比增加190.3%。

  2016年3月份,一线城市办公用房成交均价为31693元/平方米,环比上涨25.1%,同比上涨5.4%。

  四、后市预判:一线楼市将逐步降温

  3月份,一线城市新建商品住宅新增供应面积同比增加65.0%,新增成交面积同比增加73.5%。二手房成交面积同比增加230.9%,创历史第二高点。阳春三月,一线城市新房和二手房市场上演“疯狂”成交。

  3月25日,上海和深圳分别出台了调控新政。其中上海要求非户籍购房社保需要连续缴满5年,二套房普通住宅首付比例不低于5成,非普通住房首付提至7成,被称为史上最严调控。而深圳政策相对宽松,只是把非深圳户籍购房社保由1年改3年,且二套房首付提至4成。新政出台当天,上海和深圳新房成交面积都创下了春节后单日成交面积的最高纪录,而在新政出台后的26-27日两天,成交面积大幅萎缩,新政即时效应非常明显。上海和深圳的调控新政大幅提高了购房门槛,同时抑制了投资投机需求,未来上海和深圳楼市将告别几个月来的亢奋期,楼市将逐步降温。由于北京和广州尚未能出台新政,房价仍有一定的上涨空间。

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