[克而瑞]抢地王的房企，他们到底在想啥？

  今年以来，22个热点一、二线城市土地市场持续高热，“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块频出，达118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。到底是什么原因，支撑企业如此不惜高价疯狂拿地？

  中小房企拿地最激进，夺下63%的“三高”地块

  相较于今年一季度销售金额排名在20名之前的大型房企，业绩排名在20名之后的中小房企拿地方式更为激进。除2月受春节假日因素影响，中小房企摘得7副“三高”地块之外，其余月份中小房企都摘得10宗以上“三高”地块，4月更是夺下22宗“三高”地块。反观，大型房企大都秉持理性拿地的态度，每月“三高”地块副数都在10副左右。累计来看，大型、中小型房企分别摘得44宗和74宗“三高”地块，占比分别为37%和63%。

  三方面因素综合作用导致地王频出，预计二季度内仍将持续

  在地王频出的同时，市场也出现了两种不同的声音：一方坚定看涨，大胆预言；另一方预警风险。我们认为预测未来固然重要，但由原因来推导结果，看懂中小企业高价拿地的逻辑同样显得十分必要。

  1、房地产业流动性井喷，企业城市投资价值严重趋同

  央行自2014年11月首次降息至今，历经多次降准、降息，市场流动性充足。今年1季度新增人民币贷款迅猛提升至4.61万亿。而在整体经济下行、资金缺乏项目的情况下，资金加速聚拢房地产行业导致流动性井喷。房企融资成本显著下行，“借新还旧”渐成趋势。目前，即便中小房企融资利率也都基本在5%左右，多家企业通过发行新债偿还旧债的方式降低企业融资成本。值得关注的是，有着国资背景的中小房企更具融资优势，譬如厦门国贸融资利率低至3.2%，甚至低于商业银行4.75%的一年期贷款利率。

  2、弱肉强食，中小企业拼规模动力强劲，业绩发展的无奈之举

  近年房企兼并重组的现象逐渐增多，譬如以融创、恒大为代表的多家品牌房企收购了多家企业及项目公司。房地产行业集中度明显提升，今年一季度TOP100企业销售金额集中度升至53.41%，首次突破50%。中小房企为了避免被淘汰出房地产市场，普遍有着较强的动力冲业绩。值得一提的是，由于国企改革的大幕徐徐开启，国企之间兼并重组的大潮即将来临，国企、央企冲业绩的动力更为强劲。譬如鲁能集团不仅首次跻身今年一季度销售金额榜单前20强，而且在南京、福州、苏州等二线城市摘得多宗地王，企业冲业绩的意图昭然若揭。

  3、心存”侥幸” ,时间换空间，击鼓传花后来者接棒解套

  鉴于房企投资态度逐渐趋同，投资重心主要集中在重点一、二线城市，必然加剧了热门城市土地市场竞争激烈程度。中小企业强势进军热点一、二线城市，一方面有助于逐渐积累口碑效应及品牌影响力，提升项目利润率水平，更能推动企业业绩再上一个新的台阶。另一方面，敢拿地王也有一定投机心理，仍然心存侥幸，地王项目固然面临着一定的开发风险，但可以放慢开发节奏，寻找合适的入市时机，或许能在市场螺旋式上升周期解套。

  综上来看，地王频出尤其内在必然性，可以预见这几个支撑因素短期内不会消失，至少在二季度土地市场这种趋势仍会持续，地王遍地开花的盛况还将上演。