[易居]30城住宅成交5月下滑 三线城市跌幅最大

  摘要：易居研究2016年5月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2241万平方米，环比减少13.6%，同比增长21.8%。3-4月份市场成交异常火爆，部分需求已提前释放，5月份出现降温是正常现象。

  一、5月份成交量开始下滑

  2016年5月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2241万平方米，环比减少13.6%，同比增长21.8%。3-4月份市场成交异常火爆，部分需求已提前释放，5月份出现降温是正常现象。

  5月份，30个城市中，有8个城市的成交量出现了环比增长态势。其中茂名市场最火爆，环比增幅为30个城市最高水平，达到16.4%。广州和成都市场也较热，环比增幅分别达到15.5%和14.2%。而从环比跌幅看，包括天津、九江、石家庄等城市的跌幅较大，分别为43.8%、42.2%和41.8%。部分城市3-4月份市场较火爆、需求提前释放，所以5月份出现较大幅度下滑也符合市场预期。

  同时，30个城市中，有20个城市的成交量出现了同比增长态势，而其他10个城市则有所下跌。从同比增幅的角度看，今年5月份的市场交易要比去年同期更热，延续了今年3-4月份的市场交易态势。

  综合考虑环比增幅和同比增幅，并计算综合增幅，能较好地衡量楼市的冷暖程度。将每个城市的环比增幅赋予60%的权重、同比增幅赋予40%的权重，通过加总计算综合增幅，能够看出，莆田的综合增幅为82.0%，说明莆田市场最热。而石家庄的综合增幅为-39.8%，说明石家庄市场最冷。

  对照近7年5月份的成交数据，可以看出，相比2010年至2015年6年间的同期水平，2016年5月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了136.2%、96.5%、66.5%、43.4%、61.6%和21.8%。如此对比，今年5月份市场成交是近7年同期最好的水平。

  5月份，30个典型城市年初累计新建商品住宅成交面积同比增幅为41.6%。2016年1月份同比增速略有放缓。但2月份市场交易比预计的活跃，进而同比增幅曲线有抬头的迹象。到了3-4月份该曲线继续攀升。5月份该曲线略有下滑。

  二、城市分类中，三类城市同比增幅曲线均下滑

  1、三类城市中，二线同比增幅曲线走势相对最强

  5月份，一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势不一。其中，一线城市的同比跌幅由4月的8.2%扩大至10.9%，二线城市的同比增幅由4月的88.3%收窄至35.3%，三线城市的同比增幅则由4月的39.1%收窄至6.0%。5月份三类城市的同比增幅曲线中，二线城市相对最强势。

  2、一线成交出现环比增长

  5月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为342万平方米，环比增长9.2%，同比减少10.9%。5月份交易出现上升，说明政策预期和市场的真实反应略有差异。具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为11.4%、2.5%、15.5%和-1.6%，同比增幅分别为-4.7%、-25.9%、31.8%和-59.1%。

  3、二线城市成交有明显回落

  5月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为1642万平方米，环比减少16.6%，同比增长35.3%。此前3-4月份二线城市交易屡创新高，所以5月份成交出现回落也是正常现象。但对比历史同期数据，二线城市目前的交易依然是比较活跃的。

  15个二线城市中，有3个出现了环比增长的态势，即成都、南宁和南京。而剩下的12个城市均有不同程度的环比下跌态势。其中天津的环比跌幅最大。天津市场此前几个月市场交易异常火爆，甚至是全国市场最热的城市，但现在市场也开始有所降温。

  4、三线城市成交有明显回落

  5月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为257万平方米，环比减少17.7%，同比增长6.0%。三线城市市场成交此前受二线城市的影响，也呈现出相对火热的态势。但现在也和二线一样，开始出现下滑。而从同比数据看，相比去年同期水平依然有所上升。

  11个三线城市中，除泉州外，其他10个城市成交面积均出现环比下跌态势，包括九江、潍坊和唐山的成交面积环比跌幅较大，分别为42.2%、20.0%和19.8%。总体上看，三线城市需求持续强劲的可能性相对小，所以即便政策继续刺激，也难以出现持续的环比增长态势。

  三、东中西部城市中，西部成交环比有所增长

  1、三类城市同比增幅曲线均下滑

  5月份，东中西部典型城市同比增幅曲线均有下滑。其中，东部城市的同比增幅由4月的60.9%收窄至21.2%，中部城市由4月的84.0%收窄至34.7%，而西部城市由4月的20.0%收窄至2.7%。三类城市中，中部城市的增幅最大，而西部城市总体偏弱。

  2、东部成交出现环比下降

  5月份，18个东部城市新建商品住宅成交面积为1342万平方米，环比减少14.2%，同比增长21.2%。此前3月份东部城市成交创下了2010年以来的月度最高水平，而到了4月份受部分重点城市政策打压的影响，成交面积自然出现下滑。到了5月份受部分东部二线城市成交下滑的影响，成交面积继续下滑。

  3、中部成交有明显的同比增长

  5月份，7个中部城市新建商品住宅成交面积为618万平方米，环比减少18.0%，同比增长34.7%。中部城市成交出现环比下滑，但从同比数据看依然是历史高位。

  4、西部成交出现环比增长

  5月份，5个西部城市新建商品住宅成交面积为281万平方米，环比增长2.0%，同比增长2.7%。和东中部城市有差异，西部城市5月份交易量不减反升，这和成都等城市成交量反弹有很大的关系。

  四、政策收紧预期或继续推高市场交易

  5月份市场交易相比4月份有所下降，但属于正常的回落。对比历史数据，交易量依然处于高位。从城市结构来看，一线城市在4月份短暂降温后，5月份成交量出现了上升。而二线城市在持续高位的基础上，成交量难免下滑。

  预计6月份购房者依然会积极入市，成交规模和5月份相当，总体处于高位水平。尤其是部分政策或收紧的城市，近期房企加大了推盘的力度，购房者的入市节奏也依然较快，这都会促使此类城市6月份市场交易继续活跃。

  附注：30个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、青岛、南京、苏州、杭州、福州、长春、武汉、长沙、南昌、成都、兰州、贵阳、南宁、唐山、淮安、潍坊、常州、莆田、泉州、常德、襄阳、茂名、九江、北海。其中一线城市4个、二线城市15个、三线城市11个。东部城市18个、中部城市7个、西部城市5个。执笔人：易居研究院智库中心 研究总监 严跃进