[中房研协]房地产市场多指标增幅高位回落

2016-07-18 10:10:28来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-07-18
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

 一、房地产开发投资增速连续两个月回落

  2016年1-6月份,全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%,增速比1-5月份回落0.9个百分点。其中,住宅投资31149亿元,增长5.6%,增速回落1.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

  点评:从投资看,前6月房地产开发投资增速继续两个月出现回落,房地产开发投资经过了短暂几个月的快速拉升,再次进入触顶回调的走势。这主要由于基数上升以及局部热点城市调控出台,增速有所缓解。经济增长乏力,民间投资增速下降,房地产领域的国进民退,也导致了房地产整理开发投资增速放缓。 考虑到去年下半年市场基数提高,因此预计今年下半年全国市场整体增幅将进一步回落。

  二、新开工面积增幅触顶回落

  1-6月份,房屋新开工面积77537万平方米,增长14.9%,增速回落3.4个百山分点。其中,住宅新开工面积53433万平方米,增长14.0%。

  点评:1-6月份,房屋新开工面积依然保持较高同比增幅,但比前值有所回落。受2015下半年以来旺盛的销售影响,一线城市和部分热点二线城市房地产库存量下行,甚至库存不足。开发商补库存需求提升,推动今年新开工实现了可观的增长。三四线城市库存始终并没有出现明显的回落,销售的区域分化也导致后续新开工动力并不足。预计未来市场再次进入调整期后,新开工增幅再次进入微幅,甚至负增长阶段。

  三、商品房销售面积及销售额涨幅放缓,但绝对值依然是创新高,增幅也是相当可观的,恢复理性增长更值得庆幸

  1-6月份,商品房销售面积64302万平方米,同比增长27.9%,增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中,住宅销售面积增长28.6%,办公楼销售面积增长40.5%,商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元,增长42.1%,增速回落8.6个百分点。其中,住宅销售额增长44.4%,办公楼销售额增长61.6%,商业营业用房销售额增长15.6%。

 点评:上半年,房地产销售增速继续保持高速增长,尤其是一线和重点二线城市量价齐升非常明显。但全国楼市的量价上升势头均出现放缓,市场在经历了之前明显的量价齐升之后,后市将逐步趋于平稳,这种变化是值得庆幸的,一季度的非理性增长对市场并非好事。而随着热点城市调控政策的出台,热点城市的需求释放,销售同比增速较上月出现下滑,预计下滑趋势将在下半年延续,未来成交仍将逐步回落。同时市场分化将持续,一线城市依然是市场热点,部分二线城市可能会受紧缩政策影响,成交热点有望转移至政策未受限制且库存水平较低的城市。

 四、待售面积连续减少

  6月末,商品房待售面积71416万平方米,比5月末减少753万平方米。其中,住宅待售面积减少770万平方米,办公楼待售面积减少86万平方米,商业营业用房待售面积增加44万平方米。

 点评:受近年来旺盛的销售影响,库存继续下滑。6月末,全国商品房待售面积71416万平米,比5月末减少753万平米。去库存政策出现了一定成效。随着库存较高城市土地出让的减少和因城施策的延续,全国商品房库存将进一步下降。值得关注的是,非住宅商品房库存仍在增加,相比5月末,商业营业房增加44万平方米,非住宅去库存仍然艰难。

 五、土地成交价款大幅增长,土地市场热度不减

  1-6月份,房地产开发企业土地购置面积9502万平方米,同比下降3.0%,降幅比1-5月份收窄2.9个百分点;土地成交价款3159亿元,增长10.2%,增速提高5.5个百分点。

 点评:1-6月开发企业土地购置面积同比-3.0%,跌幅持续收窄;土地成交价款同比大幅增长。这主要由于土地市场火爆行情延续,一二线城市楼面地价以及溢价率均居高不下。6月,土拍热度依然不减,据克而瑞统计,月内共拍出26块地王,地王数量超过5月再攀新高。热点城市特别是核心二线城市土拍热度的飙升,一方面是由于开发商“兜里有钱”,在市场成交持续向好,货币政策整体趋宽之下,大多数开发商现金流、净负债率都得到了极大改观,另一方面是2015年以来热点城市房价持续上涨,推高了市场的价格预期;但最重要的原因,还是因为行业规模见顶,但集中度却在不断提升,行业整合也在不断提速,加剧了企业对于规模诉求的危机感,导致优质土地资源的争夺明显加剧。在此,值得一提的是,一二线抢地王,三四线成交降温,房地产市场去库存出现了畸形化发展。

 六、资金成本低,开发企业资金向好状况未变

  1-6月份,房地产开发企业到位资金68135亿元,同比增长15.6%,增速比1-5月份回落1.2个百分点。其中,国内贷款10939亿元,增长1.0%;利用外资66亿元,下降63.2%;自筹资金23816亿元,下降0.1%;其他资金33314亿元,增长38.3%。在其他资金中,定金及预收款18934亿元,增长34.1%;个人按揭贷款11245亿元,增长57.0%。

  点评:1-6月开发企业资金状况良好,主要受二线城市商品房销售回暖影响,定金及预收款、个人按揭贷款大幅上涨。近期,房企大手笔拿地,与融资便利、融资成本低等密切相关。需求端信贷爆发,显示出银行对需求端贷款的偏好明显上升,需求端杠杆的持续增加也直接导致了热点城市的地王现象不断。上半年GDP同比增长6.7%,国内经济未出现明显复苏,房地产投资略有乏力,货币政策转向的可能性不大。随着人民币贬值力度的加大,货币政策将继续宽松,弥补外汇占款减少而出现的流动性危机。

  (本文来源:中房研协 测评研究中心)

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