[戴德梁行]2017年亚太区租金将持续增长

  以东京和香港为代表，核心区写字楼市场租金持续上涨

  印度外包服务核心地区及马尼拉租金增长跻身新兴市场前列

  2016年新加坡租赁市场遭遇挑战，但商业地产交易表现不俗

  上海，2016年8月3日——由于2017年租用需求增加，亚太区大部分租赁市场的租金价格将上涨，其中有14个城市的租金价格预计将达到历史新高。强劲的租赁需求推高租金价格，这是2016年戴德梁行年中展望报告中反复提及的主题，而在成本控制至关重要的经济环境下，这一趋势可能会带来更大的压力。

  预计，今年亚太区的开发周期将达到顶峰，可提供 1,300万平方米的写字楼新供应，2017年写字楼新供应面积将达到1,087万平方米。大部分新开发的写字楼都位于新兴市场，明年这些新兴市场上可供租赁的写字楼面积将预计增加近30%，而核心市场仅增加15%。然而，供应量的增加是为了满足市场上合理的租赁需求，该需求也将推动今年的租赁成交量达到8年以来的最高值827万平方米，而且预计2017年将再创新高，成交量超过855万平方米。

  亚太地区全球租户服务董事总经理Jason Whitcombe表示：“亚太区市场更多受到当地经济环境而不是国际事件的影响。尽管由于英国退欧、美联储随时可能加息以及西方的政权更迭导致国际市场出现波动，该地区强劲的就业增长势头为写字楼租赁市场带来健康合理的租赁需求。”

  除租赁需求较弱，空置面积将会增加的澳大利亚珀斯之外，预计2017年所有其他市场上的租赁成交量都会增加。2017年空置面积的减少将会使东京、悉尼以及墨尔本的业主从中获益，强劲的需求将推动甲级写字楼空置率实现7.0%左右的平衡状态。中国深圳、上海、北京以及印度孟买将新增大量新写字楼供应，同时市场成交量也将大幅提升。

  亚太地区研究及投资策略部董事总经理Sigrid Zialcita认为：“尽管中国经济增速放缓，其服务业仍然在继续扩展，金融服务业和互联网行业的迅速发展尤为显著，这极大地提高了需求量。自2014年起，中国政府就将创新与创业列为一项重要国策，由此中国各地涌现出大量的技术企业。”

  与此同时，2017年大部分新兴城市中的租金价格都将出现1.0%-2.0%的适度反弹，只有雅加达的租金价格预计与2015年相比将下降10.0%。技术以及技术服务行业的发展仍然是推动印度写字楼租赁市场反弹的主要催化剂。班加罗尔仍然显著的占据了三分之一的市场需求，在钦奈、海德拉巴、浦那等几个表现突出的城市，由于租赁需求增加，空置率有望实现个位数。自2015年起，这些市场上甲级写字楼的租金已经提高了10.0%，明年有望再提升10.0%。同样，亚太区另一个新兴的外包服务中心马尼拉预计也将在2017年创下其租赁成交率的历史新高。

  香港中心商业区的租金高居榜首，这一方面是由中国大陆公司的强大需求来支撑，同时也证明了香港在地理位置上的局限性。在过去两年中，中国大陆的需求对香港中心商务区的复兴至关重要。甲级写字楼租金一路飙升，接近2011年曾经出现的最高点，空置率也极低，中心商务区今年6月份的空置率已经跌破5.0%。然而，由于全球经济以及中国经济增长预期降低，租赁增长速度也会相应放缓。

  尽管如此，大部分业主都在极力与其最大的租户续租，因此，空置率可能将继续保持低水平。因此，中心商务区的租金有望维持高水平，甚至还会有少许增长。另外，需求仍然有增长空间。保险公司继续扩张，尤其是在非核心区域。近期，香港迎来了第一家大型联合办公空间运营公司。

  亚太地区租户咨询部董事总经理Jeremy Pearson表示：“亚太区核心城市的租赁成本在国际市场上仍然名列前茅，对于那些希望在本地区有所作为的企业来说，在这些核心城市设立办事处是非常重要的。因此，成本控制以及办公场所规划仍然是该地区租户关心的首要问题。”

  相比之下，新加坡租赁市场将面临大量新写字楼供应所带来的挑战，明年将会有37万平方米，也是其有史以来最多的写字楼新供应投入市场。同时，随着跨国银行继续削减业务，租赁业务也会相应减少。而且，新加坡经济发展放缓，失业率较低，这也进一步抑制了租赁业务。

  2015至2017年间，新加坡租赁市场空置率预计将增长8-9个百分点，在所有核心市场中增幅最大。自2015年第一季度以来，中心商务区高档写字楼租金已经下滑超过15.0%，2016年有可能同比再下降7.0%到10.0%，最终于2017年趋于稳定。

  Zialcita女士表示：“我们认为此次市场低迷只是暂时性的，因为2018年之后新写字楼的建设将会趋于缓和。另外，从经济的角度上来说，新加坡一直在努力将重心转移到服务业，减少对出口的依赖。”

  然而，尽管市场前景低迷，对新加坡写字楼的投资在2016年第二季度出现回升。今年新加坡见证了数次具有划时代意义的地产交易。新加坡亚洲广场1号楼被卡塔尔主权财富基金卡塔尔投资局以25亿美元收购，此项交易成为亚太地区过去五年内最大的一宗单栋建筑投资交易，另外，位于百得利路的海峡商行大厦以每平方米27,900美元的价格被收购，创下新加坡办公楼历年最高出售单价。

  亚太地区资本市场部董事总经理Gary Hollis认为，“亚太区一直缺少可出售的资产，而核心资产仍然主导着投资资金的去向，因此对核心资产的竞争将愈演愈烈。我们可以发现，新加坡市场上商机涌现，同时价格也很有吸引力，二者合一将第二季度的交易量推向了历史新高。同样，我们认为香港、韩国以及中国大陆市场上也是商机不断，因为企业和开发商纷纷出售资产来抵消债务，同时循环资金来吸引更多的投资。”