世茂:去库存下艰难转型,创新能否成为新的驱动力?

2016-09-09 13:14:44来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-09-09
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:

  2016年8月30日,世茂发布了其2016半年度业绩报告,在其他房企“高歌猛进”,扬言要突破千亿门槛的时候,世茂则显得颇为“低调”,销售平平背后是公司为了加速三四线的产品去化,调整土储结构的艰难转型,而变革往往意味着阵痛。

   销售:业绩增长缓慢,南京区域成为主力支撑

  2016上半年世茂合约销售额为344.6亿元,同比上升了9.2%,销售面积为242.8万方,平均销售价格由2015年同期的12011元/平米上升至14192元/平米,主要是由于上半年部分核心区域项目价格提升所致,以南京为例,单个项目价格提升均在30%以上,部分项目甚至可达65%。从城市贡献来看,南京的销售优势依旧明显,上半年销售金额超过50亿元,位列克而瑞南京区域企业销售排行榜的TOP3,其中世茂外滩新城单盘累计销售额更是达26.57亿元,占据了世茂南京销售的半壁江山。

  就销售目标而言,世茂上半年完成全年670亿目标的51.4%,而据克而瑞最新公布的业绩数据,世茂前8月累计销售额为445.6亿元,目标完成率也仅达到66.5%。受益于上半年火热的市场行情,诸如旭辉、金茂等房企的合约销售额同比增幅均超过100%,调高全年目标的房企也比比皆是,“逆水行舟,不进则退”,对比之下,世茂670亿目标基本与去年持平,销售表现的确不算突出。

   拿地:合作降风险,去库存依旧是主要任务

  2016上半年世茂拿地态度还是比较稳健的,于福州、银川、北京、南京及武汉共新增8幅地块,总建面积为110.21万方。截至2016年6月30日,世茂总土地储备为4462.31万方,较2015年末4663万方有所下降,主要是上半年拿地较少且企业去化力度较大所致。

  从拿地城市分布来看,南京、北京、武汉在确认销售额中占比分别达到了23.2%、7.6%、7.0%,集中在这些城市拿地,一来有益于及时补充库存,为未来提供较为稳定的收入来源;二来也是为了巩固既有的销售优势,实现利润最大化。

  面对一二线地价居高不下,世茂倾向于以合作、协议收购等方式实现利润共享、风险共担。2016年上半年世茂拿地总价约为120.88亿元,而权益金额为81.79亿元。其中,南京建邺江东5号地块,总价为88亿,是世茂拍下的南京总价地王,拿地之后世茂又向嘉兴诚融及嘉兴安瑞转让了该地块43.2%的权益;另一幅总价较高的项目,北京上莊项目,为协议收购方式取得,耗资24亿元。

   盈利:成本上升压缩利润空间,轻资产落地后期可期

  世茂上半年营业收入为300.16亿元,同比上升了2.82%,但是毛利率为28.21%,较2015同期下降了2.49个百分点,净利率为14.59%,核心净利率为11.67%。一方面是因为针对部分三四线项目,企业加大折扣力度去库存,在一定程度上影响企业整体利润空间。另一方面也与销售成本的增加密切相关。上半年世茂确认销售的土地成本与建筑成本增幅达7.9%,主要是因为公司在上半年结转了部分一二线城市项目,土地成本趋高。如杭州世茂天宸项目,地块为世茂在2013年9月以总价36.7亿竞得,楼板价为23828元/平米,上半年的结算价格为39318元/平米,土地成本就占了61%。

  就商业扩张方面,世茂坚持实施轻资产战略,从2014年底开业的MiniMax酒店,到2015年底推出52+MiniMall产品线,再到今年7月签署了首家委托管理输出酒店——临沂滨河世茂睿选酒店,世茂在一步步完成产品创新和品牌输出,相信随着后期业务的不断展开,也会对利润有相应的拉升。

   偿债:资产证券化降低融资成本,债务结构保持稳健

  2016上半年,世茂的融资成本由2015全年的6.9%成功降至6.5%,得以优化的原因除了市场政策等外在因素影响外,主要有以下几点:一是开辟多元化的融资渠道,除了公司债券等常规融资方式外,还于2016年4月发行了26.9亿元的酒店资产证券化项目,此外世茂还计划后期发行国内公募熊猫债;二是以低息的新债替换此前高息的旧债,同时积极的对新增贷款的成本予以控制。不仅如此,世茂还加强了对外汇风险的调控,利用提前偿还等方式成功将外汇借款占比降至33%。

  从负债结构来看,截至2016年6月30日,世茂的长短期债务比为4.47,现金短债比为1.64,短期偿债压力不大,债务结构较为稳健。

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