[易居]8月上海新房存销比创近6年新低

  一、土地市场：成交面积处低位，但地价创新高

  1、土地成交建筑面积：降幅收窄

  今年1-8月份，上海土地成交建筑面积799万平方米，同比下降26.0％，较1-7月份土地成交面积的降幅收窄17.7个百分点。

  2、土地出让金：增速扩大

  今年1-8月份，上海市土地出让金1240亿元，同比上升43.0％，与1-7月份的增幅相比，增加39.6个百分点，增幅进一步扩大。

  3、土地成交价格：再创新高

  今年1-8月份，上海土地成交均价15519元/平方米，同比增长93.3％，土地成交价格创历史新高。

  8月份，上海共成交26幅地块，平均溢价率为115.26%，其中融信以110.1亿元的价格摘得静安区中兴社区N070202单元两幅地块，楼面价格为10.03万元/平方米，刷新了全国的单价地王纪录。

  二、商品房市场：成交面积创年内次新高，成交均价再创新高

  1、成交情况：成交面积创年内次新高

  8月份，上海纯商品住宅成交面积187万平方米，环比增加42.3%，同比增加50.0％,成交面积创年内次新高，仅次于新政出台的3月份，且创历年新房成交面积同期新高。随着房贷收紧传闻的发酵，上海各大民政局被假“离婚”买房者挤爆，上海新房市场出现恐慌性购房，致使月末交易量出现明显的爆发性增长。

  从各环线来看，8月份内环内、内中环、中外环、外郊环和郊环外新房成交面积分别为17.8、17.1、14.9、80.6、56.6万平方米，其中内中环和中外环新房成交面积环比增幅分别达91.9%、81.0%，但上海市的新房成交仍然集中在郊区，其中外郊环和郊环外的新房总成交面积占到全市成交面积的73.3%。

  2、供求关系：供小于求

  8月份，上海纯商品住宅供应面积42.8万平方米，环比减少44.6%，同比减少44.9％，新增供应与成交面积比为0.23，上海新房市场处于严重的供不应求状态。

  3、成交均价：再创新高

  8月份，上海纯商品住宅销售均价为42475元/平方米，环比上涨13.6％，同比上涨41.2％，成交均价再创新高。8月份，外环以内区域新房成交面积均有60%以上大幅增长，故8月份新房成交价格高企主要是与市区新房的豪宅化、高端化的趋势有关。

  从各环线来看，8月份内环内、内中环、中外环、外郊环和郊环外新房成交均价分别为91602、77564、60130、34825、22642元/平方米，其中中外环和外郊环环比增幅超过10%以上，郊环外同比增幅达到64.3%。郊外环房价涨幅意外名列第一,主要有三个方面的原因:一是近几个月上海房地产市场出现板块轮动，市区先热，郊区补涨；二是今年上海远郊板块接连出现区域“地王”，如周浦、祝桥、南桥新城等，导致人们对郊环外房价上涨的预期大幅提升；三是上海限购升级后，环上海外围市场如昆山、太仓、嘉兴等楼市异常火爆，倒逼上海远郊房价上涨。

  4、库存情况：库存减少，存销比首次跌破6

  截止到今年8月底，上海新建纯商品住宅库存总量为727万平方米，环比减少13.6％，同比减少38.8％。存销比方面，8月份上海新建纯商品住宅存销比为5.2个月，首次跌破6，创近6年新低。

  三、二手房市场：成交火爆

  1、房价指数：涨幅收窄

  8月份，上海二手房指数为3857点，比7月上升73点，环比上涨1.82%，涨幅缩小0.75个百分点。8月份，上海二手房市场火爆，最后一周再现交易排队过户的场面，全市呈现轮涨格局。

  执笔人：易居房地产研究院 研究员 姚腊