[中房研协]多角度入手化解楼市高杠杆风险

2016-09-18 09:47:29来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-09-18
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  高杠杆下,千亿房企利润仅业绩零头。万科、恒大、碧桂园、绿地和保利的中报显示,同比销售金额分别实现1901亿元、1417.8亿元、1250.7亿元、1108亿元和1106.25亿元,同比分别增长73.9%、59.8%、129.6%、48.4%和41.9%。得益于上半年良好的销售情况,恒大和碧桂园分别在近期将2016年度的国内合同销售目标上调。

  值得注意的是,虽然销售额大幅增长,但以千亿级房企为代表的上市房企利润却不尽如人意。销售额实现近2000亿元的万科,归属于上市公司股东的净利润仅53.5亿元;保利地产和绿地控股的净利润均不足50亿元。

  两家广东的千亿房企均出现毛利率和净利率指标下滑态势。碧桂园上半年的毛利率同比下降2.2个百分点,核心净利率同比下降1.7%。恒大上半年股东毛利率下降0.1%,核心业务利润率更是由13.1%降至8.9%。

  还有几家“准千亿级”上市房企的盈利情况也十分堪忧。宣称今年将跻身“千亿阵营”的融创中国,上半年净利润约为1.03亿元,同比减少91.8%,股东净利润约为0.73亿元,同比减少92.3%。

  土地价格高居不下,是房企“业绩上涨利润下降”的重要原因。开发商不断加杠杆拿地,无疑将加剧未来市场调整风险。据中原地产测算,2016年前7月,抢地最积极的20家房企合计拿地花费约6241.75亿元,合计建筑面积约9656万平方米,每平方米平均拿地成本为6466元。而在2015年同期,每平方米拿地的平均成本只有4261元,即拿地平均成本上涨高达51.8%。

  居民杠杆率猛增。中国的居民杠杆率近年来增长非常快,居民的负债占整个GDP的比重已从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。从金融机构的角度来看,目前个人住房按揭贷款仍是各个银行争夺的优质资源。在利率市场化和金融自由化阶段,商业银行持续增加对于住房按揭贷款的偏好,是一种重复国外主要经济体资产配置行为的历史规律。这似乎意味着,如果宏观调控政策没有特别约束,住房按揭贷款仍是商业银行的“香饽饽”。

  公司债规模暴涨,助推高价地产生,未来集中违约风险加大。开发商集中发行公司债,成为助推房价上涨的另一个杠杆,很多高价地也由此诞生。国家统计局、中国指数研究院等机构的统计数据显示,截至2016年8月底,房企公司债融资规模达到6534.6亿元,平均利率仅为5.16%,规模已经达到2015年全年的151%。去年9.30楼市新政出台以来,确实给很多企业带来了实惠,但是有些企业有了钱,频频高价拿地,进而推高楼市预期,形成“赌博”式的恶性循环。近年来地产行业整体增速换挡、内部结构重构,房企盈利状况和偿债能力下降、信用基本面持续弱化,此时低成本集中发债可能导致未来集中违约风险不断累积。

 中房分析

  当前部分城市地价、房价快速上涨,热点轮动,市场整体热度不减,随之也出现市场风险越来越高的担忧。因而,化解楼市潜在的风险,根本上要通过改革创新,在结构层面下功夫,发展实体经济,扩展其他投资渠道,而不是简单的去杠杆。

  改变融资结构,积极发展多层次的资本市场。中国的金融体系一直是间接融资为主,特别是商业银行主导,这个金融格局直接造成了我国总体杠杆率偏高的事实。可通过增加股权融资的比重、减少债务融资的比重来减少杠杆。

  尽可能地控制甚至减少僵尸企业。僵尸企业占用的金融资源越来越多,杠杆率高、利息备付率低。在房地产市场结构分化的作用下,中小开发商竞争能力将进一步减弱,房企收购并购,一些不具优势的中小企业出局,有利于房地产市场的整合。

  积极扩宽市场投资渠道。房地产市场的火爆,还有一个原因是当前制造业面临困难。民间投资增速下滑,制造业投资自6月份以来进入负增长。民间投资可选择的领域越来越少,从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。政府可引导其向其他领域投资,例如开发海外地产。此外,应发展好实体经济,减少对房地产的依靠。通过发展创新产业,打造出新的支柱型产业。

  加强房产信息权威发布。对恶意编造散布谣言者进行严惩外,更应构建楼市调控长效机制,进一步稳定楼市预期,引导购房者回归理性。

  总结:在信贷宽松的环境下,应警惕高杠杆带来的风险。高负债率会积累潜在风险,不利于市场理性发展。政府除了完善房地产调控,还应发展创新产业,打造新的支柱性产业,或是降低杠杆的一条新出路。

  (本文来源:根据网络汇总整理。)

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