[中房研协]一二手住宅市场遇寒冬 商业地产迎转机

2016-12-21 10:45:02来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-12-21
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

导读:楼市调控2个月,全国有超过24个城市出台了50多次各种内容和不同力度的政策。伴随政策效果的持续发酵,住宅市场热度降温不止,然而在这一轮调控行情中,受政策影响较小的商业地产却在寒冬中迎来了“春天”,尤其是酒店式公寓、商务公寓以及写字楼产品,逆市爆发的态势非常明显。可见,在住宅市场限购、限贷的背景下,商业地产成为了资金的避风港,相当一部分投资型需求溢向了酒店式公寓市场。

 商业地产的出彩,建立在住宅成交下降基础上

  调控之下,酒店式公寓成新宠

  自9月限购重启,尤其是11月调控政策进一步升级后,住宅市场热度就急转直下,市场状态持续低迷。在让人大跌眼镜的除了成交量和成交价格的双双回落外,还有一个显著的特点,那就是以酒店式公寓为代表的商业地产的靓眼表现。

  在住宅市场限购、限贷背景下,相当一部分投资需求转向商业地产,这在10月份已出现苗头,11月限购升级后,商业地产逆势爆发的态势更加明显,12月份也是势头不减。这符合跷跷板理论,即一头被按下去了,另一头总是会翘起来的。

  以杭州为例,其成交数据显示,以往表现活跃的热点城市杭州住宅市场在限购政策升级后,主城区的商业地产成交占比出现了快速增长,一路从9月的三成到10月的五成,11月已经攀升至七成。其中,酒店式公寓产品是最主要的生力军,表现抢眼。值得一提的是,在11月的杭州主城区新房成交榜单上,有7个酒店式公寓项目进入了前十强,前三甲都被酒店式公寓包揽,分别是下沙宝龙城市广场、浙港国际、新天地中心。

表1:11月杭州主城区新房成交排行榜

 写字楼物业价值被市场再次挖掘

  写字楼等非住宅类物业的价值被市场再次认知并挖掘:数据显示,在过去的2016年,北京的写字楼成交金额423亿,成交量价均再次刷新了历史纪录,如果叠加股权交易的大宗写字楼交易,总额超过了600亿。

  不仅仅销售火热,从租赁看北京的空置率也屡次刷新新低,而且因为土地供应减少等原因,2016年北京的写字楼供应量出现了明显的减少。全年截止日前之前166万平米的供应。通过2011年那一轮楼市调控可以看到,在住宅降温的时候,资金更愿意进入写字楼等商用物业。

表2:北京写字楼(办公)供销存量年度走势

 商务公寓也成新政后推售的主角

  据中原研究中心监测,12月下旬深圳楼市入市项目将以商务公寓为主。同时,11月深圳市成交24个新建商务公寓项目,共计664套,成交面积3.62万平,成交主要以小面积低总价的商务公寓为主。就价格来看,11月全市成交商务公寓均价为38903元/月。同时,上月商务公寓仅在龙岗、宝安、龙华和南山4个区有成交,龙岗、宝安和龙华的商务公寓成交面积占比达到了95.6%。南山11月也只有万科云城、公园一号和华润城润府三个项目有成交,均价73817元/㎡,均价达深圳市最高水平。

  值得一提的是,深圳新政后商务公寓共有六个项目取得项目许可证。深圳房地产经纪行业协会研究总监徐枫认为,公寓类项目这两年放量增长,未来也将是“女2号”,因为深圳土地性质更多是综合用地和商业服务用地,纯住宅稀缺,因此商务公寓也将是不少新项目的标配。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,商住房项目的优势会在近期体现出来,比如说部分因政策调控而无法认购普通住宅的群体,可能会去认购商住两用房源。同时,对于一些因为政策调控而出现购房层面焦虑的群体来说,也会放弃观望的策略,进而积极认购此类房源。近期房价虽然有所调控,但购房成本并不会太低,部分购房者由于社保年限限制或者其他限制无法购房,先购房入住成为关键。

  所谓酒店式公寓:就是拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业,整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁服务。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式出租,获得投资回报。

  所谓商务公寓:就是一般所说的商住楼,建筑外在形式象住宅,但内在属性确实属于商务办公,可以居住,也可以做为办公室。公寓的水电费按商用算,土地使用年限为50年,不可以签户口。住宅水电费按民用算,土地使用年限为70年。从功能上来讲,公寓要在保证基本居住功能的基础上,更讲究舒适性,功能的完备性、服务和结构的合理性。

  (本文来源:新浪房产、大伟看楼市、腾讯房产等)

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