[克而瑞]别只盯着“热点城市”了,TOP20金额增速已降至全国平均

2017-02-06 09:58:19来源:克而瑞

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-02-06
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞
  2016年成交金额TOP20城市住宅交易额合计4.5亿元,占全国商品住宅成交金额的45.4%,上海、北京领衔的TOP10城市住宅交易额达到3.1亿元,全国占比达到31.2%。凭借更大的需求基数和更高的产品价值,在供求相对健康的市场环境下,这些城市依旧是房地产市场发展的绝对主力。

  城市集中度增长显著放缓,仍是行业发展绝对主力

  不过在增速指标上,TOP20规模扩容显著放缓,2016年销售额平均增长36%,只是与全国增速基本持平,而2015年这20座城市金额平均增速达到了49.2%,高出全国32.2个百分点。由此来看,在经历了2015-2016年前三季度的高速增长之后,目前大多数热点城市的购房需求已经得到了充分释放,再加之新增供应不足、预售证管控等方面的限制,越来越多的城市开始触及到增长“上限”,一线城市中上海、北京成交金额同比增速均低于全国,深圳更是出现了-2%的负增长;另一方面,“非热点”城市成交金额增速的渐渐赶上,也说明中央“去库存”政策的开始真正见效,具体来看还是沿海省份的城市表现更佳,如汕头、漳州、盐城2016年成交金额增速均超过了70%。

  2016年TOP20城市销售面积平均增长25%,高于全国增速3个百分点,需要更多的销售面积才能达成与行业持平的金额增速,这一现象以往只出现在房价涨幅较低的“去库存”城市,而以热点城市为主的2016年TOP20城市却出现了这一现象,这在一定程度上与四季度的地方调控有关,TOP20城市房价增速放缓所致;但另一方面更重要的,还是说明越来越多的三、四线楼市活力增强,典型如大厂、吴江、惠州、南通等“环热点”县市不仅成交快速去化,年内成交均价涨幅也都超过了15%。

1

 TOP20城市门槛慢速增长,增速远低于全行业平均

  2016年,TOP20城市销售金额门槛首次达到1000亿,但同比增速“只”有19%,较全国销售金额平均增速慢17个百分点;TOP10门槛增速达到1930亿元,较2015年上升24.7%,但也明显不及全国平均增速。虽然热点城市2016年房价指标仍在不断攀升,但城市销售金额的“隐性”门槛依然存在,受需求基数、城市发展边界控制等因素影响,对于大多数城市而言,1000亿、2000亿在短期内仍是难以逾越的门槛。比对房企业绩变化来看,2016年TOP20房企门槛由358亿跨越至647亿,同比大幅提升了81%,领军房企规模增速已经大大超过城市的规模增速,这意味着布局结构对企业增长贡献度的下降,规模增长更多的还是要靠城市深耕和布局扩张,并且在热点城市调控收紧、三四线去库存持续推进的政策大环境下,预计2017年企业与城市、与行业的增速差异还会进一步凸显。

  京沪深增速均低于全国平均,天津成交金额领涨TOP20

  具体来看城市,除重庆、宁波等少数城市外,绝大多数TOP20城市均已在2016年四季度重启了限购与限贷政策,视调控力度松紧不同,各市成交金额走势也出现了显著差异。上海、北京成交金额高居首次两席,但成交金额同比增速均低于全国平均,上海更是只有11%,较全国低了25个百分点。天津、郑州、青岛增速最快,这些城市的共通优势是相对宽松的政策环境和其他城市的需求转移,天津2016年成交金额同比翻番,郑州、青岛成交金额分别同比增长90%和71%,杭州、南京、武汉广州等热点城市成交金额增速则在40%-60%之间,10月初以来的地方调控在一定程度上拉低了这些城市的全年金额增速,南京四季度成交量变动最为明显,月均成交量较全年下滑35%。仅深圳、温州二市成交金额出现负增长,虽然都是在高房价压力下出现的规模收窄,但变动内因完全不同,深圳更多的还是受地方调控升级、新增供应受限等因素的被动影响,而温州则是在市场供求机制变化之下的主动调控。

1

  综上,对于2017年规模城市的走势,我们认为受热点城市调控收紧、需求波动影响,3000亿以上的城市数量会“五变二”,减少至上海、北京两市,TOP20城市整体增速会进一步放缓,位次也会出现比较明显的变化,重庆、宁波、青岛等市位次或进一步向前,而杭州、南京排名会出现回落。但虑及大多数城市仍难逾越千亿门槛,入榜城市名单还是不会出现大的改变。相应的在“去库存”方针推动下,也会有越来越多的“潜力城市”出现机会,以“环一线”为代表的廊坊、昆山、珠海等城市发展前景值得关注。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}