[易居]2017年经济对房地产依赖度降低，楼市调控总体趋紧

  摘要：2016年，GDP同比增长6.7%，分季度来看，前三季度GDP均保持6.7%的增速，四季度GDP同比增长6.8%，经济增长的稳定性不断提高。驱动经济的三驾马车：投资增速缓中趋稳，进出口降幅收窄，社会消费品零售总额稳中有升，经济筑底动力持续增强。总体来看，2016年国民经济运行保持在合理区间，产业结构不断改善、新经济动能茁壮孕育成长，发展的质量和效益持续提高，整体呈现企稳向好的发展态势。2016年，楼市先扬后抑，对经济增长起到了积极的稳定作用。接下来，其先行指标房地产开发投资、新开工等增长预计将放缓，同时随着调控政策效应的显现与释放，房地产行业对经济增长的贡献度将有所下降。

  2003年国家文件中首次提出,房地产已经成为国民经济的重要支柱行业。作为国民经济的重要组成部分，房地产与宏观经济的关系非常密切，影响到国民经济的方方面面，实现房地产业与国民经济的协调发展，已经成为全社会关注的一个热点问题。近年来，我国房地产业发展迅速，为整个国民经济的发展及财政做出了突出贡献，长长的产业链条也直接或间接地拉动了建筑、建材、钢铁、纺织、家电、家具、装饰等几十个关联产业的发展。一方面，房地产市场的过热或过冷，都会对宏观经济产生不良影响。另一方面，宏观经济的变化也会影响房地产的供应与需求。本报告以季度为时间节点，旨在通过跟踪研究经济和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过经济形势研判房地产趋势。

  一、宏观经济政策动态

  （一）重要方针：坚持稳中求进总基调，实现“十三五”良好开局

  2016年是“十三五”规划的开局之年。2016年3月召开两会，政府工作报告中明确稳中求进依然是2016年经济工作的总基调，决策层将继续推行积极的财政政策和稳健的货币政策,在支持稳增长的同时推动结构性改革,加速“去杠杆”。政府工作报告提出了“十三五”规划纲要，明确了今后五年我国的经济社会发展目标，为这一时期中央的各项经济工作指明了方向。

  2016年二季度，中央各部委出台了一系列经济稳增长政策。2016年4月14-15日，在北京召开了2016年全国经济体制改革工作会议，会议部署了八大改革任务并指出，在经济新常态下，经济增长的主体要进行相应调整，要培育和挖掘新的经济增长点，推进全面深化经济体制改革。

  2016年三季度，中央各部委出台了一系列经济改善性政策。2016年7月26日，中共中央总书记习近平主持召开中共中央政治局会议，会议强调，全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，通过有效的市场竞争，提高资源配置效率，实现优胜劣汰和产业重组，提升产能过剩行业集中度，积极推进科技创新，增强核心竞争力，加快推进新旧动能转换。

  2016年12月，在北京召开了中央经济工作会议，会议指出，2017年要统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持稳中求进工作总基调，牢固树立和贯彻落实新发展理念，适应把握引领经济发展新常态，坚持以提高发展质量和效益为中心，坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。

  （二）财政政策：持续实施积极有效的财政政策

  2016年一季度，《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》、《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》相继发布。2016年3月23日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，《通知》要求，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

  2016年二季度，国土资源部出台12项措施支持化解钢铁煤炭过剩产能，中央财政将根据国资委确定的有关中央企业化解过剩产能任务，拨付工业企业结构调整专项奖补资金，支持中央企业化解钢铁、煤炭过剩产能工作。

  2016年三季度，《关于进一步做好民间投资有关工作的通知》、《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》、《关于促进创业投资持续健康发展的若干意见》相继发布。国家发改委梳理形成了《各地促进民间投资典型经验和做法》共60条，并印发到各地，努力促进民间投资平稳健康发展。

  2016年四季度，财政政策继续积极走势。2016年12月召开的中央经济工作会议指出，财政政策要更加积极有效，预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。要稳妥推进财税和金融体制改革，落实推动中央与地方财政事权和支出责任划分改革，加快制定中央和地方收入划分总体方案，抓紧提出健全地方税体系方案。

  （三）货币政策：延续货币宽松基调，保持市场流动性

  2016年一季度，延续货币宽松的基调。2016年2月29日，中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕。央行通过公开市场逆回购操作对主要金融机构实现全覆盖，市场流动性保持充裕。

  2016年二季度，为保持市场流动性，并结合金融机构流行性需求，央行在公开市场继续进行多种手段的操作。

  2016年三季度，为保持市场流动性，央行在公开市场继续进行多种手段的操作，作为主要手段之一，在公开市场逆回购方面，央行操作频次延续了二季度的基调。此外，央行继续推进汇率形成机制改革，初步形成‘收盘汇率+一篮子货币汇率变化’的人民币兑美元汇率中间价形成机制。

  2016年四季度，央行与2016年11月8日发布《2016年第三季度中国货币政策执行报告》指出，保持政策的连续性和稳定性，坚持实施稳健的货币政策，保持灵活适度，适时预调微调，增强针对性和有效性，做好与供给侧结构性改革相适应的总需求管理，为结构性改革营造中性适度的货币金融环境，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。2016年12月的中央经济工作会议也指出，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

  二、宏观经济形势

  （一）2016年GDP增长6.7%，经济筑底、企稳发展

  2016年，中国GDP同比增长6.7%，前值6.9%。初步核算，全年国内生产总值实现744127亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.7%，二季度同比增长6.7%，三季度同比增长6.7%，四季度同比增长6.8%。分产业看，第一产业增加值实现63671亿元，同比增长3.3%；第二产业增加值实现296236亿元，同比增长6.1%；第三产业增加值实现384221亿元，同比增长7.8%。从长期走势来看，2011年之后，经济增速进入个位数时代，并持续下降，2012年一季度至2013年四季度经济增长出现小幅波动，之后持续缓速下行，2016年经济增长平稳，“L”型底部逐渐显露，经济筑底态势较为明显。房地产业作为国民经济的支柱产业发挥了积极的稳定作用，随着经济发展的企稳，对房地产业的依赖度将有所降低，防范风险将成为重点。在房地产市场火爆、风险放大等因素推动下，2016年三季度后政策调控持续收紧，房地产市场逐步降温，呈现出先扬后抑的特点。

图 1  全国GDP季度同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  （二）驱动经济的三驾马车投资增速放缓、消费平稳增长、出口降幅收窄

  1、固定资产投资增速放缓

  投资增速有所放缓，2016年固定资产投资同比增长8.1%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年回落1.9个百分点。

  民间投资增速稳步回升，2016年，民间投资完成365219亿元，同比增长3.2%，增速比1-11月份加快0.1个百分点。随着企业效益的持续改善以及相关政策效应的逐步显现，民间投资增速自9月份起已连续4个月回升，阶段性筑底迹象显现。分行业来看，民间投资中，第一产业同比增长18.1%，增势平稳；第二产业同比增长3.2%；第三产业中，教育、卫生、文化、社会保障等社会事务领域投资增长10.1%，房地产开发投资增长7.5%。

  制造业投资增速大幅回升。2016年，制造业投资完成187836亿元，同比增长4.2%，增速比1-11月份加快0.6个百分点，比上年回落3.9个百分点。其中，12月制造业投资同比增长10.4%，增速比11月份加快2个百分点，比去年同期加快5.8个百分点，当月增速为全年最高，9月份开始，制造业投资增速出现企稳回升，结束了连续15个月下滑的态势，特别是11月份以后回升步伐明显加快。

  基础设施投资保持良好运行态势。2016年，基础设施投资完成118878亿元，同比增长17.4%，增速比1-11月份回落1.5个百分点，比上年加快0.2个百分点，比全国固定资产投资增速高9.3个百分点；基础设施投资占全国固定资产投资的比重为19.9%，比去年同期高1.5个百分点。

图 2  全国固定资产投资（不含农户）季度同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  2、消费平稳较快增长

  2016年，社会消费品零售总额突破33万亿元，实现33.2万亿元，同比名义增长10.4％（扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年回落1个百分点）。消费增速稳中有升，对经济增长的“稳定器”和“压舱石”作用日益增强，从季度走势看，2016年四个季度增速分别为10.3%、10.2%、10.5%和10.6%。其中，12月份社会消费品零售总额增速比11月份加快0.1个百分点，创年内单月增速新高。2016年，全国居民人均可支配收入23821元，同比名义增长8.4%，扣除价格因素，实际增长6.3％，与前三季度持平，为消费的稳定增长提供了重要支撑。

  分行业看，一是生活必需品消费保持稳步增长，2016年，限额以上单位吃穿用类同比增长10.5%，增速略高于社会消费品零售总额增速。其中，粮油食品饮料烟酒类、日用品类增速分别为10.5％、11.4％。

  二是房地产销售回暖拉动了居住类相关产品消费较快增长，2016年，限额以上家具类、建筑及装潢材料类分别同比增长12.7％、14％。

  三是随着消费观念的转变，服务性消费需求持续增长。2016年，限额以上单位体育娱乐用品类比上年增长13.9%，高出社会消费品零售总额增速3.5个百分点。2016年，餐饮业收入实现35798.6亿元，同比增长10.8％，增速快于商品零售0.4个百分点，占社会消费品零售总额的比重为10.8%，同比提高0.1个百分点。

  四是随着智能手机更新换代的加快和信息网络技术的升级，限额以上单位通讯器材类商品消费保持近12%的较快增长。

  五是受小排量汽车购置税减半优惠政策等因素影响，汽车类销售增速明显加快。2016年，限额以上单位汽车类零售额比上年增长10.1%，增速比上年加快4.8个百分点。据测算，全年汽车类销售增长拉动社会消费品零售总额增速约1个百分点。尤其是年底汽车市场销售强劲，11月、12月限额以上单位汽车类零售额增速分别为13.1%和14.4%。

  六是受成品油总体均价上涨等因素影响，石油及制品类零售止跌回升。2016年，限额以上单位石油及制品类零售额同比增长1.2%，而上年为下降6.6%。

  七是随着移动支付等信息技术的发展与普及，网络消费仍保持快速增长。2016年，全国网上零售额实现5.2万亿元，同比增长26.2％，其中，实物商品网上零售额实现4.2万亿元，同比增长25.6％，增速高于社会消费品零售总额增速15.2个百分点，拉动社会消费品零售总额增速3个百分点左右；全国网上零售额占社会消费品零售总额的比例12.6%，同比提高1.8个百分点。

图 3  全国社会消费品零售总额季度同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  3、出口降幅收窄

  2016年，在世界经济艰难复苏、国内外需求疲软的大背景下，我国外贸面临诸多不稳定因素，虽有所下降，但降幅收窄。2016年，我国进出口总额实现24.3万亿元，同比下降0.9％，降幅比上年收窄6.1个百分点。其中，出口实现13.8万亿元，同比下降2.0%；进口实现10.5万亿元，同比增长0.6%；贸易顺差3.3万亿元，收窄9.1%。

  2016年12月份，进出口总额实现2.6万亿元，同比增长4.9%。其中，出口实现1.4万亿元，同比增长0.6%；进口实现1.2万亿元，同比增长10.8%。

  从贸易方式结构来看，2016年，我国一般贸易进出口实现13.39万亿元，同比增长0.9%，占我国进出口总值的比重为55%，比去年同期提高1个百分点，贸易方式结构有所优化。

图 4  全国进出口总额季度同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  （三）PMI保持扩张

  2016年12月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.4%，略低于上月0.3个百分点，保持在扩张区间，为年内次高点，高于全年水平1.1个百分点，且连续5个月位于临界点之上。分企业规模看，大型企业PMI为53.2%，比上月回落0.2个百分点，仍高于临界点，是制造业PMI平稳运行的重要支撑；中型企业PMI为49.6%，比上月下降0.5个百分点，落至临界点以下；小型企业PMI为47.2%，比上月下降0.2个百分点，连续两个月回落，继续位于收缩区间。

图 5  全国PMI季度走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  （四）物价温和上涨 

  1、CPI涨幅略有扩大，但仍处于温和增长区间

  2016年，我国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.0％，涨幅比2015年扩大了0.6个百分点。2016年12月，我国居民消费价格指数（CPI）环比上涨0.2%，同比上涨2.1%。从环比看，食品价格环比上涨0.4%，影响CPI环比上涨约0.08个百分点；非食品价格环比上涨0.2%，影响CPI环比上涨约0.15个百分点。从同比看，食品价格同比上涨2.4%，涨幅比上月回落1.6个百分点；非食品价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

图 6  全国CPI季度同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  2、PPI有所下降，降幅收窄

  2016年，全国工业生产者出厂价格（PPI）同比下降1.4%，降幅比2015年收窄了3.8个百分点。 2016年12月，全国工业生产者出厂价格（PPI）环比上涨1.6%，同比上涨5.5%。

  从环比看，12月份PPI涨幅继续扩大，其中，生产资料价格上涨2.0%，涨幅与上月持平；生活资料价格上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。分行业看，黑色金属冶炼和压延加工、石油加工、化学原料和化学制品制造业价格环比分别上涨8.0%、4.3%和2.5%，涨幅比上月分别扩大1.9、0.8和0.6个百分点，合计影响PPI环比上涨约1.0个百分点。

  从同比看，12月份PPI涨幅比上月扩大2.2个百分点。分行业看，黑色金属冶炼和压延加工、煤炭开采和洗选、石油和天然气开采、有色金属冶炼和压延加工、石油加工业价格同比分别上涨35.0%、34.0%、19.7%、17.1%和16.6%，涨幅比上月分别扩大12.8、5.4、13.5、4.5和7.6个百分点，合计影响PPI同比上涨约4.2个百分点，占总涨幅的76%左右。

图 7  全国PPI季度同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  （五）城镇居民收入稳步增长

  2016年，全国居民人均可支配收入23821元，同比名义增长8.4%，扣除价格因素，实际增长6.3%，与前三季度持平。从人均水平看，全国居民人均收入增速略快于人均GDP增速，扣除人口总量自然增长因素，2016年人均GDP增速约为6.1%。从城乡协调看，农村居民收入增长继续快于城镇居民。2016年，农村居民人均可支配收入12363元，同比名义增长8.2%，实际增长6.2%，分别高于城镇居民0.4和0.6个百分点。城乡居民收入比由上年同期的2.73:1下降为2.72:1，城乡居民的收入差距继续缩小。

图 8  全国城镇居民人均可支配收入季度同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  三、经济与房地产关联性指标    

  （一）GDP与国房景气指数：两曲线开口进一步收窄

  全国房地产开发景气指数（简称：国房景气指数）以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

  从近年国房景气指数季度走势看，2016年12月份指数为94.08，保持上行态势，但仍然低于95的适度水平；比11月份的指数上升了0.04个百分点。

  对比近年全国GDP增幅与国房景气指数季度走势，可知两条曲线历史走势虽然基本趋同，2010年一季度两曲线开始步入下行周期，经济和房地产业都进入了深度调整阶段。经济增长经历小幅波动后于2014年开始趋于平稳，随着房地产市场销售的回暖，国房景气指数于2015年二季度开始持续回升，GDP增幅和国房景气指数曲线开口开始收窄。

  同时，随着经济增长的持续企稳，防范资产泡沫成为重点，2016年三季度起房地产领域的政策调控逐步收紧，购地面积仍然保持负增长，新开工和房屋销售增幅冲高回落，导致国房景气指数有所回落。

图 9  全国GDP季度增幅与国房景气指数走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  （二）房地产业投资回暖助力经济企稳

  2016年，全国房地产开发投资完成102581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），增速比1-11月份提高0.4个百分点，比前三季度加快1.1个百分点，比上年加快5.9个百分点，其中住宅投资增长6.4%。2016年，房地产开发企业房屋施工面积758975万平方米，同比增长3.2%，增速比1-11月份提高0.3个百分点；房屋新开工面积166928万平方米，同比增长8.1%，增速比1-11月份提高0.5个百分点；房屋竣工面积106128万平方米，同比增长6.1%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。2016年，房地产市场销售快速升温，尽管三季度政策调控力度加大，房地产开发投资增速仍于年底实现回升，各项指标向好，对经济增长的拉动作用增强。

  固定资产投资是拉动经济增长的三驾马车之一，房地产开发投资在整固定资产投资中的比重占到17%-18%左右，是拉动经济发展的重要因素。对比近年全国固定资产投资与房地产开发投资季度增幅走势可知，2014年一季度起，房地产开发投资增速就一直低于固定资产投资增速，2016年一季度起，随着房地产销售市场的快速升温，房地产开发投资增速实现较大回升，并与全国固定资产投资增速的差距逐步缩小，至2016年年底，房地产开发投资增速与全国固定资产投资增速趋近重合。

  当前，国际国内经济环境依然错综复杂，中国经济围绕推进供给侧结构性改革的主线，不断提高发展的质量和效益，经济筑底的迹象已经较为明显，但是仍然处于新旧动能转换、新动能仍在培育的阶段，经济稳中向好的基础尚不牢固。消费快速增长，但规模相对较小，短期内难以成为托底经济增长的主力；出口降幅收窄，但短期内难以实现根本性转变；房地产市场销售的快速升温带动房地产投资稳定增长，短期来看房地产业的发展仍是托底经济增长的重要力量。

  对比近年全国固定资产投资与房地产开发投资季度增幅曲线，我们可以看出，2014年至2015年，两曲线的差距持续拉大，房地产开发投资增速落后于全国固定资产投资增速，房地产调控政策不断放松，助推房地产市场回暖，房地产开发投资增速于2016年一季度起稳步回升，两曲线的差距逐步缩小。2016年三季度起经济增长对楼市发展的依赖日益平稳，预计 2017年两曲线的差距将继续保持偏小态势，甚至黏合。

  随着房地产市场销售的高位运行，2016年四季度开始中央坚持因城施策加大调控收紧力度，房地产新开工和房屋销售增幅继续收窄，然后可能转为负增长，预计未来一两年房地产开发投资增幅将重新出现回落。

图 10  全国固定资产投资与房地产开发投资季度同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  （三）CPI与居住价格：平稳发展

  1、CPI与70城房价：房价向上大幅偏离CPI，有触顶趋势

  2016年四季度70城新建商品住宅价格同比增长10.7%，增速比上季度扩大3个百分点。2016年以来热点城市房价的快速上涨导致人们恐慌性购房和投资性购房同时发力，并迅速向周边城市传导，带动房价持续快速上涨，虽然三季度以来热点城市纷纷加大政策调控力度，但是房价上涨惯性仍然存在。

  对比近年全国CPI与70城新建商品住宅价格季度同比增幅走势，可知两条曲线走势基本一致，且触底或触顶反弹后会延续一段时间，周期性特征比较明显，近10年大约每3年左右为一个周期。2009年一季度后房价波动明显大于CPI，二者的关联度趋弱，目前70城新建商品住宅价格同比均值已经向上大幅偏离了CPI，偏离值达到8.5个百分点，已是近十年来最高偏离值，有触顶趋势。

  受一线城市及二线热点城市政策收紧的影响，预计市场观望情绪将加重，未来房屋销售增速将会回落，70城新建商品住宅价格预计四季度见顶、增速将会趋缓。

  对比近年全国CPI与70城新建商品住宅价格季度同比增幅曲线，我们可以看出，两条曲线的走势基本同步，70城新建商品住宅价格的变动通常略微领先CPI的变动,对CPI的变化起到了同向带动的作用。70城新建商品住宅价格的快速上涨会拉动CPI上行，CPI上行会导致货币紧缩，进而对住宅价格形成一定的压制。2016年四季度CPI已有抬头趋势，预计2017年货币政策将会紧缩，楼市价格面临下行压力。

图 11  全国CPI与70城新建商品住宅价格季度同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  2、CPI与居住价格：住房消费和国内消费市场差距缩小

  四季度，居住类价格指数（以下简称“居住价格”，包含租房、建房及装修材料、自有住房及水电燃料等三项内容）同比增长2.0%，增速比三季度提高0.5个百分点，考虑到调控收紧的影响，居住价格将保持平稳增长态势。

  观测CPI与居住价格曲线，可知两条曲线走势也基本一致，过去十年也是大约每3年左右为一个周期。四季度，食品类、服务类等价格上涨带来CPI上涨；考虑到春节假日带来人口流动等因素，租赁市场增长放缓，居住价格涨幅相对也较小，两曲线已基本重合。

图 12  全国CPI与居住价格季度同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

  四、经济环境对房地产的影响

  根据2016经济环境的状况，以及房地产行业的形势，我们认为当前二者的相互关系如下：

  首先，我国经济运行缓中趋稳，呈现出较为明显的筑底态势。需求结构继续改善，2016年全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率达到64.6%，同时，固定资产投资增速企稳、出口降幅收窄，为经济增长企稳筑底提供了重要支撑，加之新动能快速成长，经济筑底企稳后对房地产行业的依赖度有所降低，从而为调控热点城市房价创造了空间，于是加大了抑制资产泡沫和去杠杆的力度。

  其次，2016年中国房地产市场发展在政策变化的影响下呈现出先扬后抑的特点。2016年上半年，在去库存驱动下，房地产市场行情火爆，房屋成交量屡创新高、房价大幅攀升，呈现出三、四线城市去库存与一、二线城市高房价并存的态势。出于对房地产泡沫以及泡沫破裂将导致系统性风险的担忧，政策调控在第三季度末由宽松转向收紧，针对楼市调控的政策频频加码，房地产市场走向发生了变化。到了第四季度，政策效应积极释放，全国房地产市场过热态势受到遏制，市场交易和市场预期开始理性回归，房地产市场进入新一轮调整期。纵观2016年房地产市场与政策，整体上有较大波动，这也是中央再次强调建立房地产市场长效机制的重要原因。

  还有，随着CPI、PPI的上行，货币政策紧缩预期增强。2016年CPI累计上涨2%，创三年来新高，属于温和通胀；2016年12月PPI同比上涨5.5%，自2016年9月转正以来，陡峭上升。总体而言，2016年经济增长企稳回升，CPI、PPI与经济形势总体匹配较好，四季度末CPI、PPI抬头态势明显，预计2017年货币政策将有所收紧，以进一步巩固经济企稳成果，货币政策紧缩将为楼市价格带来下行压力。

  最后，我们预计在中央再次强调建立房地产市场长效机制的背景下，2017年将延续2016年四季度的市场与政策逻辑，部分市场指标将会出现降温。同时，受供给侧结构性改革和三四线城市仍需继续去库存等利好因素的影响，土地购置面积、房屋新开工面积、房地产开发投资等供应指标依然有望维持个位数的增长态势。

  备注：

以上各图表中所用数据说明，本报告近年季度国内生产总值（GDP）增幅为国家统计局按可比价格计算数据，固定资产投资增幅为国家统计局不含农户固定资产投资增幅数据；所用固定资产投资、房地产开发投资、社会消费品零售总额、进出口总额的季度增幅都是国家统计局公布的当年月度累计增幅；本报告所用固定资产投资、房地产开发投资、社会消费品零售总额、城镇居民可支配收入增幅均使用的是国家统计局公布的名义增长；国房景气指数、PMI使用的是每个季度最后一个月份的增幅作为当季度增幅；而PPI、CPI、居住价格、70城新建商品住宅均价季度增幅，为统计局月度同比增幅数据进行当季度三个月份同比增幅取平均所得，作为当季度的季度增幅。