[中房研协]房地产投资新开工指标提速，销售面积平稳增长

——2017年1-2月房地产行业数据点评

  一、房地产开发投资增速抬头

  2017年1-2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6571亿元，增长9.0%，增速提高2.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.7%。

单位：亿元，%

图1  全国房地产开发累计投资及增速

  数据来源：国家统计局。

  点评：1-2月份房地产开发投资累计增速抬头，好于预期，不仅比去年全年提高了2个百分点，比去年同期更是提升了5.9个百分点。其中中部地区增涨较快，为13.7%，东、西部地区均为7.8%，增速各有提升。在刚刚结束的两会，对房地产行业的定调依然以“稳”为主，深化了此前中央经济工作会议的产业定调，并提出楼市发展有收有放的策略。今年以来热点城市及周边三四线城市的调控政策仍在升级或扩围，在整体市场预期趋稳回升的背景下，房地产调控压力依然很大，投资增速作为重要参考指标，持续大幅回升的可能性不大，但考虑到库存较少的热点城市要补库存稳房价的需要，开发投资依然会保持一个相对稳定上升的态势。

  二、新开工面积增幅明显上扬

  1-2月份，房屋新开工面积17238万平方米，增长10.4%，增速较去年全年提高2.3个百分点。其中，住宅新开工面积12410万平方米，增长14.8%。

单位：万平方米，%

图2  全国房地产累计新开工面积及增速

  数据来源：国家统计局。

  点评：1-2月，新开工面积同比增幅明显上扬。去年下半年开发商抢地大战轮番上演，从时间点上看，今年一季度是这些项目密集开工的阶段。开工数据的明显回升，在一定程度上也表明，开发商对市场未来发展还是相对乐观，资金融通能力也能跟上。当然，也不排除企业选择快速开工，快速销售的策略，赌一把政策，当前政策紧缩，而1年之后，项目上市时，政策正好有所放松。随着新开工和竣工面积增长，未来供给量加大，也有稳定市场、平抑房价的意义。

  三、销售面积同比小幅回升，销售金额增幅技术性回落

  1-2月份，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。其中，住宅销售面积增长23.7%，办公楼销售面积增长39.1%，商业营业用房销售面积增长31.8%。商品房销售额10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。其中，住宅销售额增长22.7%，办公楼销售额增长49.3%，商业营业用房销售额增长41.6%。

单位：%

图3  全国商品房累计销售面积及销售额增速

  数据来源：国家统计局。

  点评：分区域看，1-2月，西部地区涨幅最高，销售面积及金额分别上涨36.2%、49.5%，其次为中部地区，涨幅分别为33.0%、44.1%，东部地区两项指标涨幅均不及16%。整体来看，中、西部地区房价存在上涨压力，东部地区房价涨势放缓。三四城市集中的中、西部地区销售面积大涨，也反映出分城施策的调控措施效果明显，既抑制了热点城市房价的快速上涨，也未影响到去库存进程。今年热点城市调控仍在继续加码，差别化信贷政策、限购等行政手段也将继续发挥重要作用。

  我们也注意到，东部地区销售金额增幅低于销售面积增幅，这也意味着东部地区平均房价的回落。但实际市场运行可能并非如此。由于一线城市和热二线城市大都采取了限制高价房预售证的发放，使得高端商品房的供应和销售都出现了下降，而城市远郊的住房成交上升，通过人工调整交易结构实现了价格的“回落”。这种回落是技术性的，而非市场性。事实上，大量在新房市场无法满足的购房需求，已经涌向了二手房，更加市场化的二手房市场交易价格居高不下，这也是当前房地产市场的重要特征。

  四、库存去化压力依然较大

  2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。其中，住宅待售面积增加468万平方米，办公楼待售面积增加155万平方米，商业营业用房待售面积增加260万平方米。

单位：万平方米

图4  全国商品房各类物业累计待售面积

  数据来源：国家统计局。

  点评：去年热点城市销售火爆，但仍有大量三四线城市库存高企，如何去库存，依然是今年政府调控的重任。针对这些城市还可能出台更宽松的购房政策，为鼓励农民购房，农民进城就业、保险等措施也将加快落实。

  五、土地购置面积由负转正，成交价款增速回落

  1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，去年全年为下降3.4%；土地成交价款794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。

单位： %

图5  全国土地累计购置面积及土地成交价款增速

  数据来源：国家统计局。

  点评：1-2月，土地购置面积增速三年以来首次正增长，主要受益于重点城市供应增加，开发企业拿地积极。同时“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”也是本次政府工作报告的开出平抑地价及房价的药方。

  土地供应和购置情况的持续好转，是房地产市场逐步走向稳定的重要前提。一个地方，一个城市只有保证了充足的土地供应，才能谈得上保持房价稳定。即便是一线城市，土地稀缺，也并不意味着没有土地供应的空间，土地供应计划能够百分百落实到实际供应，城市存量土地和空间的更新和再造，都是增加住房供应的重要渠道。也都是比单纯的限购限贷限价政策有更加长远的意义。

  六、开发企业到位资金增幅直线下滑

  1-2月份，房地产开发企业到位资金22880亿元，同比增长7.0%，增速比去年全年回落8.2个百分点。其中，国内贷款4985亿元，增长11.5%；利用外资48亿元，增长227.4%；自筹资金6897亿元，下降17.2%；其他资金10950亿元，增长27.7%。在其他资金中，定金及预收款6108亿元，增长27.1%；个人按揭贷款3391亿元，增长20.4%。

单位：%

图6  全国房地产开发企业到位资金增速

  数据来源：国家统计局。

  点评：1-2月房地产开发企业到位资金增速直线下滑，其中定金及预收款、个人按揭贷款增幅相对较高，下滑主要影响来源于企业自筹资金的减少。为了降低房地产行业杠杆水平，已经陆续出台多项政策收紧房企融资渠道。值得注意的是，目前金融信贷政策的指向是限制房企融资，那么也就是限制房企的产品供应能力和节奏，从供求关系上看，这无益于稳定房价。相关政策制定者应仔细斟酌相关措施是否合理合适。