[中房研协]北京商住重磅限购,商住已然被迫退出个人购房市场

2017-03-28 09:49:28

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-03-28
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  导读:自3.17以来,北京连续出台多次楼市政策,从认房又认贷,到遏制假离婚、遏制炒学区房,再到此次严控商办项目卖给个人,无疑是史上最严厉的调控政策。通过全面围堵投机性购房,倒逼住房回到居住属性。房地产调控遵循逢涨必查,逢炒必办的新原则,凡是带有炒房倾向的购房,都将受到严厉的调控。此次针对商办房推出限购措施,是针对近期推出组合拳打击二手房销售为楼市降温后,网络、中介等转而炒作商办房房价、违规将商办房改为居住房屋的行为。北京作为首都,具有指导示范作用,预计未来一些热点城市也将对商住房实行全面限购。

 3.17以来北京出台了史诗级的楼市调控政策

  在北京“3·17”楼市新政实施后,新一轮楼市政策收紧开启。从限购到限贷,从遏制“假离婚”到遏制炒学区房、商办用房接连出台新政,全面围堵投机性购房,倒逼住房真正回归居住属性。据不完全统计,除北京外,3月以来全国还有广州、郑州、石家庄、长沙、保定、沧州、东莞、廊坊、嘉兴、句容、厦门等25城启动或升级了限购。

  2017.3.17 认房又认贷,名下有房或有贷款记录算二套,提高二套房首付比例(最高80%)。贷款年限不得高于25年。企业购房再次上市,需满3年及以上,打击以公司名义买房投机行为。

  2017.3.22 限购升级,非京籍在京购房需纳税连续60个月。

  2017.3.23北京房贷折扣从9折再减少到95折。

  2017.3.24 封堵假离婚购房漏洞,离婚一年内的购房者,商业贷款与公积金贷款均认定为第二套住房。房本三个月内不得抵押。

  2017.3.24 大学生(无首付收入来源)购房原则上按二套发放贷款不享受一套优惠政策。

  2017.3.25幼升小将继续扩大多校划片,并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位,除了京津冀协同发展项目外,所有市属学校未经北京市教委同意不得到外地办学,各中小学不得与房地产商合作办学。

  2017.3.26  在建(含在售)的新房不能卖给个人;已销售的商办类项目再次上市出售时,个人购买必须在北京没住房和没商住房、需要连续5年缴社保和个税、购买时银行不能贷款。

 北京最严调控全面封杀商改住炒作

  从去年的930新政到今年的317新政,北京对于住宅的调控逐渐加力,一些开发商反而趁此机会打着“不限购、限贷”的旗号,大肆推销商办类产品。近期市场上的商办类产品的销售也出现了过热的现象。此次北京市及时出台了对商办类项目加强管理的政策,力度空前,可以有效的抑制商办类项目的过热。3月26日,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。《公告》指出,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途;商办类项目最小分割单元不得低于500平方米,不符合要求的,规划部门将不予批准。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的,个人应符合名下在京无房和商办类房产记录,并连续五年缴社保或纳税。

  此次商改住新政出台,仅仅保留了存量房可以销售给个人的小口子,但却要求购房者有五年社保、无房产记录等要求,直接使得此类物业的认购需求几乎压缩为零。或者说已经使得此类物业从香饽饽转变为烫手山芋。估计流动性会非常差,也使得此类物业或者难以交易,或者出现价格较大明显的下滑。

  此次,北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力,对商改住“零容忍”。商住本身就是开发商为了利益制造出的“伪住宅”,这类项目既破坏了城市发展格局、弱化了限购政策效果,在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂、安全隐患等问题。此次北京商改住调控措施既是继3.17楼市新政以来,再一记重拳抑制投机投资性需求,又是对北京市疏解整治促提升、有效促进人口调控工作的进一步落实。

 调控或将扩围更多热点城市,商住投资需求风险大

  近期出台的政策均围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,这意味着房地产的投资属性大幅度降低。但由于市场预期仍未有较大幅度改观,后续或有更多地方加码调控。其中,北京的限制“假离婚”、厦门的限制“投机买房”等措施可能扩围至更多热点城市。

  商住房限购,非常明显的抑制了市场的公寓成交,抑制的影响超过了住宅限购升级影响,  北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级,处于全国最严格调控措施,其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。而因为住宅限购导致的之前购买商住的投资需求很可能面临巨大的投资风险。

  (内容来源:根据网络汇总整理)

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