[中房研协]品牌房企2016业绩大幅提升 市场预期乐观与悲观并存

2017-03-30 11:49:02

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-03-30
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  导读:近日,万科、恒大、碧桂园、融创等房企纷纷召开2016年全年业绩发布会,对全年业绩作出重要汇报。在会上除了展示2016年辉煌的业绩外,还对未来企业的发展、市场规模进行定调,以及对负债情况、股东分红、企业上市、股权之争、限购政策、公司治理等问题进行回应。  

 房企业绩创新高

  3月27日,万科发布2016年全年业绩,集团共实现销售金额人民币3647.7亿元,同比增长39.5%。按全国商品房销售金额人民币117627.1亿元计算,2016年万科在全国市场占有率为3.1%,较2015年提高0.1个百分点。年报显示,项目跟投在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面作用突出。截至2017年2月底,万科累计跟投项目308个,跟投项目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短,营销费用率得到有效控制。

  2016年恒大实现3733.7亿元合约销售额,同比增长85.4%。除去销售额方面的大幅增长,恒大2016年还实现营业额2114.4亿元,同比上升58.8% ;核心业务利润208.1亿元,同比上升89.2%;毛利为594.2亿元,同比上升58.8%。现金余额3043亿,同比增85.5%,负债总额达到1.16万亿元。对于高负债,恒大回应,负债率高是房地产行业特殊规律,有土地必然带来高负债,公司认为负债率是没有风险的。同时表示,将来在A股上市后,公司负债率进一步降低,现在的负债率并没有反映真实的负债情况,今年将加强负债管控,全年将偿还三分之二的永续债。

  2016年碧桂园销售业绩3088亿、同比显著增长120%,销售楼款现金回款2841亿元人民币,同比增长142.8%,回款率达到92%,净经营性现金流约为415亿元。净借贷比例约为48.7%,同比下降11.3个百分点,期末加权平均借贷成本5.66%,同比也下降了54个基点,企业负债率也在下降。引入合伙人跟投机制以来,碧桂园内部运转效率更为优化:开盘时间由6.7个月缩短到6.2个月,项目净利润率由10%提升至12%,年化自有资金收益率由30%左右提升到78%,现金流回正周期由10至12个月缩短到8.4个月。

  2016年融创中国实现营业收入达308亿,同比增48%,公司拥有人应占溢利31.7亿元,同比增22%。基本每股盈利为0.96元,同比增10%。董事会建议派发末期股息每股0.19元,现金高达698亿元。全年新增土地储备5394万平方米。而在展望2017年业绩时,融创则将合同销售金额目标定位2100亿元,凭借目前4185亿元的可售资源,融创表示有信心能够超额完成目标。

 对未来市场预期,乐观与悲观并存

  对于未来,恒大表示,2017年实现4500亿销售额问题不大。在净利润上,恒大未来3年净利润是千亿左右,打了八折定了888亿元的业绩承诺,恒大地产完全能实现。因为限购不少人怀疑房地产企业是否会萎缩,其实房产销售10万亿规模是基本确定的。大的龙头企业业绩增长,集中度不断增长,前10的门槛将达到4000亿元,甚至达到6000亿-7000亿元的规模。关于拿地,恒大有超过2亿平方米的土地储备,价格合理就拿,高估不拿,不在土地市场拍地王。对于地产公司来说,中国的市场比较好。恒大是一个没有走出国门的企业,未来几年没有这个计划。

  针对后期的市场判断,碧桂园表示,始终看好中国的新型城镇化建设,认为红利远没有到头。改革开放推动国家发展,中国GDP仍在逐年增加,城镇化和现代化进程持续推进,相信未来还能更好。

  万科表示,已经做好准备,迎接很快到来的房价下跌。万科持有现金870.3亿元。2017年随着行业回归理性,前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。尽管市场十分繁荣,但背后却存在着隐忧。快速的发展其实并不适合房地产的健康发展。在年报中已对项目存货跌价准备为13.8亿元。原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略,尤其对三四线城市保持谨慎。短期来看,市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。长远来看,房屋回归居住属性是大势所趋。

  对于当前房地产行业风险,融创孙宏斌认为,伴随政策调控,行业现金流会收紧,地价会更合理。房地产行业下行风险特别大,政府限价,房价不会暴涨,高价地就会亏钱。加之货币政策收紧、利息增加、去杠杆,房地产贷款将减少1/3以上。本轮调控会超过任何想象。如果真的政策放松后,也不大相信会放涨,因为房价已处在高位上了。我们对市场是非常非常悲观的,我们从去年十月份开始基本上就不拿地了。对融创来说,最大优势是在北京、上海、天津、重庆、杭州几个城市。这些城市还是很好的,项目地段、质量都比较好,对今年的销售目标有信心完成。

  总结:对于大房企,拥有充实的土地储备和良好的风控,2017年完成销售业绩应不成问题,而对于小型房企,受政策的收紧,现金流将会面临风险,2017年并购仍然会是主趋势,大房企依其强大的现金储备接盘小房企,不断扩充土储,实现强者恒强。

  (内容来源:华尔街见闻、v房产等)

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