[克而瑞]一季度总结展望（三）库存、结构篇：集体焦虑中痴狂前行，楼市路在何方

　　如果说一季度房地产行业表现出最大的特征是什么？那无疑是每个市场主体乃至全社会的“集体焦虑”，首当其冲的是去年以来房价上涨带来的普罗民众对自身财富保卫战的焦虑，其次是房企面对业绩超预期增长之后自身规模增长点的焦虑，再有就是管理层应对市场癫狂带来的房价攀升、资产泡沫化的焦虑。

  正是出于各自不断强化的焦虑，直接造成市场出现各种前所未有的新现象：购房者四处“捡漏”、需求外溢，管理层在犹豫中三番五次加码政策、疲于应对各方压力，企业开始接受“限价”开盘、忙于笼络最后的客源。凡此种种，会不会形成新趋势，演化成行业新特征？

  五、库存篇

  一二线消化周期全面上升，三四线及商办库存依旧高企

  2017年一季度，因供应锐减，热点城市商品住宅库存下行趋势未改，重庆、武汉库存降至历史低位。反观，全国商品房待售面积再现回升，说明当下房地产市场犹存结构性库存风险，一方面是三四线城市库存维持在较高水平，另一方面是商办库存风险高企。

  1、供应减少致库存仍处下降通道，但成交不振致消化周期全线上升

  1)供应不济，供不应求格局未改，库存量全线回落。到2月末，除成都、苏州和东莞库存量略有回升之外，其余监测城市同比全线回落，尤其是重庆、武汉同比跌幅超70%。相较于2016年四季度，除福州、东莞有所增加之外，其余监测城市库存量也都不同程度回落。主要一方面成交热度仍在维持，另一方面热点一、二线城市严控预售证审批，新增供应量降至低位，热点城市房地产市场依旧维持供不应求的基本格局。

  2)成交回落致消化周期明显回升，重庆、武汉库存告急。首两月，房地产市场成交量高位回落，热点城市消化周期迅速上升，北京、天津、成都等市已回归到正常水平，深圳、苏州、福州、厦门等市消化周期更是超20个月。与之相对的是，重庆、武汉消化周期已降至2个月左右，市场供不应求的矛盾尤为突出，房价面临着较大的上涨压力。

  2、全国待售面积小幅回升，三四线及商办库存风险依然高企

  在政策调控导致一线和热点二线城市成交量显著下降之后，2月底全国商品房待售面积小幅回升。但总体来说依然是结构性库存上升，2月末，住宅、商业、办公等各种物业库存均有所增长。统计局数据显示，各线城市库存去化速度显著失调，三、四线城市库存量持续高位运行，高库存风险悬而未决。另一方面，商办市场仍是库存重灾区。2016年二季度以来，商办待售面积有增无减，高库存风险不断积聚。

  六、结构篇

  刚需产品成交占比回落，大户型产品需求相对稳定

  受春节因素和调控升级影响，一季度各地“新市民”置业热情消退，刚需产品成交占比回落，而中大户型成交占比则相对稳定。基于当前一、二线城市调控仍在进一步收紧的事实，我们认为2017年刚需产品成交占比下滑的趋势仍将延续，需求结构或现“两极化”趋势。

  1、复式与四房户型成交占比上升，主力二、三房成交份额持续回落

  2016年下半年以来，房地产市场政策面经历了由松到紧的波动，各类产品成交占比也出现了变化。作为市场主力的二房、三房产品成交占比持续回落，由2016年一季度的46%下滑至44%，典型如济南、郑州二房产品成交占比均环比回落接近10个百分点。由于限购、限贷政策倒逼“一步到位”购房人群增加，且对高收入人群影响相对较小，四房成交占比上升、五房以上及别墅产品成交占比保持稳定。凭借“不限购”优势，以类住宅为主的复式产品成交占比更是显著上涨，2017年1季度成交占比达到3%，较2016年1季度增加了1.5个百分点。

  2、中小户型产品依旧是主力，各户型产品成交占比相对稳定

  2017年一季度90平方米以下产品成交占比40.8%，环比上升了1个百分点，90-120平方米产品成交占比33.8%，环比增加0.6个百分点。这一变化主因是类住宅产品热度上升所致，典型如北京、深圳、杭州等酒店式公寓产品市场相对发达的城市，小户型成交占比均超过了60%。大户型占比小幅回落，180平方米以上产品占比为4.1%，较2016年下滑了0.3个百分点，但同比来看仍处于基本持平的位置。

  3、调控持续升级将致需求结构面临“大-小”两极化演变趋势

  在热点城市调控不断升级、蔓延的政策环境中，可以看到不仅面向刚需的二房产品成交占比回落，就连三房首改产品成交占比也有所下滑。这一方面是不少因限购导致需求积压；另一方面则是越来越多的投资需求将目光要么转移到了周边非限购区域或本地不限购产品。

  对大户型项目而言，受“限价、限购”政策限制，直接导致“一步到位”购房比例上升，因此该类产品市场份额也相对稳定，同比来看成交占比更是稳中有升。

  受益更多的还是酒店式公寓产品，并且随着全国调控的进一步升级，我们认为这一趋势还将更加明显：目前调控还在向热点城市周边的三、四线城市蔓延，受限购、限贷政策影响，势必会有更多的投资性需求转回本地的“不限购”产品，酒店式公寓产品的市场份额也会因此增加。

  综合以上分析，随着2017年各地调控的深入演变，我们认为一、二线城市需求结构将面临“两极化”演变趋势，二房、三房产品成交占比将持续回落，大户型产品成交占比稳中有升，而小户型产品在酒店式公寓的影响下，成交占比将迎来政策红利性上升。