[中房研协]开发企业反周期拿地热情高,商办限购依然有空子可钻

2017-04-01 11:29:18

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-04-01
  • 报告类型:市场报告
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  导读:3月26日晚,史上最严商办调控政策出台。新政执行3天时间里,北京商办成交由此前一周2333套销量,跌至仅售3套。此外限购政策也在不断打补丁,在这种情况下然而,房企拿地本应更加谨慎,但令业内惊讶的是,如此冰冷的市场并未阻止开发商拿地热情。在最近楼市调控重压下,广州、上海、北京等城市多宗地块成交,在调控后,包括北京等城市,虽然楼市降温,但土地市场特别是优质的住宅地块,成交依然活跃。开发企业反周期拿地特征明显。

 限购条件下,土拍热情不减

  3月29日,广州迎来土地拍卖高峰。位于白云、海珠和增城区的9宗地块遭到数十家房产开发商的激烈争夺。时代地产拿下的海珠地块以55437元/平方米的楼面地价刷新龙湖首开创造的纪录,而增城出让的地块楼面价不断被刷新,站上2万元/平大关,再现“面粉贵过面包”现象。

  上海土地市场也非常火热。3月29日下午,中海地产以19.55亿元拿下一幅宅地,地块楼面价为3.06万元/平方米。同一天上午,在经过激烈竞投后,上海松江区小昆山镇的2宗宅地,最终也被中海地产以总价20.65亿元、10.7亿元一举拿下。

  北京土拍现场激烈程度也不逊色。3月28日下午,密云和台湖的两宗含自住房地块进行现场竞拍,出让总价共33.4亿元。现场气氛激烈,不到10分钟,举牌次数已经超过50轮。最终,经过71轮举牌,天恒击败其他房企,以15.8亿元总价摘得通州区台湖地块,溢价率39.8%。首创以17.5亿元,并配建7.8万平方米的自住房拿下密云地块。

  商办用地虽受严控,但房企抢地依然积极。第一宗朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍被华润招商联合体以22.5亿代价摘得;第二宗朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得;第三宗大兴生物医药基地地块被东亚新华以10.6亿代价摘得。

  截至3月30日,2017年拿地最多的20大房企招拍挂拿地总金额超过3030.63亿,同比2016年同期拿地最多的20大房企合计拿地上涨了75%。不仅是北京,房企在全国范围内抢地都非常积极。

  业内机构统计数据显示,截至3月30日,全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿,同比上涨了59.6%。从全国看武汉等19个城市土地出让金3个月超过百亿。其中,拿地超过百亿的合计13家,碧桂园以411亿元的拿地金额高居榜首,斩获69宗土地,中海地产279亿元拿地金额排第二名,高于保利的272亿和恒大的250亿元。

  房企疯狂拿地的背后

  在北京继续发展的必要性以及自身资产沉淀的需要,或许是促使众多房企“铤而走险”的根源。有许多房企来竞拍商办用地,其实是为了“生存”,无论是北京本地的房企还是全国化布局房企的北京分公司,都要拿地建项目。但是,近年来北京出让纯住宅用地极少,即使是在限购、各种严苛条件限制之下,商业办公用地还是会引起开发商争抢。

  其二,尽管“3·17”之后,北京密集出台楼市调控政策,以抑制房地产市场过快上涨。但是,长期来看,北京等一线城市房地产市场仍较为安全,不过北京拿地的开发商也会考虑安全边际,在成本及利润可控的情况下去拍地。虽然商办用地有诸多的限制,但房企还在大举拿地,主要还是房企自身对资产沉淀的需要。

  其三,2016年房企的回款速度也在不断加快,手中所持的现金增加,在规模争夺激烈的白银时代,房企需不断补充库存,扩充规模,提高市场占有率。据了解,恒大手握3043亿元现金,较2015年的1640亿元大涨85%,恒大方面表示有合适的地块就会出手。碧桂园2016年底公司账面拥有可动用现金余额964.9亿,2017年拿地预算为1500亿元。中海在完成人事调整之下开始积极获取土地参与规模之争,2017年拿地计划金额为1000亿元。从目前情况看,房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中,如果这些城市调控政策继续重压,将导致未来销售压力巨大。

  未来市场仍有出路,商办限购并非末路

  此次北京出让的三宗地块均附带了一个额外要求,即竞得房企需自持经营至少50%的建筑面积长达20年,叠加已有的单套分割面积不低于500平方米、只能以公司名义购买的条件,如此多的限制之下,拿地房企如何运营才能从中获利?较低的土地成本、可控的开发成本,对于开发商而言,商办的租售比远超相近位置、小业主以市场价购得的住宅,将其开发为类airbnb产品,租金回报亦颇为可观。

  以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例,整体楼面价24369元/平方米,叠加建安每平方米成本约为3万元,租金仅按4元/平方米/日计算,租售比不过1:250,随着金盏金融商务区的开发,租金收益的增长曲线可以预见。

  另一个方案是,以商办项目为基础,开发商成立资产运营公司,推出资管计划,想购买的小业主交纳部分(如50%)资金后获得相应权重的使用权,剩余资金分期还清。此外,小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定,一旦政策开放,随时办理产权交割。这样的话,不需要小业主开办公司,也不受限购影响,房产可以自用、出租或转让资管计划的使用权,小业主再次转让变现,也可节省高昂的二手交易税费。对于今后北京商办地块项目的交易走势,尽管已经基本失去了出售的可能,但即使作为持有型物业,商办产品在帮助房企分摊成本方面依然有一定的价值。

  (内容来源:北京商报、中房网、每经网)

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