[第一太平戴维斯]一季度整体办公市场进一步承压，非核心商务区表现抢眼

  北京甲级写字楼市场

  2017年第一季度，北京甲级办公楼市场共有四个项目竣工交付，合计带来达15.3万平方米的新增可租赁面积，令全市甲级办公楼市场存量升至1,008万平方米（含自用面积）。

  本季度，写字楼市场迎来集中供应，加之受春节假期影响，写字楼租赁活动活跃度有所下降，使得甲级办公楼整体空置率进一步环比上升0.5 个百分点至6.1 %。

  新增供应加大市场竞争，新入市项目为达到快速去化水平，在租金上给予较大优惠，以争夺大面积优质客户，本季度，全市甲级写字楼租金环比下降0.2%至人民币每平方米每月335.1元。

  市场预测

  预计2017年，北京甲级办公楼市场还将迎来9个项目的入市，届时将带来近67万平方米（含自用面积）的办公体量。

  同时，丽泽、通州等新兴商务区也有望于今年迎来首批项目的交付，随着区域基础配套设施的完善，将吸引更多企业的进驻，带动北京多中心化商务版图的发展。

  2017年，随着众多国内外企业竞逐联合办公市场，北京联合办公市场或将面临洗牌。未来那些能为入驻企业提供完善的资源对接服务，并且具备稳定资金支持的规模化品牌企业将成为市场的引领者。
   

  北京零售市场

  2017年1-2月，北京市社会消费品零售总额录得841.72亿元，同比上升4.1%。网络零售额继续展现强劲的增长势头，同比增幅达25.2%，占社会消费品零售总额的比重达17.6%。

  2017年第一季度北京商业零售市场迎来一个新增商业项目，即五棵松HIUP购物中心，带来约5.85万平方米新增供应。同时，位于五棵松区域的一百货项目转型为购物中心，项目商业体量为34万平方米。本季度，购物中心存量增至880万平方米，而百货商场的市场存量减少210万平方米。

  第一季度，全市购物中心入住率环比下降1.7个百分点至93.3%。尽管整体租赁需求保持活跃，但由于年初传统淡季的影响以及新项目入住水平较低，使得本季度整体入住率有所下滑。

  本季度购物中心首层平均租金保持平稳水平，录得每平方米每月人民币928.8元，环比上升0.1%。

  市场预测

  2017年，北京商业零售市场还将迎来13个中高端购物中心的集中供应，为市场带来约105万平方米的商业面积，多集中在非核心商圈及近郊区域。

  未来大体量供应将令市场面临更大的竞争，导致各区域市场和项目间表现进一步分化。同时，业主方将通过创新租户组合及增值服务来吸引客流以提振商场表现。

  受居民收入增长、以及城市化进程的推动，北京零售市场将保持长期乐观发展。然而，随着“新零售”时代的到来，在市场格局的转换下，传统实体商业模式的转型将成为必然趋势。未来众多零售企业将更利用多渠道提升客户体验和运营效率，重塑零售商业新模式。

  北京住宅租赁市场

  2017年第一季度，服务式公寓市场无新增项目入市，市场以吸纳现有存量为主。

  本季度，全市服务式公寓整体入住率环比上升1.6个百分点至86.5%，较去年同期上涨2.8个百分点。一方面，春节假期之后需求逐渐回暖，尤其来自国内金融、律师事务所等专业服务类公司的客人住房需求呈增长趋势。另一方面，由于辉盛庭服务式公寓于去年年底被收购后退出租赁市场，以周边现有项目承接了大部分搬迁租户。

  鉴于国内企业高管人士有呈增加的趋势，使市场整体需求保持稳健，并且来自金融行业的国内客人住房预算较为宽裕，承租能力强，因而本季度服务式公寓租金继续录得环比上涨1.2%至人民币每平方米每月215.9元。

  由于北京二手房市场交易活跃，房价持续攀高，高端公寓租金随之上涨，录得人民币每平方米每月156.9元，环比上涨1.8%。

  由于高端别墅供应有限，加之三月份进入国际学校开学季，别墅租赁需求有所回升，租金环比上升1.7%为人民币每平方米每月119.6元，同比上升1.4%。

  市场预测

  2017年，预计市场将迎来两家服务式公寓项目开业入市，包括两个雅诗阁集团旗下物业：雅诗阁山水文园服务公寓和途家盛捷中关村服务式公寓，而原本计划于上半年入市的盈科中心公寓改造项目改变策略或将进入散售市场。然而，第二季度未有可预见服务式公寓项目入市。

  预计第二季度国内企业住房需求将继续呈增长的趋势，加之目前北京高居不下的房价令到不少购房者转而进入租赁市场，令整体住房租赁需求将保持持续旺盛，服务式公寓和小业主公寓租金或将保持稳定上涨。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  由于住宅用地供应有限，新房市场规模进一步萎缩。2017年第一季度，北京一手普通住宅市场新增供应继续回落，环比减少46.8%至27.8万平方米。

  受新房项目供应不足，以及楼市调控的从紧和春节假期的影响，使得本季度北京新房成交量环比大幅下降31.8%至73.4万平方米。截至2月末，一手住宅价格指数环比与上季度持平。

  第一季度，北京土地市场共迎来7宗住宅地块成交，其中1宗为自住型商品住房用地。成交的6宗地块（除自住型商品住房用地以外）均采用“限房价、控地价”模式，但值得注意的是，北京首次设置了“企业自持商品住房面积预设比例”条款。

  一手住宅高端市场

  本季度，高端住宅市场仅有1个高端公寓项目和2个别墅项目取得预售证（包括老盘新推），分别为销售市场带来194套和176套新增供应。

  由于限购升级对改善型需求抑制更为明显，高端公寓和别墅的成交量均有回落，但价格依然坚挺。高端公寓成交均价与上季度基本持平为人民币每平方米90,600元。高端别墅成交均价为人民币每平方米62,600元，环比上升3.2%。

  市场预测

  近期北京楼市调控政策的加码及各项监管举措的出台，表明了政府对稳定楼市的决心。北京市政府相关负责人也明确指出“2017年北京楼市调控的目标是保持平稳健康发展，房价环比不增长”。

  2017年受土地供应减量影响，商品类住宅项目供应或将维持低迷，新房市场规模继续收缩。

  317新政对购房者提出更高要求，将一定程度上抑制投资性及改善型需求，预计2017年第二季度北京住房成交量将继续回落。大量自住房等低价保障房的入市将缓和房价上涨压力，使整体房价保持平稳，但受到地价成本以及土地供应不足影响，纯商品住宅类项目的价格并不具备下行压力。

  北京销售与投资市场

  2017年第一季度，甲级写字楼资本值人民币为74,600元每平方米，环比下降1.0%，与去年同期水平相当。鉴于甲级写字楼平均租金基本保持稳定，毛收益率本季度与上季度持平为5.39%。

  北京大宗投资市场本季度表现活跃，共迎来7宗大宗成交，总成交金额达人民币57亿元。一方面，投资者通过股权交易等方式购买二手土地资源。另一方面，一些资金充裕、且具备专业改造及运营能力的开发商积极投资存量房地产项目。

  第一季度，北京一手散售写字楼市场新增供应5.4万平方米，环比和同比分别下降81%和22%的下滑。投资需求有所减弱，令同期成交面积达24.6万平方米，环比下降67%，同比下降28%。

  ·2017年第一季度北京市加快住宅用地供地节奏，并加大了自住型商品房用地的供应。本季度共有14宗土地成交，其中包括7宗住宅用地，总成交金额达人民币215.8亿元，环比和同比分别下滑34%和3%。

  市场预测

  北京于3月底出台商办类项目限购政策，规定在建在售商办项目不得出售给个人，提高对已出售商办项目个人买家的购房要求。新政极大降低了此类物业的流通性，预计将使交易量受到大幅抑制，价格也面临一定的下行压力，同时加大了商办类物业的投资风险。

  北京市进一步减少新增建设用地，使北京房地产市场全面进入存量市场。在此背景下，投资者开始将关注目光投向城市更新、存量改造带来的增值型投资机会。预计2017年，城市更新类投资项目将成为北京投资市场的热点。

  由于优质土地资源的稀缺，以及地价高企的尴尬让房地产企业开始谋求转型，逐渐由重资产运营模式下的房地产开发企业，转型为轻资产模式的房地产服务商。未来也将有更多的开发商将目光瞄准存量市场，挖掘存量市场中的投资机会。

  二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）甲级写字楼市场

  天津：2017年第一季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场无新增项目入市，市场总存量依旧保持在109.0万平方米。天津中心城区甲级写字楼市场的租赁需求主要以吸收现有存量为主，使得中心城区整体空置率环比下降3.5个百分点至40.0%，同比上升3.2个百分点。金融、证券、银行类是近期成交主力。天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金相对平稳，环比微跌0.6%至人民币每平方米每月135.1元，同比下降4.3%。

  大连：2017年第一季度，甲级写字楼市场无新项目入市，至此，全市甲级写字楼存量保持115万平方米（含自用面积）。由于金融类客户退租较多，抵消了新增需求的影响，因此本季度全市整体空置率与上季度持平仍为10.1%，租金也基本无变化，为人民币每平方米每月108.8元。

  沈阳：2017年第一季度，沈阳甲级写字楼市场共迎来两个新增项目，分别分佳兆业中心和利星行广场合计带来25,600平方米的新增面积。由于新增项目的入市加剧市场竞争，全市整体空置率环比上升3个百分点至43.6%，租金环比下降9.2%为人民币每平方米每月120元。

  市场预测

  预计未来三年内，二线城市还将迎来新供应高峰，令本就空置率颇高的市场进一步承压。受疲弱的市场需求影响，业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。

  二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）零售市场

  天津：2017年第一季度，天津全市共迎来两个新增优质商业物业项目，分别是环球购物中心中北店和滨海远洋未来汇。目前，天津全市优质商业物业总存量为456.4万平方米。天津城区市场需求平稳，餐饮、儿童、娱乐等业态依然活跃。受新入市项目影响，天津城区主要优质项目平均入驻率环比下降1.6个百分点至87.5%，首层平均租金环比微涨0.3%至人民币每平方米每月390.9元。本季度，滨海新区市场需求平稳，主要优质项目首层平均租金与上季度持平为人民币每平方米每月223.3元，平均入驻率环比上涨2.1个百分点至71.0%。

  大连：2017年第一季度，大连无新增商业项目入市。至此，全市零售物业存量保持292万平方米（含自用面积）。市场平均租金保持420元每平方米每月不变。

  沈阳：2017年第一季度，沈阳商业零售市场迎来一个新增项目，为恒大都市广场。全市购物中心首层平均租金环比上升0.2%至365元每平方米每月。

  市场预测

  2017年，二线城市均将迎来大规模新增供给，令市场进一步承压，入驻率和租金都面临较大下行压力。在此情况下，购物中心预计将引进更多体验型业态以实现差异化经营，以满足日益成熟且多元化的消费需求。