[克而瑞]3月销售持续高烧难降，二季度高增长难再续

  一季度国民经济运行开局良好，其中一季度GDP增速6.9%也创一年半以来最高增速。经济增长开门红之下，房地产也交出了一份满意答卷。一季度房地产开发投资、新开工、土地购置等指标向好，销售在调控之下同比增速回落，但整体市场并未出现“崩盘“，商品房库存亦降至2015年以来新低。但随着调控愈演愈烈，以及”销售—投资“传导的滞后性，预计二季度各指标增速将出现小幅下滑。

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  3月市场延续“高热不下”局面

  二季度销售受政策影响将显著放缓

  一季度，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%，增速比1-2月份回落5.6个百分点。其中，住宅销售面积增长16.9%；商品房销售额23182亿元，增长25.1%，增速回落0.9个百分点。其中，住宅销售额增长20.2%。

  CRIC点评

  从一季度商品房销售数据来看，我们认为其中四点值得关注：

  一季度商品房销售面积、金额累计同比增速回落，均降至近一年新低，分别较最高点下降14和29个百分点。更多受到基数影响，2015年成交量较低，导致2016年同比增速（前值）持续高位。

  单月来看，3月份，全国商品房销售面积、金额均处去年月均值之上，当前市场热度惯性保持。从3月商品房销售面积、金额同比分别增长15%和24%也可见一斑，与2015年3月相比，更是高出57%。

  销售区域来看，非重点城市即多数三、四线城市接棒一、二线成为当前市场“高烧不退”的新增长点。数据显示：中部、西部销售增速面积、金额增速双双维持在25%和35%以上，远超东部区域。虽然东部多数城市调控从严，但实际上市场并无库存风险，而随着中部、西部三、四线城市销售发力，将对整体去库存量降低起到正向作用。

  中西部非重点城市销售后继乏力。数据显示，3月份中部、西部销售面积、销售金额增速较前2月均同步回落，且幅度较大，而东部面积增速回落、金额继续增长。由此可见，中部、西部商品房销售后劲乏力，需求再生性较差，未来销售增速将逐步回落，而东部受制于调控的不断加强，未来销售也更不容乐观，增速或将出现负值。

  总而言之，目前各城市调控力度不减，且需求受限，而热点城市供应偏紧的局面短期难有“逆转”，二季度销售面积同比增速将继续回落，另外，销售结构变化也将导致销售金额增速回落。

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  开发投资增长9.1%创近两年新高

  二季度仍将维持高增长

  2017年1-3月份，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资12981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

  CRIC点评

  房地产开发投资超预期增长，一季度增速9.1%创下近两年新高，延续自去年下半年以来持续回升的态势。一来是去年房地产成交面积涨幅很大；二来企业到位资金的情况良好。此外，新开工、土地购置等先行指标持续趋好，为开发投资继续回升提供动力。

  另外，调控以来房地产开发投资增速并未停滞，且不降反增，从侧面表明在需求侧政策出尽之后，增加有效供给，增加土地供应、提高新开工量成为诸多城市市场的当务之急。整体而言，无论是从宏观经济“保增长“的角度，还是从调节房地产市场持续平稳健康发展角度出发，今年房地产开发投资额增速都将会维持在相对高位运行。

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  新开工面积累计同比增速11.6%

  未来取决于落实增加供地

  一季度，房屋新开工面积31560万平方米，增长11.6%，增速提高1.2个百分点。其中，住宅新开工面积22751万平方米，增长18.1%。

  CRIC点评

  新开工面积增速符合我们此前判断，一季度仍维持在10%以上，表明开发商对未来市场仍持有乐观态度；但3月新开工面积仅高于去年8月、11月，为近一年新低，这与当前 “限价“政策不无关系，部分企业为获得做大利润，部分地块、项目延迟或拉长开工周期。整体来看，诸多企业在热点城市都面临补库存的需要，未来新开工量的变化取决于有效可当期开工的平价土地供地量（地价不再高于房价）。

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  土地购置面积增速同比回落

  价格增速同比提高

  1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3782万平方米，同比增长5.7%，增速比1-2月份回落0.5个百分点；土地成交价款1359亿元，增长16.7%，增速提高4个百分点。

  CRIC点评

  一季度土地购置面积增速虽回落0.5个百分点，但增速连续维持在正区间。去年销售火热，导致企业补库存意愿较高，因此增速由负转正、持续增长符合预期。。

  在住建部、国土部提出加强住宅用地管理之后，北京、成都、苏州等均公布了其土地供应计划，多数城市也积极响应，提出要增加住宅土地供应，据此，我们认为未来土地购置面积增速存在持续走高的可能性。价格方面，热点城市地价高位趋稳，三、四线经济发达、人口基数较大的城市土地市场逐渐回暖，因此，预计二季度土地成交价款增速以稳为主。

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  商品房库存面积较2月末减少2%

  结构性风险依旧

  3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。其中，住宅待售面积减少1643万平方米，办公楼待售面积增加3万平方米，商业营业用房待售面积减少84万平方米。

  CRIC点评

  3月销售面积环比增长6%以及热点城市供应偏紧之下，商品房库存较2月份环比下滑2.4%，同比降幅达到6.4%。其中住宅待售面积已经降至2015年以来新低，各城市去库存持续发力。值得注意的是，3月末商业待售面积环比下滑1%，继2016年9月之后，库存量再次减少，但从绝对量上来看，当前商、办存量较大，去化面临较大压力。