[中房研协]政府主导和规范摇号买房，楼市调控再打补丁

  5月4日，上海市住建委已下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价；开发商、代理以及中介机构等工作人员不得以各种方式炒卖房号，对涉嫌违规的房企，一经查实，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质。

  摇号选房、买房很早就存在于房企的销售策略中，是通过房源销控，制造出房源紧缺、销售火爆现象，达到房价上涨的利润最大化。上海通过公证方式来摇号购房，是对房企定价权的干预，体现了公平公正性，最大化保护购房者权益。避免限价下开发商定向销售，有利于保障普通人购房，代理或者中介不准买自己服务的项目，避免一些暗箱操作。

  上海的政策基调，不是冷冻市场，这一点和北京不同，而是要在价格不大涨的情况下实现市场的流通，更多的还是着眼于规范交易秩序。对于房源相对不足的一二线城市可能会跟进上海的做法，或对市场的管控更严，出台更多措施。

  买房摇号是市场失灵表现

  重点城市“限购”“限贷”“限价”“限售”政策不断出新，而买房摇号就是因为“限价”导致的价格分配失灵，是市场的扭曲的表现。对于上海、北京这样的大城市，没有购房资格的人也不能享受价格管制下的价格红利，甚至福利，摇号买房的公平并不具普遍性。

  政府既表示“房子是用来住的，不是用来炒的”，那应该落实双体系，民生部分保刚需，市场部分就彻底放开，现在这样全面管控，必然导致各种不满。对于衡量居民的住房负担，只计算保障房的负担部分，高价房和普通民众没关系，这也是一种科学的衡量和决策依据，政策也不必被市场部分的高价房所劫持和影响。前提是保障房真的落实到位，占比足够大，能够解决普通民众的住房刚需。

  政策全文：

上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知

（沪建房管〔2017〕375号）

  各区住房保障房屋管理局、各房地产交易中心、各房屋调查机构、各房地产开发企业、房地产经纪机构：

  为进一步规范本市商品住房销售行为，遏制投机炒作，维护房地产市场交易秩序，现就有关问题通知如下：

  一、取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。其中，客户积累大于可供房源的项目，应当采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。

  二、严格落实购房实名制。购房人应当与预订协议预订人、预（出）售合同购买人、预告登记预购人保持一致，认购后不得增加、减少、更改购房人姓名。购房人姓名不一致的，房地产交易中心不予办理网上备案等交易手续。

  三、尚未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售企业不得以认购、预订、排号、发放VIP号等方式，向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

  四、房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当按照申报价格对外销售，不得在预（出）售合同约定的转让价款外，以其他任何名义向购房者收取额外的房价款。销售价格超出申报价格的，不得在网上签订预（出）售合同，不得办理预告登记和转移登记。对违反规定的房地产开发企业、房地产经纪机构及从业人员，依法严肃查处，相关企业和人员纳入行业信用管理“黑名单”。

  五、房地产开发企业及其委托的代理销售企业、其他房地产经纪机构、相关管理机构工作人员，不得以各种方式炒卖房号，不得为他人违规转让期房提供便利或经纪服务。房地产开发企业员工自购商品住房的，一律按规定通过摇号等公开途径购房，并在《商品房销售方案》中予以申报说明，同时将购房名单报备区房管部门，由区房管部门进行全过程监管。房地产开发企业委托的代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工，不得购买所代理项目的商品住房。相关管理机构工作人员不得利用职权购房，应按规定通过摇号排序等公开途径购房。

  六、各区房管部门要进一步强化市场监管，督促房地产开发企业维护好销售现场秩序，避免出现聚集排队购房情形，不得人为制造销售紧张气氛。加大对炒卖房号、哄抬房价等违规行为的查处力度。对涉嫌违规的房地产开发企业和房地产经纪机构，一经查实，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质，并列入行业信用管理“黑名单”。涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。

  （本文来源：中房研协研究中心。）